В Петербурге хотят ужесточить продажу коммуналок с перепланировками

Законодательное собрание Санкт-Петербурга 14 февраля приняло в первом чтении инициативу, которая может ужесточить на федеральном уровне контроль за продажей жилых помещений в коммунальных квартирах под видом студий. Речь идет о жилье, которое после незаконной перепланировки позиционируется покупателю как индивидуальная квартира-студия, но фактически остается долей в коммунальной квартире.

По словам авторов документа, такая практика чревата рисками для нового собственника, так как он покупает жилье с незаконной перепланировкой. В парламенте согласились, что проблема существует, но мнения относительно эффективности представленного решения разделились. В результате за инициативу проголосовали 36 депутатов, 6 выступили против, еще 6 – воздержались.

Авторами инициативы о внесении изменений в федеральный закон о государственной регистрации недвижимости выступили депутаты Всеволод Беликов, Павел Крупник и Денис Четырбок. Предполагается, что продавец должен предоставить покупателю актуальный технический паспорт на квартиру при регистрации прав на долевую собственность. Техпаспорт должен быть выдан не ранее чем за 30 дней до подачи заявления. Его стоимость составляет от 3000 до 5000 руб.

«Для этого заявитель должен вызвать специалиста по технической инвентаризации, который проведет обследование помещения и поставит отметку о наличии или отсутствии перепланировки в техпаспорте. Актуальный паспорт при регистрации позволит отслеживать незаконные перепланировки», – пояснил Крупник.

Крупник обосновал актуальность инициативы тем, что недобросовестные продавцы дробят коммунальную квартиру на небольшие доли (от 10 до 15 кв. м) и проводят незаконную перепланировку (устанавливают раковину, санузел, перегородки), не сообщив об этом будущему покупателю. Изолированная комната при этом продается как студия по сниженной цене (средняя стоимость составляет порядка 4,5 млн руб.).

Риски для покупателя связаны с тем, что нового собственника могут обязать восстановить прежнее состояние помещения, если поступят жалобы от соседей. В качестве примера парламентарий привел дом Розенштейна на Каменноостровском проспекте.

«Незаконная перепланировка привела к повреждению объекта культурного наследия. В одной квартире было сразу 11 студий. В итоге театр Русской антрепризы им. Андрея Миронова, который находится на первом этаже, затопило. После жалоб одного из жильцов явилась комиссия, и было вынесено постановление о приведении помещения в исходное состояние», – пояснил он. Важно отметить, что в подобных случаях новый собственник может столкнуться и с риском полной утраты имущества. Если прежнее состояние не будет восстановлено в срок, жилье будет продано на торгах.

Крупник добавил, что подобные квартиры с десятью санузлами есть в Центральном, Петроградском, Адмиралтейском и Василеостровском районах города. Однако депутат Дмитрий Павлов отметил, что инициатива в случае ее принятия отразится и на добросовестных собственниках, которые продают свою комнату в коммунальной квартире, чтобы улучшить жилищные условия. Им также придется оформлять техпаспорт на квартиру и нести дополнительные расходы. По данным Смольного, в Петербурге насчитывается порядка 62 000 коммунальных квартир. 

Генеральный директор ПИА «Недвижимость» Максим Ельцов в беседе с изданием выразил мнение, что в случае принятия закона количество отметок о несогласованной перепланировке существенно вырастет, часть из этих объектов имеют мелкие несоответствия, которые нужно отделять от грубых нарушений, которые наблюдаются при дроблении квартир на студии. Иначе инициатива осложнит продажу комнат для обычных собственников. По оценкам Ельцова, от общего объема продаж комнат проекты по дроблению квартир на студии составляет около 5-10%. «Этот процент небольшой, но устойчивый», – добавил он. На текущий момент, по данным аналитиков, на рынке Петербурга продается порядка 3000 комнат.

Впрочем, управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик полагает, что  нововведение вряд ли решит проблему и при этом создаст дополнительные сложности. «При таком подходе необходимо значительно увеличить число кадастровых инженеров. При наличии актуального техпаспорта кто-то должен провести осмотр объекта перед сделкой. Кроме того, возникает нагрузка на регистраторов. Появляется новый документ, который может удлинить проведение регистрации перехода прав. Именно ввиду таких инициатив и создан институт регуляторной гильотины – чтобы не провоцировать излишнюю зарегулированность. Но этим законом она как раз и создается», – считает он.

Директор юридической фирмы «Красников и партнеры» Сергей Руденко также полагает, что требовать получение нового технического паспорта при каждой сделке с долями нецелесообразно.

«Проектно-инвентаризационные бюро не справятся с такой нагрузкой, и это остановит рынок продажи долей и процесс расселения коммунальных квартир. Термины «недобросовестные продавцы» и «обманутые покупатели» выглядят нелепо – каждый покупатель переоборудованной комнаты в коммунальной квартире однозначно отдает себе отчет в том, что перепланировка этой комнаты не согласована, но сознательно идет на сделку, поскольку данная категория жилья пользуется повышенным спросом», – говорит он.

Схожей точки зрения придерживается управляющий партнер Rusland SP Андрей Бойков. «Здесь, скорее, вопрос в безграмотности покупателей. Ведь они должны смотреть, что покупают: долю или полноценное помещение. Если приобретается доля, то это должно насторожить и подтолкнуть проверить нюансы», – отметил он.