Александр Лелин: В этом году продажи жилья могут упасть на 15-20%

С 1 апреля начали действовать новые условия программы льготного ипотечного кредитования для покупки жилья в строящихся домах, теперь они позволяют взять кредит на покупку квартир в Петербурге и Ленобласти до 12 млн руб. под 12% годовых. 8 апреля ЦБ пошел еще на одну уступку: снизил ключевую ставку сразу на 3 п.п. до 17%, параллельно начали снижать кредитные ставки и банки. Меры господдержки помогают сохранить спрос на жилье, но параллельно застройщики фиксируют продолжающийся рост цен на строительные материалы и проблемы с поставками.

О том, есть ли у девелоперов причины останавливать стройки, помогут ли меры поддержки стабилизировать рынок и как изменятся продажи жилья в этом году, в интервью «Ведомостям» рассказал генеральный директор строительной компании «Главстрой Санкт-Петербург» Александр Лелин.

- По оценке межотраслевой ассоциации «Синергия», из-за проблем с поставкой стройматериалов 40% российских девелоперов приостановили строительство отдельных объектов. Вам пришлось это делать?

- Пока какого-то серьезного влияния мы на себе не почувствовали. Мы продолжаем строительство согласно тем планам, которые утвердили еще в прошлом году. Сложности на рынке стройматериалов действительно есть: рост цен и проблемы с наличием.

В свои проекты мы изначально закладывали минимальную импортозависимость, и там, где сейчас возникают какие-то трудности с зарубежными комплектующими, мы подыскиваем замену на российские аналоги. Ситуация нервозная, но все сложные вопросы мы уже решили. Например, нам пришлось искать альтернативу лифтам Otis. Те контракты, которые были заключены ранее, Otis исполнил и исполняет, но в другие проекты нам приходится закладывать уже новые решения. В наших проектах предусмотрены универсальные лифтовые шахты, что позволяет устанавливать российские аналоги.

Мы стремимся, в любом случае, к полному импортозамещению материалов и оборудования. Если не получится, то, к сожалению, придется «упрощать» проекты. Это не приведет к потере качества строительства, так как все основные конструктивные материалы производятся в России. Но может сократить некоторые опции комфортности, например, такую систему как «умный дом».

Как таковых исключительно импортных материалов у нас и не было. Тем не менее, например, мы устанавливаем индивидуальный тепловой пункт российского производства. Но в нем есть элементы, которые поставлялись из-за рубежа. То есть производители сейчас сами ищут какие-то варианты с заменой на аналоги – российские или азиатские, например.

Серьезных проблем с поставками стройматериалов мы тоже не отметили. Конечно, в текущей ситуации существенно выросли транспортные, логистические расходы. Но в целом логистика пока не принесла каких-то ощутимых проблем, связанных со сроками поставок.

К тому же мы еще в прошлом году приняли решение заранее закупить основные компоненты, которые летом становятся дефицитными. В основном, это стеновые материалы: кирпич, блоки, утеплитель, газобетон. На них летом обычно повышается спрос и, соответственно, растут и цены. Поэтому мы на своих площадках сделали склады и сейчас они уже заполнены до 90%. Мы обеспечили себя материалами на 3-4 месяца вперед.   

- 2021 г. называли годом беспрецедентного роста себестоимости строительства из-за удорожания материалов. Насколько может вырасти себестоимость строительства в этом году?

- Каждый материал имеет свою долю в себестоимости. Например, импортные комплектующие для создания слаботочных сетей, которые зависят от доллара, уже подорожали в два раза. Но их доля в общей себестоимости строительства мизерная. Поэтому мы прогнозируем, что общий рост себестоимости в течение года будет в пределах 10-15%. С одной стороны, на этот рост повлияют все реалии сегодняшнего дня, когда рынок лихорадит, поставщики задерживают материалы, завышают цены и т.д. Но с другой стороны, правительство оказывает меры по стабилизации строительного рынка.

Я думаю, что власти начнут контролировать и ценообразование, чтобы не допустить ажиотажного роста цен. Мы уже увидели это на примере цен на металл – его стоимость стабилизировалась. Если в прошлом году мы его закупали чуть ли не по 100 000 руб. за тонну, сейчас цена остается в районе 60 000 руб.  

В свою очередь мы жестко проверяем стоимость работ, которые нам оказывают подрядчики. Сейчас они пытаются перестраховаться и закладывают, к примеру, рост цен на 20% вместо реальных 5%, чтобы минимизировать все свои потенциальные риски. Мы объясняем, что готовы рассматривать увеличение смет, но для этого они должны аргументировать причины роста – с договорами и со счетами от поставщиков. Это, конечно, увеличивает объем работы наших служб, так как нужно проверять очень большую номенклатуру поставляемых изделий и материалов. Но это позволяет нам контролировать себестоимость.

