Аренда качественных офисов Петербурга продемонстрировала рекордное подорожание

Арендные ставки качественной офисной недвижимости Санкт-Петербурга в этом году показали рекордный рост за всю историю рынка. Об этом на конференции «Новый взгляд на офисы: от дефицита к возможностям» рассказала директор департамента офисной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Регина Волошенко.

По ее данным, ставка аренды помещений в бизнес-центрах класса «А» с начала года выросла на 27% до 2850 руб. за 1 кв. м. В классе «В» подорожание аренды оказалось меньше – на 13%, с декабря 2023 г. по октябрь 2024 г. средняя ставка выросла до 1700 руб. за 1 кв. м. При этом процент ежегодной индексации аренды по ряду объектов увеличивается. «Если раньше он составлял в среднем 7-10%, то сегодня собственники уже на стадии заключения договора аренды закладывают ежегодное повышение ставок на 12-15%», – отметила Волошенко.

В отдельных БЦ ставки выросли еще больше. Как рассказал генеральный директор УК «Теорема» (ТОЦ «Эфрика», БЦ «Феррум», «Бенуа» и др.) Борис Жуков, по ряду помещений, находящихся в управлении компании, ставки аренды выросли с прошлого года на 40-50%. И в этом году прирост составит еще как минимум 15%. «И 40%, и 50% индексации арендаторы принимают, потому что понимают, что ехать некуда», – отметил эксперт. По данным Жукова, средняя ставка аренды в офисах класса «А» компании приблизилась к 3000 руб. В центральных районах города ставки еще выше: как отметил генеральный директор УК инвестфонда Jensen Group Дмитрий Абрамов (ТЦ «River House», «Аэроплаза», «Пассаж»), там аренда доходит до 4000 руб. за 1 кв м.

К рекордному росту стоимости аренды привел дефицит качественных офисов. «Сегодня мы наблюдаем минимальный объем нового предложения офисов, рекордно низкую вакантность и стремительный рост арендных ставок», – рассказала Волошенко, добавив, что дефицит новых офисных проектов а первую очередь объясняется высокой стоимостью строительства и финансирования в условиях текущих процентных ставок.

Доля свободных качественных офисных площадей к началу октября снизилась до рекордно низких значений за последние 15 лет и составила в среднем 4,3% (3,1% в офисных центрах класса «А» и 4,9% – в БЦ класса «В»). На сегодняшний день, по оценкам компании, свободными в городе остаются лишь 183 300 кв. м помещений. С конца 2022 г. этот объем сократился в 2,5 раза.

Основной спрос на офисы продолжают генерировать ИТ-компании, их доля на сегодняшний день составляет 28%. Еще 14% приходится на строителей и девелоперов, 11% – на поставщиков, дистрибьюторов и торговые компании. Также продолжает расти спрос со стороны нефтегазового сектора и финансовых структур.

На фоне растущих ставок в офисных центрах идет ротация арендаторов, говорит Абрамов. «Те арендаторы, которые волею случая год-два назад оказались в бизнес-центре класса «А», вернулись в менее качественные объекты. В более качественных останутся бурно развивающиеся компании, например, ИТ, которые сегодня являются лидерами поглощения и могут себе позволить растущие ставки», – пояснил он, добавив, что в одном из проектов УК за последний год уже сменилось около 60% арендаторов.

«Мы прогнозируем, что дефицит офисов в Петербурге будет сохраняться не менее двух лет», – подчеркнула Волошенко. Это связано в первую очередь со снижением объемов ввода новых площадей. Так, по расчетам NF Group, по итогам 2024 г. в Северной столице ожидается рекордно низкий объем ввода офисной недвижимости – не более 100 000 кв. м. В последний раз подобный показатель на уровне 65 000 кв. м был зафиксирован в 2004 г. В частности, до конца года ожидается ввод двух бизнес-центров – «Невская ратуша» и «Атлас Сити» (II очередь). При этом большая часть площадей в строящихся объектах уже сдана в аренду, а в ближайшие годы рынок не ждет запуска новых больших офисных проектов.

На конец октября этого года в эксплуатацию было введено лишь восемь бизнес-центров арендопригодной площадью 54 000 кв. м (все они относятся к классу «В», из них четыре – объекты реконструкции). Пять офисных центров, строительство которых было завершено в 2023–2024 гг., уже полностью арендованы.

«С учетом того, что нет нового ввода и ключевая ставка не располагает к развитию, а ведет к тому, что придется выжимать максимум из имеющегося, ставки аренды будут только увеличиваться», – прогнозирует Абрамов. При этом эксперты сходятся во мнении, что даже на фоне растущих ставок аренды девелоперы при текущих условиях финансирования не будут входить в новые проекты строительства БЦ.

Как рассказал Жуков, у компании есть разрешение на строительство еще двух корпусов БЦ общей площадью 60 000 кв. м, но в ближайшее время работы не будут начаты. Ранее СМИ писали, что УК «Теорема» планирует построить на территории бизнес-парка «Полюстрово» три девятиэтажных здания общей площадью 63 000 кв. м, но инвестор рассчитывает приступить к строительству только после того, как наберет половину от необходимого пула арендаторов, чтобы гарантировать свои вложения. Проект планировалось реализовать в две очереди. «Но пока не позволяет стоимость денег», – отметил он.