Спрос на ипотеку в Петербурге резко упал после июньского ажиотажа

В июле этого года в Санкт-Петербурге было оформлено 3836 жилищных кредитов, включая первичное и вторичное жилье, следует из данных Центробанка (имеются в распоряжении редакции). Это на 56,6% меньше, чем в июне 2024 г. Спрос на ипотеку резко упал после июньского ажиотажа, когда число займов побило двухлетний рекорд.

Впрочем, значительное падение наблюдается и в годовом выражении. Так, число жилищных кредитов в июле этого года по сравнению с аналогичным месяцем 2023 г. снизилось на 37,6%. Схожую динамику продемонстрировала и Ленинградская область. В июле в регионе было оформлено 1189 кредитов на жилье, что на 51,9% меньше, чем в июне этого года и на 41,9% меньше, чем в июле 2023 г.

Закономерно упали и объемы выдачи займов. В июле петербуржцы оформили ипотеку суммарно на 16,89 млрд руб. Это на 60,5% меньше, чем в июне этого года и на 46,3%, чем в июле 2023 г. В Ленобласти в июле к июню объем ипотечных займов упал на 59,1% до 4,21 млрд руб., а к июлю прошлого года – на 52,3%.

Средняя сумма ипотечного кредита, выданного в Петербурге в июле этого года, составила 4,4 млн руб., за год она снизилась примерно на 700 000 руб. В Ленобласти она уменьшилась примерно на 800 000 руб. до 3,5 млн руб. При этом в обоих регионах средневзвешенный срок по ипотечным кредитам уже подошел к отметке в 25 лет.

Ставки выросли

Резкое снижение спроса на жилищное кредитование было прогнозируемо с учетом ужесточения условий по ипотеке с господдержкой, вопрос состоял лишь в глубине падения. С 1 июля этого года в России перестала действовать основная программа льготной ипотеки по ставке 8%, а условия семейной ипотеки по ставке 6% были скорректированы. Теперь она распространяется на семьи, в которых есть хотя бы один ребенок в возрасте до шести лет. Максимальная сумма кредита для ряда регионов, включая Петербург и Ленобласть, составляет 12 млн руб. Первоначальный взнос – 20%.

Также правительство России продлило программу «ИТ-ипотеки», но ставка по ней выросла с 5 до 6%. Максимальная сумма кредита по этой программе составляет 9 млн руб. Петербург был исключен из данной программы, в Ленобласти же она продолжила действовать.

В результате всех изменений средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам увеличилась. В июле этого года как в Петербурге, так и в Ленобласти она составила 10%. За один месяц (к июню) ставка подросла на 2,7 п. п. Последний раз значения более 10% наблюдались только в июле 2019 г., то есть пять лет назад.

Драйвер рынка

Опрошенные изданием застройщики отмечают, что с учетом всех изменений основным драйвером поддержания спроса сейчас является программа семейной ипотеки. «По нашим проектам в петербургской агломерации мы видим существенный рост доли этой программы. Если раньше она составляла до 50% от общего количества ипотечных сделок, то теперь выросла до 67%», – комментирует коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге Мария Орлова. Начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов также говорит, что в проектах компании доля семейной ипотеки в июле составила 67%. Коммерческий директор группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и Ленобласти Наталия Коротаевская отмечает долю этой программы на уровне 75%.

«Покупатели переключились на семейную ипотеку, ее доля увеличивается. Впрочем, есть и препятствия для массового распространения этой программы – лимиты, которые государство на нее выделяет даже для крупных банков, не соответствуют спросу», – пояснила директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. Если же говорить об ипотеке без господдержки, то в связи с повышением ключевой ставки ЦБ до 18% сейчас условия для оформления такого кредита фактически являются заградительными, говорят застройщики. Рыночные ставки составляют от 20%.

Сохранить спрос

Изменение условий кредитования по программам с господдержкой стимулирует застройщиков активнее использовать другие инструменты поддержания спроса. По словам директора по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Яна Фельдмана, несмотря на все изменения, покупатели в целом готовы брать ипотеку и сейчас, но теперь часть из них переориентировалась на те программы, субсидирование по которым осуществляется девелопером.

«Действительно сейчас, как уже бывало в периоды неопределенности, нарастает значимость различных субсидированных программ, которые девелоперы разрабатывают совместно с банками. По ним довольно низкая ставка, которая действует на период строительства дома – как правило, на два года. Затем эти займы может будет рефинансировать. К тому моменту ключевая ставка, вероятнее всего, снизится», – добавила Орлова.

Вице-президент по продажам и сервису Группы RBI Дмитрий Фалкин также отметил, что застройщики продолжают предлагать ипотечные программы с субсидированными ставками как альтернативу текущим рыночным.

«Однако все больше покупателей полагают, что ключевая ставка не сможет быстро опуститься, и брать субсидированную ипотеку на короткий срок нецелесообразно. Более того, комиссионные вознаграждения – разница между рыночной ставкой и субсидированной, которую застройщик выплачивает банку при льготировании кредита для покупателя, зачастую выбивается из финансовых моделей проектов. Сейчас активнее всего субсидируется семейная ипотека до минимального разрешенного порога в 3,5%», – пояснил Фалкин.

Ефремов добавил, что популярностью в текущих условиях также пользуются рассрочки, которые стали более адресными, а также траншевая ипотека. Иными словами, востребованы те формы оплаты, которые позволят покупателям либо избежать перехода на ипотеку по рыночной ставке, либо отсрочить на максимально возможный период.

«Можно прогнозировать, что до конца года семейная ипотека сохранит лидирующие позиции и останется драйвером рынка. Кроме того, застройщики продолжат и дальше вводить разнообразные варианты рассрочек, предлагая покупателям сниженную ставку, к примеру, до ввода корпуса в эксплуатацию», – добавил он.

При этом ряд участников рынка полагает, что девелоперам хватит накопленного запаса прочности для того, чтобы относительно безболезненно пережить спад продаж. «I полугодие 2024 г. характеризовалось высоким спросом, для всех застройщиков оно было «ударным», поэтому снижение объемов спроса во II полугодии не так сильно пугает участников рынка. С учетом текущего снижения объема товарного запаса сокращение предложения может стать для рынка уравновешивающим фактором», – резюмировал Фалкин.