В следующем году, возможно, ситуация изменится. Если ключевая ставка ЦБ сохранится на текущем уровне, то многие строительные компании действительно не смогут реализовывать какие-то свои новые инвестпроекты.

- Насколько уроки пандемии помогают сейчас девелоперам справиться с новыми вызовами? Можно сравнивать влияние на отрасль пандемии и последствий новых европейских санкций?

- Мы набили руку на пандемии в плане организации удаленной работы и оптимизации каких-то процессов. На определенном этапе пандемии мы уже спрогнозировали, как дальше будем жить и развиваться. То есть пандемия позволяла прогнозировать ситуацию, а сейчас, к сожалению, застройщики столкнулись с большим количеством неизвестных. Запущены еще не все программы господдержки. Но все равно, я верю, что в течение месяца-двух ситуация стабилизируется.

- В период пандемии девелоперы отмечали острый дефицит рабочих кадров.  Сейчас начался отток рабочей силы? Недавно «Главстрой Санкт-Петербург» объявил о дополнительном наборе персонала, с чем это связано?

- В пандемию была проблема в том, что иностранные рабочие уехали и из-за отсутствия логистики не могли вернуться. Застройщики организовывали рейсы и покупали билеты на самолеты, вывозили людей из Таджикистана и Узбекистана за свой счет. Сейчас проблем с перелетами в эти страны нет, но вырос курс доллара, соответственно, финансовая привлекательность работы в России для рабочих снизилась.

Да, сейчас общий настрой тоже связан с оттоком, но пока это скорее «настроение», а не тенденция. Думаю, что, когда доллар стабилизируется, не будет идти речи о массовом отъезде рабочих. Скорее всего нам придется поднять стоимость строительно-монтажных работ, чтобы увеличить зарплаты. Но это не повлечет серьезного роста себестоимости строительства. Поэтому мы открыто всем говорим, что готовы пересматривать оплату работы наших строителей, но рассчитываем, что сегодняшняя нервозная ситуация быстро стабилизируется.

Небольшой дефицит работников, начавшийся еще в период пандемии, сохраняется и сейчас. Но речь в первую очередь о квалифицированных сотрудниках, которых всегда не хватало. Сейчас мы проводим ротацию кадров и ждем, что из-за ухода некоторых застройщиков, в том числе иностранных компаний, на рынке Петербурга окажется много профессионалов, за счет которых можно будет укрепить свою команду.

- Согласно проведенному опросу, 29% девелоперов решили отложить строительство новых или недавно запущенных проектов. У вас есть проекты, которые вы можете отложить на более удачные времена?

- Мы не такие. Я бы разделил объекты на три категории. Первая категория – это объекты, находящиеся в активной стадии строительства и готовящиеся для сдачи. Они уже распроданы на 70%. Мы несем по ним такой груз обязательств, что остановить стройку просто не можем. Плюс себестоимость по этим объектам уже сложилась, потому что все договоры на поставку материалов и подрядные работы были заключены намного раньше. В этом году мы заканчиваем все проекты в высокой стадии готовности, поэтому никаких изменений по ним точно не будет. Это более 180 000 кв. м – 9 домов в ЖК «Юнтолово» и 3 корпуса в ЖК «Северная долина».

Вторая категория – это объекты в стадии готовности 10-15%. Но стройка — это маховик, который останавливается быстро, но раскрутить его очень сложно. В текущей ситуации деньги есть, проектное финансирование есть, эскроу-счета открыты и взаимоотношения с банками у нас хорошие. То есть тоже нет никаких экономических причин приостанавливать эти проекты. Для строительства нужны деньги и спрос. Первый пункт у нас есть, второй, думаю, поддержит государство. Субсидирование ставок уже к маю обеспечит ровный поток спроса. Объем жилья на этой стадии строительства у нас составляет порядка 150 000 кв. м., это 16 домов в ЖК «Северная долина».

Третья категория — это те проекты, которые мы сейчас только проектируем. По ним мы тоже не останавливаем работу, потому что это и так процесс долгий. Сначала нужно завершить проектирование, а дальше принимать решения – выводить или не выводить проекты на стадию строительства. В этом году мы передвинули запуск лишь одного из запланированных проектов – с декабря 2022 г. на февраль 2023 г. Речь идет о новом малоэтажном квартале в эко-районе «Юнтолово». Но это на самом деле минимальная корректировка в наших планах. 

Таким образом мы установили для себя объем, который должны строить и вводить, и будем его придерживаться. В 2020 году компания ввела в эксплуатацию порядка 155 000 кв. метров, 2021 г. — 114 000 кв. метров, за первые три месяца 2022 г. – свыше 140 000 квадратов.  

Могу добавить, что квартиры покупались всегда. И покупать будут у тех компаний, которые не заявляли ни о каких остановках, не замораживали строительство. Это вызывает доверие у покупателей. А пока они в ожидании. Люди будут выбирать по двум категориям: по цене и степени готовности. Мы работаем в нише масс-маркета и за счет правильного баланса площадей сдаем объекты каждые полгода-год.

