Андрей Кошкин: «Тренд ближайших лет – поиск лучших локаций для доходных апартаментов»

Рынок сервисных апартаментов меняет направление развития. Удорожание земельных участков и строительных материалов, а также отсутствие качественных локаций заставляют девелоперов искать новые точки вдали от центра Санкт-Петербурга, создавая псевдожилье. Основатель и владелец Yard Group Андрей Кошкин рассказал, как сегодня в Северной столице развивается сегмент сервисных апартаментов и какие у него есть перспективы.

 - Вы работаете на рынке инвестиционных апартаментов уже больше пяти лет. Как за это время изменился спрос и предложение в сегменте сервисных апартаментов?

- Мы начали работать с этим сегментом рынка в 2017 г. В 2019 г. многие компании занимались реновацией старых зданий в центре Петербурга. У тогдашнего бизнеса стратегия была простая: приобретали недвижимость, делали реновацию, площади нарезали на небольшие помещения, делали меблировку сдавали в аренду или продавали апартаменты инвесторам. Продукт оказался востребованным. Повышенный интерес проявляли частные инвесторы, которые после покупки сразу передавали свои юниты в управляющую компанию.

К сожалению, сегодня рынок апартаментов качнулся в сторону псевдожилья на окраинах города, а качественных сервисных апартаментов стало сложно найти.

Локация – это сейчас ключевой и самый важный элемент при выборе апартаментов инвесторами. Центр города и наличие туристических потоков является драйвером для доходности и ликвидности предложений. Но со временем запрос от инвесторов рос. Они уже не хотели заниматься поиском арендаторов и готовы были отдавать свои помещения в управление, получая ежемесячный доход. Так родилась управляющая компания, которая предоставляла такую услугу.

Именно поэтому в работе над нашим комплексом мы объединили опыт редевелопмента и упаковки инвестиционных апартаментов компании Investa с выдающимися характеристиками качества продукта от Yard Group.

- Какую доходность инвесторам приносили сервисные апартаменты до пандемии, в 2018-2019 г. г.?

- Обычно в «горячий» туристический сезон апартаменты сдаются посуточно. В остальное время это была среднесрочная аренда. Для Петербурга это классическая схема. Хорошее расположение апартаментов в центре города обеспечивало высокий спрос, это позволяло держать высокие цены, тем самым давая хорошую доходность инвесторам. В 2018 г. это было порядка 13,6% годовых, на следующий год доходность опустилась до 12,7%. В ковидный, 2020 г.- упала до 5,5%, а в 2021-2022 г.г. она восстановилась до 9,1% – 9,3%.

-  Из приведенных цифр видно, после пандемии рынок вырос, но, окончательно не восстановился. Как сейчас обстоят дела с продажами и с доходностью?

- После пандемии, весь 2021 г. происходило восстановление. Люди стали заниматься привычными для себя делами, бизнес начал активно работать. После февраля 2022 г. рынок вновь сжался более чем в четыре раза. Например, если брать за основу нашу компанию, то если в декабре-январе 2021 г. объем продаж апартаментов находился на уровне 200-230 млн руб. в месяц, то в феврале 2022 г. он упал до 60 млн руб.

К июлю – августу 2022 г. опять началось восстановление. Отыграли почти половину падения. Уже с сентября продажи увеличились до 100-130 млн руб.

Но, к сожалению, сегодня рынок апартаментов качнулся в сторону псевдожилья на окраинах города, а качественные сервисные апартаменты стало сложно найти. А локация – это сейчас ключевой и самый важный элемент при выборе апартаментов инвесторами. Центр города и наличие туристических потоков является драйвером для доходности и ликвидности предложений.

Касаемо доходности – сейчас в нашем комплексе собрана команда профессиональных отельеров и мы ожидаем доходность от 10,2% годовых за 23 год.

- Как вы видите перспективы развития этого рынка?

- Все зависит от политических колебаний. Бизнесу требуется время, чтобы осмотреться и принять решение. Пока рассматривать перспективы более чем на год сложно. Думаю, пока все займутся накоплением свободного капитала. Хорошая новость – деньги останутся в стране. Уже заметен интерес к девелоперским проектам со стороны крупного бизнеса. Есть интерес и у небольших и средних инвесторов. Правда, здесь наблюдается некая хаотичность. Объясняется это тем, что покупка недвижимости у нас в стране всегда была определенным паттерном проведений в кризисные моменты жизни, когда у человека есть накопления и хочется их сохранить.

