Спрос на новостройки в Петербурге в июле упал после июньского ажиотажа

В июле этого года на рынке первичного жилья Санкт-Петербурга было заключено 4300 договоров долевого участия (ДДУ), сообщили в компании «Циан.Аналитика» в ответ на запрос издания «Ведомости Северо-Запад». За один месяц (к июню этого года) количество сделок упало на 19%. В Ленинградской области спрос на первичное жилье просел еще больше. В июле этого года на рынке региона было заключено 1700 ДДУ, что на 35% меньше, чем в июне.

То, что спрос на новостройки в июле упал после высоких значений в июне, закономерно связано с вступлением в силу изменений по ипотечным программам с господдержкой, отмечают застройщики. С 1 июля этого года в России перестала действовать программа льготной ипотеки по ставке 8%, а условия по «Семейной ипотеке» по ставке 6% были скорректированы. Теперь она распространяется на семьи, в которых есть ребенок в возрасте до шести лет. Максимальная сумма кредита для ряда регионов, включая Петербург и Ленобласть, составляет 12 млн руб., а первоначальный взнос – 20%.

Также правительство РФ продлило программу «ИТ-ипотеки», но ставка по ней выросла с 5 до 6%. Максимальная сумма кредита по этой программе составляет 9 млн руб. Петербург был исключен из данной программы, в Ленобласти же возможность оформить «ИТ-ипотеку» сохранилась.

Глубина падения

В результате изменений по программам с господдержкой доля ипотеки от общего объема сделок в Петербурге в июле составила 70%, что на 17 п. п. ниже, чем в июне. В Ленобласти за тот же период она упала на 7 п. п. до 82%. Опрошенные изданием эксперты и участники рынка отмечают, что падение спроса является ощутимым, но количество сделок могло снизиться и больше. Дело в том, что показатели июля частично были поддержаны регистрациями, которые пришлись на сделки, фактически оформленные еще в предыдущем месяце, говорит эксперт «Циан.Аналитики» Елена Лапшина.

«После 1 июля у большинства компаний продаж не было вообще. О том, что «Семейную ипотеку» продлили, мы узнали только 10 июля. «ИТ-ипотека» не действовала весь июль. То есть практически половину июля квартиры не продавались – это отразилось на статистике, особенно по отношению к июню. Но затем продажи стали восстанавливаться», – прокомментировала директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева.

Руководитель отдела продаж ГК «Лидер Групп» Ирина Петрова отметила, что в первые недели после отмены льготной ипотеки в компании наблюдалось снижение спроса на жилье более чем вдвое. «Но все же речь идет не об обвале рынка, а о том, что потенциальные клиенты традиционно брали паузу для того, чтобы адаптироваться и понять, какие доступные инструменты остались в их распоряжении», – добавила она.

Коммерческий директор Группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и Ленобласти Наталия Коротаевская обращает внимание на то, что падение произошло от уже высокой базы июня, когда в преддверии изменений по программам ипотеки на рынке наблюдался «взрывной» спрос.

Коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге Мария Орлова добавила, что аномально высокий спрос, который начался в апреле и достиг пика в июне, несколько «вымыл» рынок. «Многие люди, которые планировали покупку квартиры, уже сделали это. Далее спрос должен вновь сформироваться, а на это нужно время. В среднем цикл сделки на квартиры в последние полгода составляет 2,5-3 месяца», – пояснила она.

При этом ряд девелоперов отмечает, что изменение условий ипотеки и связанное с ним вымывание спроса в большей степени затронули Ленобласть, где падение было более глубоким, чем в Петербурге. «В Ленобласти спрос просел больше, потому что там практически все квартиры сегмента массмаркет по стоимости соответствовали сумме лимита 6 млн руб., поэтому спрос оказался чувствительнее к отмене льготной ипотеки. В Петербурге за эти деньги меньше возможностей приобрести жилье», – говорит Левнева.

Поддержка спроса

Застройщики отмечают, что в текущих условиях ключевым драйвером спроса является «Семейная ипотека». «Сейчас она вышла на первый план. В доле общего объема ипотечных сделок в компании она составляет две трети», – говорит Коротаевская.

«Из всех льготных ипотечных программ в Петербурге осталась только «Семейная ипотека». В области действует и «IT-ипотека», где примерно 15% от всех ипотечных сделок приходится на нее. В перспективе эта программа может увеличить интерес к  областным проектам», – выразил мнение директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. Кроме того, для поддержания спроса застройщики стали активнее использовать и другие инструменты.

«На мой взгляд, сейчас идет борьба за покупателя: застройщики стараются предложить более выгодные условия по рассрочке и более низкий первоначальный взнос. Появилось больше рекламных предложений, которые обещают беспроцентные рассрочки и старые ставки по ипотеке на первые годы кредита. Популярностью пользуются те формы оплаты, которые позволят покупателям либо избежать, либо на максимально возможный период отсрочить переход на ипотеку по нынешней ставке», – пояснил начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов.

Фельдман полагает, что наиболее эффективны сейчас программы рассрочки с минимальным первоначальном взносом и субсидированные застройщиками ипотечные программы на максимально возможное время. «Это связано с тем, что покупатели и аналитики рассчитывают на снижение ставок в обозримом будущем, в перспективе от полугода до двух лет», – добавил он.

Однако вице-президент по продажам и сервису Группы RBI Дмитрий Фалкин выразил мнение, что повышение ключевой ставки до 18% делает практически нецелесообразным субсидирование застройщиками «стандартной» ипотеки.

«Субсидировать столь высокую рыночную ставку на длинный период не имеет большого смысла: размер субсидии ограничен размером комиссионного вознаграждения, которое может позволить себе платить застройщик, и в результате итоговый ежемесячный платеж для покупателя все равно будет слишком велик. На короткий период это тоже не имеет смысла. Сегодня все меньше людей верят, что ставки в обозримом будущем вернутся к «нормальным» значениям», – полагает он. По мнению Фалкина, этот инструмент может применяться в отношении «Семейной ипотеки», но размер ее субсидирования ограничен, поскольку нельзя выдавать «Семейную ипотеку» по ставке ниже 3,5%.

Будут ли падать цены

Застройщики и эксперты прогнозируют, что с учетом всех факторов показатели августа-сентября останутся на уровне июля. «А к октябрю рынок адаптируется к новым условиям, и спрос начнет постепенно восстанавливаться. Однако на снижение цен рассчитывать не приходится», – говорит Фельдман.

По данным «Циан.Аналитики», в июле к июню средние номинальные цены предложения практически не изменились. В Петербурге они незначительно увеличились на 0,1% до 253 000 руб., в Ленобласти – 0,7% до 155 000 руб.

«Даже с учетом сокращения активности застройщики не спешат снижать цены. Во-первых, накопленные суммы на эскроу-счетах позволяют им несколько месяцев продавать небольшие объемы, не прибегая к масштабным скидкам. Во-вторых, в условиях проектного финансирования заметно снижать цены в проектах очень сложно. Кроме того, сохраняется рост цен на строительные материалы и рабочую силу», – пояснила Лапшина.

Петрова полагает, что предпосылок для снижения цен нет как ближайшей, так и долгосрочной перспективе. «Недвижимость – товар неэластичный, и адаптировать проект под сиюминутное колебание рынка не представляется возможным», – резюмировала она.