- Какую выручку компания получила в прошлом году и прогнозируете в этом?

- Выручка в 2021 г. составляла порядка 25 млрд. По итогам этого года, учитывая сегодняшние реалии, мы ожидаем 28 млрд. Объемы строительства и ввода примерно одинаковые, но рост выручки происходит за счет повышения цен на квартиры. 

- Насколько вы подняли цены в этом году?

- С начала года цена изменилась незначительно. У нас система динамического ценообразования: есть квартиры, которые пользуются большим спросом – там цены начинают подрастать. Это факторы внутренние, внешние никак на цены не повлияли.

Средняя цена 1 кв. м зависит от готовности объекта и метража. Сейчас у нас средняя цена 157 000 за 1 кв. м. Стоимость квадратного метра в жилых комплексах «Северная долина» и «Юнтолово», например, в однокомнатной квартире равна 164 509 руб., в двухкомнатной — 152 456 руб., трехкомнатной — 148 315,  в четырехкомнатной — 143 413 руб. за 1 кв. м.

- После 24 февраля многие девелоперы отметили резкий рост спроса на покупку квартир. По вашей оценке, как будет меняться спрос дальше? 

- Рост спроса на рынке объясняется действиями профессиональных инвесторов, которые сегодня вкладывают в доллар, а завтра в недвижимость. Это люди, у которых есть деньги, и они профессионально управляют своими средствами. То же самое было во время кризисов в 2014 г. и в 2008 г.

Число продаж у нас не увеличилось, продавать больше плана опасно в связи с возможным ростом себестоимости. Поэтому продаем ровно столько, сколько нужно, чтобы обеспечить те условия, которые заложены в договорах с банками.  

В этом году, думаю, в целом продажи упадут на 15-20%. Но в нынешних условиях прогнозировать что-либо трудно. Предложение на рынке будет уменьшаться. Те новые проекты, которые проектируются, застройщики будут придерживать, потому что сложно прогнозировать себестоимость и процент продаж. Объемы нового предложения будут зависеть от покупательской способности. Понятно, что государство предлагает поддержку семьям, IT, субсидированную ипотеку и прочее, но денег у основной массы людей не прибавилось.

- Как вы оцениваете те меры поддержки, которые уже озвучены для строительной отрасли Петербурга? Каких новых форм поддержки ждете?

- Мы радуемся всему, что появляется. Важно, что на федеральном уровне и на уровне города уже принято постановление, что замена тех же иностранных комплектующих, которые были согласованы в проектных решениях, сейчас происходит автоматически при условии сохранения технических параметров. Раньше, если происходило какое-то изменение, например, по инженерным системам, приходилось пересогласовывать его, это удлиняло цепочку согласований. Сейчас мы просто в уведомительном порядке информируем о том, что мы один агрегат меняем на другой с такими же техническими параметрами.    

Помимо этого была введена упрощенная процедура изменения проектных решений и получения градостроительных документов. Если раньше подача документов на продление разрешения строительства была долгой процедурой длиной в три-шесть месяцев, то теперь разрешение продлевается автоматически. Сокращены сроки рассмотрения градостроительных документов: раньше это занимало полгода, сейчас – около месяца. Такие вещи упрощают жизнь застройщикам.

В Петербурге сумму максимального ипотечного кредита увеличили до 12 млн руб., а ставку по госпрограмме льготной ипотеки до 12%. Цифра 12 млн нам нравится, 12%, конечно, не очень — хотелось бы 7-8%. Но 12% все равно лучше, чем 24%. В течение двух-трех месяцев люди к этому привыкнут. 

- «Главстрой Санкт-Петербург» в 2021 г. после семилетнего перерыва вновь принял участие в процедурах поставки квартир для льготников. С чем связано возвращение компании к госконтрактам с властями?

- Компания только на заре своей юности участвовал в госконтрактах. На то, что мы снова вошли в отношения с городом, повлияло несколько причин. К нам обратился с соответствующим предложением Смольный, который закупает квартиры очередникам и детям-сиротам. А у нас были квартиры, которые соответствовали техническим параметрам по запросу города. Помимо этого, городские власти поменяли политику ценообразования: раньше, согласно нормативу, цена отличалась от рыночной на 20-30%, на госконтракты шли только те компании, которым не хватало денег. Сейчас предложенные городом цены на момент заключения контракта соответствовали рыночным, что значительно интереснее для застройщиков. Также город раньше покупал только по договорам ДДУ, а сейчас готов купить через эскроу. 

Первый контракт на 19 квартир мы уже исполнили, по второму — на 38 квартир, сейчас идет передача. Следующая партия будет сдана в «Юнтолово» в конце года – 250 квартир. Власти уже предлагают контракты на квартиры, которые строятся в 2023 г., но мы пока думаем. Стоимость строительства будет понятна позже, а подавать документы надо уже сейчас.