В Петербурге растет спрос на управление объектами недвижимости

В России и в Петербурге, в частности, в последние два года на фоне волатильной экономической ситуации растет спрос на управление активами в недвижимости со стороны собственников. Причин тут сразу несколько.

В стране появился ряд предпринимателей, оборот которых в последние два года вырос в несколько раз. Как правило, это компании, которые заработали дополнительные дивиденды на импортозамещении: логистические, ИТ, производственные и т. д. Часть заработанных средств они реинвестируют в собственный бизнес, но часто полученные прибыли вкладывают в недвижимость как в наиболее ликвидный инструмент сохранения средств. Однако у таких новых собственников нет ни времени, ни опыта для управления приобретенной недвижимостью. Они формируют спрос на профессиональные управляющие компании.

Есть и такие собственники, которые уехали из страны или не могут управлять своей недвижимостью самостоятельно по другим причинам. Еще один тренд – актуальный запрос на управление multi-property объектами и объектами «сложной/неудобной» недвижимости. Только в Петербурге в последние два года количество таких объектов росло на 30% ежегодно.

В чем проблема управления многофункциональными объектами? Профиль их деятельности достаточно широк – в одном здании могут находиться и офисы, и торговля, и коворкинги. Поэтому здесь основная задача в управлении объектом – это не просто повторно выставлять счета или перезаключать договоры. Управляющая компания должна постоянно анализировать ситуацию на рынке и при необходимости вовремя менять концепцию развития проекта.

Другой развивающийся формат – это многособственнические объекты, у которых, как понятно из названия, несколько собственников. Сегодня налицо тренд, когда собственниками коммерческой недвижимости становится все больше физических лиц – микроинвесторов. С одной стороны, растет финансовая грамотность людей, частные инвесторы хотят вкладываться уже не только в жилье и ценные бумаги, но и в коммерческую недвижимость. С другой – сами собственники коммерческих объектов охотно делят их и распродают по долям или частям. Особенно показательно этот тренд развивается в Петербурге: инвесторы, которые вкладываются в реконструкцию исторических зданий в центре города и их переоборудование под современное использование, понимают, что целиком такие объекты после ремонта будет не продать, и делят их на части. Есть примеры, когда инвесторы строят бизнес-центр «с нуля» и тоже «нарезают» его на части и продают.

Сегодня в Петербурге можно легко купить в собственность один офис в бизнес-центре – как юнит в апарт-отеле. Активное развитие рынка апарт-отелей позволило распространить подобные схемы работы и на другие рынки коммерческой недвижимости: БЦ, ТРЦ и т. д. Но встает закономерный вопрос: а кто будет управлять зданием, в котором может быть несколько десятков собственников?

Влияет на ситуацию и растущий тренд на инновации в эксплуатации, использование систем автоматизации «умный дом», гибкое управление контрактами, автоматизация учета энергоресурсов, облачные сервисы управления техобслуживанием и т. д. Это требует от УК новых компетенций и цифровых решений.

Все эти факторы приводят к тому, что на рынке появляется все больше управляющих компаний, которые хотят «поймать волну» спроса. Сегодня уже можно проследить, в каких сегментах недвижимости становится больше сетевых УК. Так, если в коворкингах и сервисных апарт-отелях это уже более 80-90%, то на рынке складов, технопарков, бизнес-центров и ТРК доля пока не превышает 20-40%. Не исключено, что в ближайшие годы можно ждать появления новых брендов сетевых управляющих компаний, которые будут брать под управление не просто сети коворкингов или апарт-отелей, а целые здания с большим количеством собственников или разных форматов.

Однако массового появления на рынке большого количества управленцев нового формата ждать не стоит. Создать «с нуля» управляющую компанию, которая будет оказывать услуги таким сложным объектам, как multi-property или многособственнические объекты, практически невозможно. Это сложный и кропотливый бизнес. Вместо этого будет развиваться другой тренд – на сотрудничество между управляющей компанией, собственниками и инвесторами. Наш опыт показывает, что один из ключевых факторов, который мешает более активному развитию внешних управляющих компаний – низкий уровень доверия со стороны большинства собственников и инвесторов к ним.

Кроме того, опытные УК, которые не первый год работают на рынке и имеют компетенции для работы с многофункциональными и многособственническими объектами, будут развивать собственные бренды. Но не у всех хватит компетенций и экспертизы.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.