«Балтийская жемчужина» планирует продать штаб-квартиру в Петербурге как арендный бизнес

Девелопер «Балтийская жемчужина» (входит в китайскую инвесткомпанию Shanghai Industrial Investment) сдал наибольшую часть арендопригодных площадей в одноименном бизнес-центре на Петергофском шоссе в Санкт-Петербурге, где расположена штаб-квартира компании, и планирует в перспективе продать БЦ как арендный бизнес. Об этом изданию «Ведомости Северо-Запад» рассказали в компании.

«В настоящее время ведется активная работа по привлечению арендаторов, что, конечно, повысит привлекательность лота в дальнейшем. В основном все вакантные на данный момент площади сданы, что составляет примерно 4000 кв. м. В планах есть намерения по продаже БЦ», – прокомментировал собеседник издания, добавив, что в настоящий момент девелопер проводит встречи и обсуждения с потенциальными интересантами для изучения спроса. В компании не уточнили предполагаемую стоимость продажи.

Ранее «Ведомости» со ссылкой на «Коммерсантъ СПб» сообщали, что «Балтийская жемчужина», строящая микрорайон в Красносельском районе Петербурга, может уйти с российского рынка после окончания проекта. Напомним, что в 2005 г. город заключил с застройщиком договор аренды на 205 га земли в Красносельском районе Петербурга на льготных условиях. За время реализации проекта девелопер построил в этом микрорайоне порядка 500 000 кв. м жилья, социальную инфраструктуру, торговый центр «Жемчужная плаза» и бизнес-центр «Балтийская жемчужина».

Опрошенные изданием эксперты полагают, что стоимость бизнес-центра общей площадью 10 830 кв. м может составить порядка 1,5 млрд руб. Но в конечном итоге цена будет зависеть от потенциального объема арендопригодных площадей и уровня заполняемости объекта арендаторами.

Четырехэтажное здание БЦ в форме открывшейся раковины с жемчужиной включает атриум, выставочные и переговорные залы. Специфика здания заключается в том, что значительная доля площадей в нем отведена под общественные пространства и не используется под классические офисы. Классические офисы расположены на третьем, четвертом этажах и частично – на втором. Этот фактор ограничивает возможность получения прибыли от сдачи всех помещений в аренду, притом что общие затраты на обслуживание здания остаются высокими.

Партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин отметил, изначально бизнес-центр строился как штаб-квартира девелопера из Китая без ориентации на рынок и оценки спекулятивных рисков. Партнер «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Станислав Ступников добавил, что БЦ возводился как имиджевый проект. «Он построен очень качественно, но на сегодняшний день, возможно, присутствие компании на местном рынке сокращается. Мест общего пользования в бизнес-центре действительно много», – прокомментировал он.

Оценки конкретной доли арендопригодных площадей у разных экспертов отличаются. Руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге Сергей Владимиров говорит, что к аренде пригодно порядка 50% площадей. По оценкам Трушина, этот показатель составляет 70%, то есть порядка 7000 кв. м. Ступников пояснил, что изначально при строительстве объекта доля площадей, пригодных для аренды, составляла около половины, но «полезную» для аренды площадь можно увеличить при помощи зонирования, переноса перегородок, что не потребует реконструкции. В таком случае речь может идти и о 70%.

С другой стороны, Трушин полагает, что даже при таком соотношении коэффициент потерь остается высоким. «Но не исключено, что ряд площадей на первом и втором этажах возможно будет переделать под офисы типа open space или гибкое офисное пространство. Такие преобразования не потребуют высоких инвестиций», – добавил он.

Другим способом увеличить арендопригодную площадь могла бы стать масштабная реконструкция первого и второго этажей. «Однако вопрос реконструкции требует тщательной оценки – такие работы могут оказаться достаточно дорогостоящими и потребовать дополнительных ресурсов», – говорит партнер NF Group Станислав Бибик.

При этом положительным фактором для привлечения потенциального покупателя, по мнению экспертов, является само расположение БЦ. Бибик отмечает, что район отличается качественной застройкой и продуманной концепцией развития территории, что делает объект привлекательным как для арендаторов, так и для потенциальных инвесторов.

«Продажа бизнес-центра в подобном месте и при таких характеристиках вполне реальна. Интерес к активу могут проявить как профильные инвесторы, так и компании, заинтересованные в приобретении объекта для собственных нужд. Примерная стоимость актива может варьироваться от 1 до 1,5 млрд руб., что делает его конкурентоспособным предложением на рынке», – добавил Бибик.

Ступников полагает, что объект с учетом арендованных площадей может быть продан по цене от 1,4 до 1,7 млрд руб. «Для этого нужно провести зонирование, заполнить площади арендаторами и проиндексировать ставку аренды. Примерно на третий год после этого объект может быть продан за данную сумму», – резюмировал он.