Спрос на сервисные апартаменты в Петербурге вырос более чем на 40%

Количество сделок по покупке сервисных апартаментов в Петербурге в III квартале этого года по сравнению со II увеличилось на 43%. Всего было совершено 586 сделок и приобретено 16 700 кв. м недвижимости, следует из данных NF Group.

Аналитики компании отмечают, что тенденция связана с окончанием основной программы льготной ипотеки по ставке 8% (завершилась 1 июля этого года), что привело к сглаживанию различий в условиях покупки квартир и апартаментов. Но, несмотря на положительную динамику по сравнению с предыдущим кварталом, в годовом сравнении количество сделок сократилось на 5%.

«В отличие от рынка жилья, где главными факторами при покупке квартиры становятся локация и стоимость лота, на рынке сервисных апартаментов покупатели выделяют третий, не менее важный аспект, – это программы доходности, предлагаемые управляющими компаниями. В зависимости от стратегии инвестирования покупатель может быть ориентирован как на апартаменты с гарантированным доходом, так и на программы гибкой доходности», – отметила региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова.

Вместе с тем на рынке увеличивается и предложение сервисных апартаментов. По итогам III квартала этого года объем предложения достиг 4200 лотов или 126 900 кв. м. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество лотов выросло на 20%, а площадь – на 29%. При этом аналитики фиксируют и поквартальный рост. Только за III квартал этого года показатель вырос на 17% как по количеству лотов, так и по площади.

Расширение экспозиции связано в первую очередь с выводом на продажу новых проектов. В течение III квартала 2024 г. на рынок вышло сразу несколько сервисных апарт-отелей: SAAN («Союз Инвест»), «WELL Московский» (Formula City) и Industrial Avenir (ПСК), что существенно увеличило объем предложения. «С октября 2023 г. объем экспозиции апартаментов Санкт-Петербурга вырос на 32%, при этом существенно обострилась конкуренция в сервисном формате», – рассказала руководитель направления исследований Nikoliers Ольга Рянкель. По данным NF Group, объем нового предложения, вышедшего на рынок с начала года, составил 97 800 кв. м (3200 апартаментов), что стало рекордно высоким значением за последние четыре года.

По итогам III квартала наиболее распространенным видом доходности стал котловой метод распределения доходов – гибкий механизм, при котором инвестор получает долю от совокупной выручки всего пула лотов, находящихся под управлением УК. Такой вид получения доходов предлагался инвесторам в 45% всех экспонирующихся на первичном рынке Петербурга комплексах сервисных апартаментов. Реже всего покупателю предлагались программы гарантированной доходности. По состоянию на сентябрь 2024 г. на рынке было представлено лишь пять объектов (12% от общего числа), где программа распространяется на все лоты в составе комплекса.

«Как показывает практика рынка, увеличение числа программ гарантированной доходности происходит во времена экономической нестабильности – это мы наблюдали и в 2020 г., и в 2022 г, и используется для стимулирования спроса на апартаменты. Поэтому минимальное предложение апартаментов с фиксированным доходом, которое мы сейчас наблюдаем, может свидетельствовать о восстановлении сегмента после пары лет пониженного интереса со стороны инвесторов», – пояснила Широкова.

По данным NF Group на сентябрь этого года, средняя цена предложения на первичном рынке сервисных апартаментов составила 276 000 руб. за 1 кв. м. По сравнению  с сентябрем 2023 г. она выросла на 9%. Тем временем средневзвешенная цена квадратного метра на рынке первичной жилой недвижимости Петербурга классов комфорт, бизнес и премиум составила 286 000 руб. за 1 кв. м, за год она увеличилась на 9%, сообщила изданию Рянкель. То есть фактически средняя стоимость «квадрата» сервисных апартаментов уже приблизилась к жилой недвижимости сопоставимого класса.

Ряд опрошенных изданием экспертов полагает, что частично увеличение спроса на сервисные апартаменты связано с перетоком инвесторов из сегмента первичной жилой недвижимости. «Рынок апартаментов чувствует себя относительно хорошо по сравнению с жилыми новостройками. В прошлом году, когда еще действовала основная программа льготной ипотеки, инвестиционный спрос уходил в новостройки. С отменой этой программы и ужесточением условий по «семейной ипотеке» спрос естественным образом перераспределился в пользу апартаментов, которые ниже по цене и более привлекательны с точки зрения получения дохода», – говорит генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов.

Заместитель директора консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Светлана Московченко добавляет, что на фоне постоянных изменений на рынке, связанных с повышением ставки ЦБ, средних ипотечных ставок, удорожанием жилых квадратных метров и отменой льготной ипотеки покупатели обратили внимание на сервисные апартаменты как на более выгодные вложения денежных средств. «Это отразилось на повышении спроса на данный формат», – уверена она.

В то же время управляющий партнер компании «Брокерус» Алексей Лазутин полагает, что этот фактор оказал лишь частичное влияние. По его словам, с точки зрения инвестирования сервисные апартаменты в большей степени являются альтернативой коммерческой недвижимости на первых этажах (встроенные помещения) и небольшим офисам. Он выразил мнение, что на фоне нехватки офисов мелкой нарезки инвестиционный спрос из этого сегмента переместился в сторону сервисных апартаментов.

При этом эксперты сходятся во мнении, что на спрос повлияло и увеличение самого объема предложения, поскольку у инвесторов стало больше возможностей для выбора. Ельцов полагает, что рост предложения в первую очередь связан с тем, что застройщикам легче согласовать проекты под апартаменты, чем под жилую недвижимость. Схожей точки зрения придерживается и Лазутин. Он пояснил, что административные барьеры и социальная нагрузка (строительство школ, детских садов вместе с жилищным комплексом) делают жилые проекты менее рентабельными, поэтому активность девелоперов также перетекает в сегмент апартаментов.

По мнению экспертов, спрос на сервисные апартаменты в ближайшей перспективе будет сохраняться. Московченко считает, что с учетом активного обсуждения на рынке закона о запрете малогабаритных квартир (меньше 28 кв. м) некоторые покупатели-инвесторы могут развернуться в сторону рынка апартаментов. Увеличение общей динамики спроса возможно по мере существенного снижения ключевой ставки Центробанка, которое согласно прогнозу регулятора произойдет не ранее 2026 г., резюмировала Рянкель.