Мария Черная: В Петербурге больше не будет доступного жилья

«Бонава Санкт-Петербург» –  «дочка» шведского девелопера Bonava, который также работает в Финляндии, Норвегии, Дании, Эстонии, Литве, Латвии и Германии. В России  продвигает энергоэффективные технологии, зеленое строительство и европейский подход к дизайну и планировкам. В 2020 г., несмотря на пандемию, компания получила рекордную чистую прибыль. 

– Как на вашей работе в период пандемии сказалась принадлежность к иностранному бизнесу?

– Конечно, коммуникации с головной компанией на длительное время перешли в дистанционный режим. Если раньше мы сами активно ездили в другие страны, а к нам минимум два раза в месяц приезжал руководитель бизнес-подразделения из Швеции, то первый такой визит после перерыва в год и семь месяцев состоялся только три недели назад. Но, как и все, мы адаптировались и научились работать удаленно. В остальном мы работали, как и остальные российские компании, мы оказались в таких же условиях.

Более того, тенденции на строительном рынке в России полностью совпали с ситуацией в других странах нашего присутствия. Везде был отмечен высокий спрос и рост себестоимости строительства. Цены на основные производственные компоненты выросли во всех странах. На увеличение спроса в Европе, как и у нас, повлияли два фактора. Во-первых, люди были сильно ограничены в своих тратах, перестали выезжать куда-либо и тратить деньги на развлечения. А длительное нахождение дома подтолкнуло многих сменить жилищные условия. И в этом смысле во всех странах жители абсолютно одинаково стали смотреть на квартиры в другой локации, другой площади, съезжаться и разъезжаться.

– В 2020 г. у вас впервые чистая прибыль превысила 1 млрд руб. Чем вы объясняете такой результат в разгар пандемии?

– У нас бизнес длительного цикла. И финансовые результаты, которые мы получили в 2020 г. и получим в 2021 г., – это результаты проектов, которые стартовали еще в 2017–2018 гг. 1 млрд руб. в 2020 г. – это наша плановая выручка, мы заранее понимали, сколько квартир введем в эксплуатацию и сколько на этом заработаем. В 2021 г. мы ожидаем результат примерно на том же уровне.

– То есть пандемия никак не повлияла на изменение ваших финансовых планов ни в большую, ни в меньшую сторону?

– К счастью, не повлияла. Мы по-прежнему считаем, что рынок Санкт-Петербурга является очень перспективным, с высоким спросом. Мы продолжаем искать и приобретать новые земельные участки. То, что годы были необычные и было много неожиданностей, под которые приходилось подстраиваться, – это да. Но глобально это не отразилось на наших показателях. В 2021 г. мы планируем ввести около 38 500 кв. м жилья. Это пятая очередь ЖК Magnifika и две или три очереди ЖК Gröna Lund во Всеволожске. В 2020 г. мы ввели 79 808 кв. м. Да, снижение в количестве квадратных метров есть. Но это абсолютно разные проекты. За счет того, что в 2021 г. вводятся объекты в более высоком ценовом сегменте, например Magnifika Residence, эти проекты нам дали большую доходность.  Сейчас на различных стадиях строительства у компании находятся 75 046 кв. м жилья в Петербурге и Ленобласти.

– Одной из самых обсуждаемых тем в 2020–2021 гг. стал резкий рост цен. Насколько вы увеличили стоимость квартир? Это было связано с ростом себестоимости или с ажиотажным спросом?

– Мы отметили значительный рост себестоимости строительства. Начавшись в III квартале 2020 г., на сегодняшний момент он уже превышает 30 %. Соответственно, мы вынуждены повышать цены на те квартиры, которые сейчас только строим и которые будем передавать клиентам в 2022–2023 гг.

Кроме того, затратная часть на социальные объекты тоже значительно выросла. И то, что строительство школ, детсадов, мостов, дорог, полицейских пунктов сейчас перекладывается на потребителей, – это факт. И он означает, что в Петербурге больше не будет доступного жилья, не надо жить в иллюзиях. Застройщики готовы построить любые социальные объекты, но нужно понимать, что это всегда будет делаться за счет клиентов и их денег. Потому что других денег, кроме клиентских, у девелоперов не существует.

