Спрос на ипотеку в Петербурге в августе показал первые признаки восстановления

В августе 2024 г. в Санкт-Петербурге был оформлен 3861 ипотечный жилищный кредит, включая первичное и вторичное жилье, следует из данных Центробанка (имеются в распоряжении редакции). Это на 51,1% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Если же рассматривать спрос на ипотечные займы в динамике этого года, то в августе к июлю число таких кредитов увеличилось, но лишь на 0,7% (или на 26 ипотечных кредитов).

Спрос на жилищные займы резко упал в июле после июньского ажиотажа, когда граждане стремились успеть оформить кредит в преддверии отмены основной программы льготной ипотеки. Напомним, что в июне в Петербурге было оформлено 8830 ипотечных кредитов. В августе после июльского падения рынок вышел на плато, хотя небольшая тенденция к увеличению спроса все же наметилась. Примечательно, что в Ленинградской области показатели августа оказались на 3,2% ниже июльских. В августе этого года жители региона оформили 1150 ипотечных кредитов. В годовом выражении, то есть к августу 2023 г. падение составило 55,4%

Схожая динамика прослеживается и в объемах выдачи. В августе этого года петербуржцы оформили ипотеку суммарно на 19,32 млрд руб., что на 14,4% больше, чем в июле 2024 г., но на 53,7% меньше, чем в августе прошлого года. Средняя сумма оформленного в августе этого года ипотечного кредита составила 5 млн руб. За месяц (по сравнению с июлем) она подросла на 600 000 руб. В Ленобласти в августе этого года к июлю объем ипотечных займов увеличился на 13,9% до 4,8 млрд руб. Но по сравнению с августом прошлого года падение составило 58,3%. Средняя сумма оформленного ипотечного кредита в августе 2024 г. находилась на уровне 4,2 млн руб. К июлю, то есть за один месяц она подросла на 700 000 руб.

Напомним, что основная программа льготной ипотеки по ставке 8% перестала действовать с 1 июля. Условия «Семейной ипотеки» по ставке 6% были ужесточены. Также правительство России продлило программу «ИТ-ипотеки», ставка по ней выросла с 5 до 6%. Петербург был исключен из данной программы, в Ленобласти же она продолжила действовать. Данные программы распространяются только на рынок новостроек.

Для рынка вторичного жилья основным ограничением остается высокая ключевая ставка ЦБ, которая в августе составляла 18%, а с 16 сентября была повышена уже до 19%. По данным регулятора, в Петербурге в августе этого года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам (включая первичное и вторичное жилье) составила 8,7%, что на 1,1 п. п. больше, чем годом ранее. В Ленобласти прирост составил 1,2 п. п. до 8,9%.

Драйвер рынка

Опрошенные изданием участники рынка подтверждают, что в августе после июльского падения рынок ипотеки начал показывать первые признаки роста. «После провального переходного июля в августе спрос на ипотеку начал восстанавливаться. Впрочем, рост небольшой, учитывая, что в первой половине июля большинство компаний жилье совсем не продавали в ожидании решения регулятора по «Семейной ипотеке» и «ИТ-ипотеке», – говорит директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева.

Фактически поддержание спроса в августе в основном обеспечила программа «Семейной ипотеки». Эта программа в последние месяцы является самой востребованной, с ее привлечением заключается около 90% ипотечных сделок, отметил вице-президент по продажам и сервису Группы RBI Дмитрий Фалкин.

«Семейная ипотека» остается драйвером рынка масс-маркета: так, ее доля продаж в проектах компании в августе составила 79% против 73% в июле», – добавил начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов.

Руководитель отдела ипотеки ГК «Лидер Групп» Лилия Алексашина подчеркнула, что спрос на ипотеку продолжал поддерживаться этой программой и в сентябре, но характеризовался «рваным» ритмом проведения сделок. «Драйвером спроса на новостройки послужили новости о скором исчерпании банковских лимитов по данной госпрограмме, а то, что некоторые банки действительно прекратили выдачу семейной ипотеки, заставило часть клиентов экстренно переориентироваться на другие кредитные организации или вовсе поставить покупку на паузу», – пояснила она.

Фалкин также отметил, что в сентябре у банков начали завершаться лимиты финансирования «Семейной ипотеки». «Об этом уже сообщали некоторые крупные банки, среди которых, например, «Сбер». Другие банки, как ВТБ, могут менять условия льготных программ, например, увеличивая минимальный первый взнос до 50%, – это говорит о том, что они также, вероятно, ожидают скорого исчерпания лимитов. Однако о «дедлайнах» банки не уведомляют, справедливо ожидая, что это привело бы к обратному эффекту – ажиотажному спросу», – прокомментировал он.

Ипотека без госпрограмм

Сложнее обстоят дела со сделками по ипотеке без господдержки, которая находится под сильным давлением высокой ключевой ставки. «Ипотеку без господдержки продолжают брать, мы видим рост популярности различных субсидированных программ, которые разработаны совместно с партнерами-банками. Это, например, траншевая ипотека с льготным платежом 2-10% на период строительства дома и до 12% на весь период займа. Однако, конечно, мы видим и отток клиентов и ту аудиторию, которую мы, к сожалению, сейчас потеряли», – говорит коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге Мария Орлова.

По словам Левневой, сейчас в банках рыночная ипотечная ставка составляет выше 20%, что фактически является заградительным уровнем. «Но, как показывает практика, покупатели сначала пугаются повышения, а потом спрос восстанавливается, хоть и на более низком уровне. Небольшой процент покупателей все же берет ипотеку по рыночным ставкам, если квартира нужна срочно, и ожидается скорое поступление средств для досрочного погашения кредита. У таких покупателей в приоритете вторичное жилье», – добавила она.

Участники рынка отмечают, что в перспективе динамика спроса на ипотеку будет зависеть от лимитов по госпрограммам и дальнейших решений регулятора по изменению ключевой ставки. Напомним, что 1 октября в Центробанке сообщили о том, что не исключают возможность ее повышения выше 20% в случае влияния на экономику новых непредвиденных обстоятельств.

«Уже несколько месяцев рынок существует в условиях аномально высокой ключевой ставки. Отчасти мы сумели к ней приспособиться, предлагая субсидированные программы. Но при дальнейшем повышении «ключа» ставка по субсидированным программам на весь срок может составить минимум 14-15%, что уже находится за уровнем психологической готовности заемщиков брать кредит», – резюмировала Орлова.