Петербуржцы в апреле снизили интерес к ипотеке

В апреле 2024 г. петербуржцы оформили 5149 ипотечных кредитов, включая займы на первичное и вторичное жилье, следует из отчета Центробанка (имеется в распоряжении редакции). Это на 8,6% меньше, чем за аналогичный период 2023 г. Снижение выдачи ипотеки в апреле этого года наблюдалось и в сравнении с мартом 2024 г., за этот период число выданных ипотечных кредитов снизилось на 3,6%.

В денежном выражении падение объемов выдачи оказалось более внушительным. В апреле петербуржцы оформили ипотечных кредитов на общую сумму в 24,84 млрд руб., это на 14,6% меньше, чем в апреле прошлого года. По сравнению с мартом этого года, то есть за один месяц, сумма выдачи упала на 8,9%. Вместе с тем закономерно сократилась и средняя сумма ипотечного займа. В апреле этого года она составила 4,82 руб., что на 340 000 руб. меньше, чем годом ранее.

Новостройки сохранили спрос

Важно отметить, что падение выдачи ипотеки в апреле этого года произошло именно за счет вторичного жилья, на которое не распространяются программы с господдержкой. «Первичка» же, напротив, показала рост в преддверии отмены с 1 июля льготной ипотеки по ставке 8%. Как следует из данных «Циан.Аналитики», в марте на ипотеку пришлось 2740 сделок на первичном рынке, в апреле уже 3000, то есть их количество выросло на 9,5%.

По мнению директора департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Аси Левневой, рост на 9,5% можно оценивать как «устойчивый спрос на ипотеку». При этом ряд опрошенных изданием застройщиков фиксировал еще большее увеличение интереса к ипотеке на рынке первичного жилья. Начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов отметил, что в его компании рост таких сделок в апреле к марту составил 31%.

«Пока действуют все льготные ипотечные программы, они останутся основным драйвером продаж. От месяца к месяцу меняются только пропорции», – говорит Ефремов. В его компании в апреле доля сделок по программе льготной ипотеки (по ставке 8%) была выше, чем у программы семейной ипотеки (по ставке 6%). Левнева также подтверждает, что в апреле самой популярной осталась льготная ипотека, которую отменят 1 июля 2024 г. Кроме того, застройщики поддерживают спрос на первичном рынке различными акциями и собственными программами.

 «Застройщики предлагают более выгодные условия по рассрочке, траншевую ипотеку, аренду с последующим выкупом и схему с использованием аккредитива. В основном эти программы направлены на то, чтобы сейчас в условиях высокой ключевой ставки дать возможность клиентам хотя бы войти в сделку. Предполагается, что в дальнейшем денежно-кредитная политика регулятора смягчится, или появятся альтернативные программы от государства, что позволит рефинансировать кредиты», – говорит Левнева.

Ставки «подвели» вторичное жилье

Если на рынке новостроек спрос на ипотеку поддерживается программами с господдержкой (с фиксированными ставками) и собственными программами застройщиков, то ипотека на вторичное жилье находится под давлением высокой ключевой ставки Центробанка. С середины декабря прошлого года она составляет 16%.

Падение общего числа ипотечных займов в апреле этого года произошло именно из-за снижения спроса на «вторичку». Так, в апреле петербуржцы оформили 2140 займов на покупку готового жилья. Это на 17,3% меньше, чем в марте. По данным банка «Санкт-Петербург», в апреле средняя ставка по ипотеке на вторичное жилье составила 14,7%. Коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге Мария Орлова говорит о более высоких ставках на уровне 17,5-18%.

«При таких ставках и стоимости квартиры, например, в 6 млн руб., и сроком кредитования на 30 лет ежемесячный платеж будет равен 73 300  руб. Если приобрести квартиру в новостройке на аналогичных условиях, но под ставку 6% по семейной ипотеке, то ежемесячный платеж уже будет составлять 28 800 руб.», – прокомментировала Орлова.

Генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов отмечает, что сейчас покупатели вторичного жилья стремятся продать уже имеющуюся недвижимость заранее и брать кредит только на разницу в стоимости старой и новой квартиры. «С учетом такой заградительной ставки клиенты, которые покупают «вторичку», сейчас готовы взять  в кредит только до 3 млн руб. с максимальным ежемесячным платежом в 60 000–70 000 руб. и с досрочным погашением ипотеки», – добавил он.

Дисбаланс на рынке

При этом текущая ситуация усиливает дисбаланс на рынке новостроек и готового жилья, поскольку при таких ставках приобрести квартиру на вторичном рынке сложно. Соответственно, владельцы готового жилья будут вынуждены снижать цены, полагают участники рынка. Таким образом, ценовой разрыв между новостройками и готовым жильем будет нарастать.

По данным «Циан.Аналитики», к концу апреля стоимость 1 кв. м первичного жилья в Петербурге составила 245 300 руб., а стоимость 1 кв. м вторичного жилья – 219 000 руб. Таким образом, цена «первички» к концу апреля превысила стоимость готового жилья на 12%.

Левнева добавляет, что сложившаяся ситуация чревата проблемами и для рынка первичного жилья. «Большинство покупателей на рынке новостроек стремятся приобрести новое жилье на деньги от продажи имеющегося. Но в условиях, когда на вторичном рынке действуют заградительные ставки, сделать это сложно. Многие владельцы и инвесторы, которые не могут продать свои квартиры, начинают их сдавать, а сам рынок новостроек становится все менее доступным для широкого круга покупателей», – отметила она.

Застройщики полагают, что в целом число выданных ипотечных кредитов до июля этого года будет расти, но за счет спроса на первичное жилье. Это связано со стремлением успеть сделать покупку в преддверии отмены льготной ипотеки и изменений по программе семейной ипотеки. Напомним, что ранее в Минфине предложили повысить ставку для семей с детьми старше 6 лет до 12%. Однако окончательное решение по этому вопросу еще не принято.

Но после всплеска спроса в июне показатели июля-августа продемонстрируют спад, считает Левнева. «К осени, вероятнее всего, и застройщики, и банки разработают новые программы для стимулирования спроса: бонусы, маркетинговые программы для надежных клиентов и т. д. Это поддержит рынок, но не восстановит его полностью», – резюмировала она.