Что касается роста спроса. Ситуация, которая была в 2020 г. и первой половине 2021 г., пиковый спрос – она абсолютно нездоровая и ненормальная ни для кого: ни для бизнеса, ни для покупателей. Хоть мы и не ощутили после пика спроса резкого провала в продажах, так как наши проекты не массовые, а имеют своего нишевого клиента и лист ожидания, застройщик всегда заинтересован, чтобы спрос на его объекты был стабильным. Без резких пиков и падений.

– Испытывали ли вы дефицит кадров из-за оттока мигрантов? И пришлось ли вам повышать зарплаты сотрудникам?

– У нас нет на строительных площадках работников-мигрантов. В компании есть только высококвалифицированные специалисты, которые являются иностранными сотрудниками, но это другая категория. Но я хочу сказать, что 80% людей, которые к нам приходят на работу, они ждут не столько увеличения своих доходов, а называют главным фактором получение белой зарплаты. И такого уровня ответов о том, что люди все больше стали получать зарплату в конвертах, я не слышала уже очень давно. Это печальный откат в прошлое.

Мы не повышали зарплаты сотрудникам в 2020 г., потому что просто не понимали, куда движется рынок и к чему нужно готовиться: к провалу, к отсутствию продаж. Но в 2021 г. мы запланировали хорошую индексацию и улучшение социального пакета для работников. Пока не могу назвать, на какую сумму, но она будет.

– По оценкам экспертов, в Петербурге острая нехватка земли для строительства жилья. Какие есть возможности у застройщиков: заняться реновацией или уйти в Ленинградскую область и другие регионы?

– У Петербурга есть большой потенциал дальнейшей жилой застройки и колоссальный спрос. Каждый, кто передвигается по городу, видит большое количество «грустно» выглядящих территорий, с которыми нужно что-то делать. Они требуют осовременивания и вовлечения в оборот. И с этой точки зрения никакого физического дефицита земельных участков я не вижу.

Но дальше встает вопрос: какую политику в этом вопросе займет город? При губернаторе Георгии Полтавченко проводился конкурс на развитие «серого пояса», прорабатывалось развитие территорий вокруг Обводного канала. Было представлено несколько концепций, по которым бывшие промышленные районы должны были со временем стать современными городскими кварталами. Однако сейчас ничего не происходит.

Последний генеральный план города со сроком действия до 2025 г. был утвержден еще в 2005 г. Новый генплан еще не разработан, и мы ждем его в лучшем случае в декабре 2022 г. То есть мы входим в 2022 г., не имея никакого перспективного плана развития города на ближайшие годы. И это отсутствие четкой градостроительной политики крайне негативно влияет на инвестиционное развитие: землевладельцы затаились и ждут, когда можно будет продать участки подороже. Девелоперы тоже ждут, когда власти смогут дать им гарантии.

В итоге Петербург остается городом с огромным нереализованным потенциалом. У нас нет дефицита территорий, которые можно использовать для современных нужд, – жилых, рекреационных и др. Но нет и политической воли властей города, смелости делать город современным.

– Насколько освоение «серого пояса» увеличивает себестоимость строительства? И нужны ли какие-то субсидии компаниям, которые этим занимаются?

– Я не могу точно сказать, насколько именно увеличивается себестоимость, но, безусловно, любое освоение бывших промышленных территорий, включая снос объектов, большое количество экологических экспертиз, изучение состояние грунта, сохранение и реконструкцию исторических объектов, – это всегда очень дорого.

 Основное ожидание бизнеса – это не субсидии, а постоянство в регулировании. Чтобы были одинаковые для всех постоянные и прозрачные требования. Все остальное бизнес вполне умеет и сможет решить самостоятельно.

– А реновация старого советского жилищного фонда сегодня в Петербурге интересна бизнесу?

– Это очень сложный социальный вопрос, и его решение в первую очередь должно быть поддержано городской администрацией. Чем дальше, тем вопрос советской застройки в Петербурге будет вставать острее. Застройщики сейчас не идут в такие проекты не потому, что им это не выгодного или не интересно, а потому, что нет регулирования этого вопроса. Позиция города по этому вопросу еще не сформирована.

