В Петербурге продолжает сокращаться количество застройщиков жилья
С 2020 г. площадь строящихся домов в городе снизилась почти в два разаЧисло девелоперов, строящих многоквартирные дома в Санкт-Петербурге, за прошлый год сократилось на 9% – с 129 до 117, следует из данных «Дом.рф» и Минстроя России. Такая тенденция сохраняется несколько последних лет. Так, на январь 2020 г. в городе жилищным строительством занималось 146 компаний, в начале 2021 г. – 134, на январь 2022 г. их осталось 133, а на начало 2023 г. – 129. За прошлый год число сократилось еще на 12. Если на январь 2020 г. в Северной столице в стадии строительства находилось 11 998 кв. м жилья, то на январь 2024 г. этот объем упал почти вдвое – до 6666 кв. м.
Вместе с сокращением числа девелоперов падает и количество выдаваемых разрешений на строительство. Так, на начало 2024 г. число действующих в городе разрешений на строительство жилья снизилось по сравнению с данными на начало 2023 г. на 18 штук – до 210.
В соседней Ленинградской области количество работающих девелоперов последние три года, напротив, растет. Если в январе 2021 г. деятельность в регионе вели 70 девелоперских компаний, в январе 2022 г. – 76, на январь 2023 г. их было 86, то на начало 2024 г. – уже 98. За это время площадь возводимого жилья выросла с 2829 до 3858 кв. м. В Ленобласти число действующих разрешений на строительство на начало 2024 г. по сравнению с данными на январь 2023 г. увеличилось на 52 единицы до 192 штук, что фактически формирует условия для дальнейшего роста объемов строящегося жилья.
В прошлом году в Санкт-Петербурге первая тройка компаний по наибольшему объему строительства не претерпела изменений, в нее вошли ЛСР, Холдинг Setl Group, «Лидер групп». В Ленобласти же ситуация существенно изменилась за счет прихода крупных федеральных игроков. В конце января 2023 г. тройку лидеров составляли ЦДС, «ЕвроИнвест Девелопмент» и «ПИК». На аналогичный период 2024 г. лидерами стали «Самолет» и «Мавис», а группа ЦДС заняла третье место. Среди застройщиков, которые пришли на рынок Ленобласти в 2023 г., можно отметить «А101», «ПромСервис», ФСК и др.
Проблемы с землей
Опрошенные изданием «Ведомости Северо-Запад» эксперты и участники рынка подтверждают, что интересы застройщиков постепенно смещаются из города в область. «Для проектов комплексного освоения территорий в Петербурге осталось крайне мало земель. Свободные участки можно найти в промышленных зонах под редевелопмент, однако этот процесс дороже и сложнее, чем строительство на новой территории. В Ленобласти больше территорий, подходящих для строительства больших современных районов с продуманной инфраструктурой. Это подстегивает продуктовую конкуренцию между девелоперами», – говорит коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова.
По оценкам разных экспертов, разница в стоимости земли под строительство между Петербургом и областью может достигать несколько десятков процентов в зависимости от конкретной локации.
Директор отдела продаж земли и девелоперских проектов Nikoliers отмечает, что на фоне повышения ключевой ставки до 16% и, соответственно, ухудшения условий выдачи бридж-кредитов (промежуточных кредитов, которые застройщики берут на покрытие текущих расходов. – «Ведомости») многие девелоперы не готовы приобретать площадки без документации с оплатой в 100% или с использованием бридж-кредита.
«В Ленинградской области, если участок не самый ликвидный, у девелопера появляется возможность приобрести землю в рассрочку, привязав платежи к ключевым этапам проекта: получение проекта планировки территорий, разрешение на строительство и даже раскрытие эскроу-счетов после ввода объекта в эксплуатацию. Также расплатиться за площадки, за которыми не выстраивается очередь из девелоперов, можно не «живыми» деньгами, а квадратными метрами. Например, некоторые крупные застройщики заключают соглашения с владельцами земли и рассчитываются квартирами, которые потом передают партнеру на реализацию», – пояснил Орлов.
Также охлаждение интереса девелоперов к проектам в Петербурге связано и со спецификой согласования. «В Петербурге в последние годы процедура согласования градостроительной документации усложнилась. В Ленобласти меньше административных барьеров и застройщики здесь более активны. В регионе сегодня работают не только местные игроки, но и девелоперы федерального уровня, которые вышли с крупными проектами в формате комплексного развития территорий», – отмечает генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев.
Разница цен
С учетом всех факторов конечная стоимость жилья в Ленобласти ниже, чем в Петербурге. По данным «Циан.Аналитики», номинальные цены предложения в Петербурге в январе 2024 г. составили 248 000 руб. за 1 кв. м, за год они выросли на 7%. В Ленобласти стоимость «квадрата» за год выросла всего на 1% до 148 000 руб.
На фоне ужесточения условий ипотечного кредитования относительно высокая стоимость жилья в Петербурге будет в большей степени охлаждать потребительский спрос на жилье в городе, считают участники рынка. Напомним, что в конце прошлого года федеральное правительство приняло ряд мер, направленных и на ужесточение условий кредитования по программам с господдержкой. Первоначальный взнос по ним был повышен с 20 до 30%. Также во всех российских регионах максимальный размер кредита по такой ипотеке ограничен суммой в 6 млн руб. Ранее для ряда регионов, в том числе Петербурга, он составлял 12 млн руб.
«Из-за сокращения суммы лимита льготной ипотеки до 6 млн руб. уровень цен на жилье в Ленобласти больше соответствует заданным критериям, чем в Петербурге. Поэтому в городе количество проектов сокращается, а рынок загородной недвижимости активно развивается. Тренд на активное развитие Ленобласти – это надолго. Петербургская агломерация вполне закономерно будет расширяться», – резюмировала директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева.