Федор Туркин: Застройщики уже давно балансируют на низкой рентабельности

В 2022 г. темпы строительства новостроек в Петербурге замедлились, незначительно превысив показатели предыдущего года. В прошлом году в городе было введено 3,47 млн кв. м жилья. Падение спроса на квартиры и рост себестоимости строительства остаются факторами, вынуждающими девелоперов проводить осторожную политику в отношении новых объектов, а также уменьшать площадь лотов и предлагать покупателям дополнительные скидки и опции.

О том, как меняются стратегии застройщиков и покупателей в различных сегментах жилой недвижимости, перспективах восстановления спроса и развитии новых локаций, «Ведомостям» рассказал председатель совета директоров холдинга «РСТИ» Федор Туркин.

– Как за 2022 г. изменился спрос на первичное жилье в Петербурге, и какие тенденции наблюдаются на рынке в первые месяцы текущего года?

– Если сравнивать начало этого года с аналогичным периодом предыдущего, то по моим оценкам, спрос на первичное жилье в среднем упал примерно на 50%. В декабре 2022 г. наблюдалось повышение покупательской активности, в том числе на фоне ожиданий, связанных с окончанием сроков льготных ипотечных программ с господдержкой. Но 15 декабря льготная ипотека была продлена до 1 июля 2024 г. с повышением ставки на 1-1,5%. В январе уже текущего года количество сделок по сравнению с прошлым декабрем сократилось примерно на 60%, и пока, как мы видим, спрос так и не восстановился.

– В каких сегментах первичного жилья снижение количества сделок в начале года было наиболее заметным?

– Эта тенденция характерна для всех сегментов, включая классы «комфорт» и «эконом» – с последним мы не работаем, но следим за ситуацией и на этом рынке в частности. Следует отметить, что в премиальном сегменте падение ощущалось еще сильнее. Хотя во время прошлых экономических кризисов он чувствовал себя уверенно. Такая ситуация, на мой взгляд, связана не с отсутствием денег, а с целеполаганием. Покупатели дорогостоящей недвижимости уже имеют жилье. Для них актуален другой вопрос: инвестировать ли средства в покупку новой? В целом же можно сказать, что в настоящий момент идет адаптация покупателей к новым условиям. Я полагаю, что учитывая все факторы, объем продаж жилья в новостройках в 2023 году все же сохранится на уровне прошлого года.

– По данным «Циан.Аналитики», средняя стоимость одного кв. м в новостройках Петербурга с начала 2022 г. по начало 2023 г. выросла на 12,9%. Можно ли ожидать коррекции цен в текущем году?  

– Застройщики сейчас прилагают дополнительные усилия для стимулирования спроса: различные виды рассрочек, акций, скидок и совместных программ с банками. Но помимо финансовых инструментов есть психологический фактор – неготовность населения к совершению дорогостоящих покупок. Ряд отдельных застройщиков в классе «комфорт» говорит о намерении существенно снижать стоимость лотов, но это ставит под угрозу рентабельность бизнеса. Застройщики уже давно балансируют на низкой рентабельности, которая составляет около 5% в год. Кроме того,  в 2022 г. себестоимость строительства выросла на 20-30%. Прошлой весной наблюдался скачок до 50%, к концу года произошла коррекция, но не по всем позициям. Например, стоимость гидроизоляционных материалов продолжает расти. Сейчас большую часть материалов и оборудования, которые весной 2022 г. были недоступны из-за санкций, можно приобрести в том числе по параллельному импорту. Например, лифты удалось заменить российской продукцией или аналогами из дружественных стран. Высокий сегмент пока еще значительно зависит от импорта.

– В прошлом году темпы строительства новостроек в Петербурге несколько замедлились – было введено 3,47 млн кв. м, что немногим больше уровня 2021 г. Примечательно, что в Ленобласти объемы ввода жилья в многоквартирных домах выросли на 25% – до 1,37 млн кв. м. Можно ли говорить о смещении спроса в область, и будут ли застройщики в дальнейшем замедлять темпы строительства в Петербурге?

– Объем ввода, безусловно, является одним из основных показателей, но в то же время это заключительная фаза работы над проектами, которая началась 3-5 лет назад и соответствует ранее выданным разрешениям на строительство. Для «РСТИ» прошлый год стал рекордным – были введены в эксплуатацию 10 объектов общей площадью 268 780,6 кв. м. Ранее компания сдавала не более 8 объектов в год. В 2022 г. общий объем ввода жилья петербургскими застройщиками немногим превысил целевые показатели, установленные Минстроем (на 1,5%. ­– примечание «Ведомостей»). Однако, исходя из складывающейся финансовой политики, проводимой государством, темпы строительства вместо роста будут сокращаться уже начиная с 2023 г. На текущий год запланированы 2,78 млн кв. м жилья. Можно предположить, что застройщики будут придерживаться осторожной политики относительно старта новых объектов, но многое будет зависеть от доступности проектного финансирования. Что касается Ленобласти, то «ожерелье» вокруг города с высотной застройкой и транспортной инфраструктурой действительно активно развивается. Спрос перемещается в область в силу более низких цен на жилье. При этом застройщики, работающие в городе и области, в основном одни и те же, поэтому бренды уже знакомы покупателю.