– С расселением коммунальных квартир бизнес пока тоже не торопится помогать. Это невыгодно?

– В центр города, где находится большое количество исторических зданий, построенных до 1917 г., из девелоперов вообще не идет практически никто, потому что закон Петербурга от 19 января 2009 г. «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия…» фактически табуирует создание современного объекта в исторической зоне. Любая застройка еще и сопровождается псевдоградозащитными движениями. В итоге центр города практически не интересен крупному бизнесу. А в это время он уничтожается, ветшает, превращается в ветхое жилье. Но у города нет политической воли, чтобы грамотно решить эту проблему: нужно создавать современное регулирование, которое позволит осуществлять реконструкцию этих объектов в прозрачном правовом поле. А пока у бизнеса нет четких правил, он не будет помогать. Просчитать экономическую модель, договориться и расселить жителей, привлечь достойных архитекторов, провести реконструкцию  – это все бизнес сможет, если будет соответствующее регулирование.

– Какие у вашей компании планы по выходу на новые рынки? Готовы ли вы начать работу в других регионах? Или заняться реновацией?

– У нас есть горизонты планирования на три, пять, семь лет. Мы понимаем, что будем продолжать работать только в Петербурге, возвращаться в Ленинградскую область не планируем. В Ленобласти все очень плохо с инженерной подготовкой – с обеспечением жилых домов горячим, холодным водоснабжением, водоотведением. Поэтому мы будем дальше развиваться в Петербурге. Мы рассматриваем практически все районы, кроме Курортного и Ломоносовского.

«Серый пояс» нам тоже очень интересен. Мы считаем, что это наиболее правильное развитие города. Мы видим, как развиваются старые города в других европейских странах и насколько это перспективный путь. Но, повторюсь, для этого должны быть соответствующие решения городской администрации.

– Один из принципов работы компании – использование энергосберегающих и зеленых технологий в строительстве и отделке. Если в Европе это норма, в России пока лишь опция. А есть ли спрос на эти технологии у самих покупателей?

– Если честно, запрос у клиентов пока маленький. Но для нас это одна из главных миссий. Имея многолетний опыт работы в других странах такой же климатической зоны и понимая, насколько это влияет и на энергосбережение, и на окружающую среду, мы должны предложить рынку пример энергоэффективного жилищного строительства.

Например, мы устанавливаем рекуператоры, которые помогают вентилировать помещение без теплопотерь. Воздушные фильтры – это уже история про качество жизни и воздуха, которым мы дышим. Мы не отапливаем паркинги, в них всегда плюсовая температура, но мы не тратимся на создание инженерной инфраструктуры, а жильцы – на оплату коммунальных услуг. Мы строим из трехслойных панелей, что позволяет существенно экономить на отоплении в квартирах. К сожалению, нормативное регулирование пока не позволяет жильцам увидеть всю эту экономию на 100%, но мы надеемся, что постепенно и УК, и собственники, и государство будут взаимодействовать для улучшения качества жизни.

Но дорогу осилит идущий. Россия идет вслед за европейскими тенденциями. Во многих странах налогообложение по энергоэффективным объектам более выгодное. И за этим будущее, нам нужно уже сейчас давать людям возможность знакомиться с такими технологиями.

– На квартиры тоже есть своеобразная мода: если 5 лет назад строили квартиры с большой площадью, сегодня есть тренд на небольшие помещения с эффективным использованием каждого метра. Как будут меняться проекты вашей компании?

– Мы как раз за планировки с маленькими спальнями, но большими кухнями-гостиными, балконами и кладовыми и за эффективное использование каждого метра. Общество уже движется к пониманию того, что чем больше квартира, тем выше не только ее цена, но и стоимость содержания самой квартиры и общедомового имущества, налоги и др.

Перспективное направление – это развитие на территории ЖК общественных зон. Это хобби-румы, которые относятся к общему имуществу и где можно проводить праздники, дни рождения, занятия спортом и т. д. Открытые помещения павильонного типа, а также дворы без машин.