Аренда складов в агломерации Петербурга с начала года подорожала на 29%

Средневзвешенные ставки аренды на сухие складские помещения класса «А» (без операционных расходов) в Санкт-Петербурге и Ленинградской области к концу III квартала достигли 11 000 руб. за 1 кв. м в год на существующие и 11 100 руб. – на строящиеся объекты. С начала года удорожание составило 29%, а в годовом выражении – на 51% и 41%, соответственно, следует из аналитического отчета консалтинговой компании IBC Real Estate.

По данным компании, арендные ставки выросли на фоне сохраняющегося острого дефицита свободных складов, несмотря на рекордные темпы ввода новых объектов. По итогам I-III кварталов 2024 г. в Санкт-Петербурге и Ленинградской области объем нового строительства впервые с 2014 г. превысил полмиллиона «квадратов» и достиг 591 000 кв. м. Это на 158% больше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом доля свободных площадей хоть и выросла с 0,4% во II квартале до 0,8% по итогам III квартала, она все равно остается крайне низкой.

На уровень свободных площадей не повлиял и тот факт, что по сравнению с тремя кварталами прошлого года спрос на покупку и аренду складов снизился. За девять месяцев этого года сумма купленных и арендованных площадей составила 253 000 кв. м – на 57% ниже рекордного показателя 2023 г. Ключевой драйвер рынка – онлайн-ретейлеры – снизили свою активность по поглощению складских помещений на 79% в годовом выражении. Если за три квартала прошлого года они арендовали и купили 410 000 кв. м складов, то в этом году – лишь 88 000 кв. м.

Как прогнозируют эксперты IBC Real Estate, по итогам этого года ввод новых складов станет рекордным и достигнет 700 000 кв. м. В Nikoliers называют цифру еще выше – 1,095 млн кв. м по итогам года. С другой стороны, аналитики IBC Real Estate не ждут до конца года ускорения темпов реализации спроса, по их прогнозу годовой объем купленных и арендованных площадей составит не более 400 000 кв. м – на 66% ниже, чем в 2023 г.

Между тем эксперты рынка не ждут, что уровень свободных площадей резко вырастет. «В связи с повышением коммерческих условий и высокой законтрактованности существующих складских площадей в Санкт-Петербурге и Ленинградской области доля вакантных площадей продолжает оставаться ниже 1%. При этом свободные маркетируемые опции в строящихся объектах, ожидаемых к вводу в конце этого года, способны повысить уровень вакантности лишь до 1%», – говорит руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге Сергей Владимиров.

Руководитель отдела индустриально-складской недвижимости IPG.Estate Филипп Чайка считает, что рынок продолжит работать в условиях острого дефицита качественного предложения. Новые спекулятивные объекты (построенные для свободной продажи или аренды) выходят на рынок уже законтрактованными, отмечает он. «Несмотря на то, что мы видим высвобождение площадей и в уже действующих объектах, они часто даже не выходят на рынок и переходят к новому арендатору достаточно бесшовно для собственника, при этом ставки аренды номинируются по верхней границе рынка», – добавляет эксперт. 

Управляющий партнер компании «Брокерус» Алексей Лазутин уверен, что рынок не перестанет быть остродефицитным и в 2025 г. «За последнее время сформирован значительный отложенный спрос. В условиях дефицита площадей многие потенциальные арендаторы решали вопрос со складами как могли и теперь выйдут на рынок», – поясняет он.

По словам Чайки, при текущей ключевой ставке спекулятивное строительство неинтересно для девелоперов, поэтому в ближайшее время стоит ждать лишь запуска новых проектов формата build-to-suit (построенных под требования конкретного заказчика). Лазутин тоже прогнозирует в следующем году замедление ввода новых складских комплексов. «Ставка по кредитам заградительная для девелопмента, а необходимости, как в Москве, строить места приложения труда, чтобы получить льготы для строительства жилья, в Петербурге нет», – подчеркивает эксперт.

По оценке Владимирова, по итогам 2024 г. ставки аренды на качественные склады вырастут до 11 500 руб. за 1 кв. м в год на существующие объекты и до 11 600 руб. – на строящиеся (или на 35% в годовом выражении). «Однако в перспективе 6-12 месяцев, как и в Московском регионе, на фоне эффекта высокой базы при сохранении пониженной деловой активности на рынке темп роста ставок аренды замедлится», – заключил он.