– Согласно данным NF Group, в 2022 г. объем инвестиций в покупку земельных участков под жилищную застройку в агломерации Петербурга упал вдвое – с 111,7 до 54 млрд руб. По вашей оценке, в 2023 г. застройщики будут наращивать земельный банк или стоит ждать дальнейшего падения?

– Застройщики, нацеленные на долгосрочную перспективу работы на рынке, регулярно пополняют свой земельный банк, рассматривая перспективные территории. Большое количество сделок с землей под строительство девелоперы Петербурга и области совершили в 2021 г. Но в прошлом году объемы покупки земельных участков, по нашим оценкам, сократились примерно на 15-20%. Тем не менее интерес к хорошим локациям, как правило, высок. Сейчас застройщики ожидают утверждения нового Генплана, которое перенесли на осень текущего года. Это один из факторов наряду с основным – доступностью проектного финансирования, которая зависит от ключевой ставки. На наш взгляд, для развития экономики страны в целом и строительства в частности ставка должна быть 2-3%, ипотека – 3-4%.

В ситуации, когда спрос на конечный продукт недостаточный, покупать землю впрок под высокие проценты девелоперы не будут.

– Какие локации в черте города в настоящее время могут быть перспективными для застройки?

– На мой взгляд, мощный потенциал имеет промышленная зона в части устаревших предприятий, некоторые из которых сейчас переформатированы под склады и офисы. Если такие объекты будут продаваться собственниками, это хорошая возможность для редевелопмента. Для премиального сегмента остается востребованным Петровский остров. Мы видим интерес к этой локации на примере нашего жилого комплекса. Важно, что на Петровском острове в целом новые проекты строятся почти одновременно, активно развивается инфраструктура, и стоимость жилья здесь несколько ниже, чем на почти уже застроенном Крестовском острове.

– Выбор жилья существенно зависит от локации, но как в период экономической нестабильности изменились требования покупателей к самим объектам?

– Во-первых, важно отметить, что лоты уменьшаются. Причем это касается как «эконома» и «комфорта», так и премиального сегмента. Это общемировая тенденция. Что касается различных опций, то в «комфорте» покупатели быстро привыкают к определенным опциям. Есть стабильный запрос на спорт, кафе, магазины – все это в пределах жилого комплекса. Этот подход сложнее с точки зрения экономической эффективности, но потребители ценят возможность получать широкий набор услуг. В последнее время появился выраженный запрос на развивающий досуг, в том числе детский, например, театральные и шахматные студии.

– В портфеле проектов холдинга не только жилые комплексы, но и объекты здравоохранения. В 2022 г. завершилось строительство нового корпуса для НИИ скорой помощи имени И.И. Джанелидзе. С какими сложностями сталкиваются  застройщики при реализации таких проектов?

– Новый корпус для НИИ скорой помощи имени И.И. Джанелидзе строился 3 года. В четырехэтажном здании расположены 8 операционных, в том числе противошоковые, нейрохирургическая и ангиографическая, 4 палаты реанимации и интенсивной терапии, кабинеты лучевой диагностики, лаборатории и другие помещения. Есть также вертолетная площадка, которая позволяет оперативно доставлять экстренных пациентов в операционные приемного покоя. Площадь корпуса – 20 600 кв. м. Сумма государственного контракта, включая строительство и медицинское оборудование, составила 6,3 млрд руб. Сложности при реализации подобных проектов связаны с тем, что они должны выполняться в точные сроки. Ведь это важный для города социальный объект. В нем участвует много сторон: генподрядчик, банк, инжиниринговая компания, городские власти. Поэтому не все вопросы решаются оперативно. Но наша компания специализируется на строительстве медицинских объектов, имея необходимый опыт, поэтому сроки в конечном счете строго соблюдаются.   

– Вы продолжите строить социальные объекты?

– В конце текущего года мы планируем завершить строительство еще одного социального учреждения – детского центра хирургии врожденных пороков развития и восстановительного лечения на Авангардной улице в Красносельском районе.

Что касается строительства жилой недвижимости, то на 2023 г. запланирован вывод в продажу квартир как в новых проектах, так и в уже строящихся. В прошлом году холдинг начал продажу лотов в двух новых объектах в Калининском и Красногвардейском районах города, а также в следующих очередях трех жилых комплексов. Они расположены в Приморском, Московском и Калининском районах. Кроме того, компания продолжит выводить на рынок новые проекты: весной ожидается старт продаж в жилом комплексе на Октябрьской набережной.

Текст подготовлен в рамках проекта «Ведомости & СПб».