- СВО вызвала обескураженность у инвесторов. Однако закрытые границы заставили людей больше путешествовать по стране. Соответственно, у сферы гостеприимства выросли доходы от внутреннего туризма. Значит, у инвесторов должен увеличиваться интерес к апартаментам?

-  Согласен. Внутренний туризм испытывает невероятный бум. Это сказывается и на региональных ценах, которые уже почти сравнялись с центральными городами России. Скажем, средняя цена номера в Санкт-Петербурге в отеле «3-4 звезды» составляет около 5000 руб. В Минводах стоимость суток в посредственной «трешке» с низким уровнем сервиса  составляет 7000 – 8000 руб. Понятно, виноват высокий сезон. Однако при стоимости квадратного метра в Петербурге – 300 000 руб., а в регионах 100 000 – 120 000 руб., можно строить рассчитывая на высокую доходность. Думаю, региональная экспансия станет новым трендом на рынке сервисных отелей. Мы уже присматриваемся к этому направлению.

И в то же время Петербург был и остается одним из главных туристических центров России. А это означает, что спрос на проекты в центре города, небольшие, в хорошей локации, с развитой инфраструктурой и профессиональной командой в управлении – будут востребованы на рынке.

Именно поэтому мы запускаем премьеру продаж последнего этажа в комплексе Yard Residence. Точкой притяжения комплекса станет новое пространство BACKYARD, расположенное на первом этаже отеля. Здесь разместятся 14 тщательно подобранных топовых ресторанных концепций, среди которых OSSU, Больше кофе, Vinofeel, Kuta и другие. Интерьер, созданный по авторскому проекту архитектора Суровой Юлии, погрузит гостей в уютную, остро современную и живую атмосферу с лаконичными этническими мотивами – в игре бликов световых фонарей атриума к удовольствию гостя – дровяной камин, сочные растения, натуральное дерево, исторический кирпич, мерцающий стеклянный фриз, а также шахматные столы.

- Несмотря на рост спроса, инвесторам все еще сложно выбирать объекты для инвестирования. Риск, что проект не принесет ожидаемую доходность, не исчезает. Сейчас сервисные апартаменты можно считать инвестиционно привлекательным активом, или здесь много различных «но»?

- Нужно понимать, что концепция «вкладывай в апартаменты и будет счастье» – просто так не работает. Есть много нюансов. Рынок поделился на две части. Первый сегмент, в котором апартаменты продают как квадратные метры, так называемое псевдожилье. В таких проектах не проработаны доходные программы. Там нет управляющей компании, отсутствует сама идея продукта. Другими словами, нет ответа на вопрос – почему проект должен генерировать доходность его владельцу. Вместо гарантии доходности девелоперы дают покупателям бонусы и плюшки на подобии «умного дома», бассейна внутри комплекса и других благ.  По сути, это вложения в кирпичи. Хотя если повезет такие апартаменты сгенерируют доходность на уровне жилья.

Другим направлением нужно считать, скажем так, «бутиковые» проекты. Таких проектов очень мало. Здесь акцент делается на локацию, тогда место начинает работать на продажи, привлекая арендаторов. Добавим сюда качественный сервис, который обеспечивает управляющая компания. Однако, как правило, покупка для самостоятельного управления здесь исключена. Управлением должны заниматься профессионалы, только тогда инвестор сможет получить обещанный доход.

- Многие частные инвесторы продолжают выбирать в качестве объекта вложений жилищный сектор. Насколько доходность на этих рынках сейчас отличается?

- На жилищном рынке как раз грядут изменения. Ключевая ставка Центробанка повысилась до 12,5%, это настоящий удар по продажам жилья. Однако это не сильно ударит по бизнес апартаментам и элитной недвижимости, поскольку в этих сегментах покупки традиционно происходят на собственные средства без привлечения кредитов.

Если говорить о квартирах, сдающихся в аренду, с учетом возросшей стоимости жилья, доходность в 4% годовых – это максимальная планка. Апартаменты в Ленобласти, и перенасыщенных локациях, без профессионального управления и полноценного сервиса, дадут от 3 до 6 % годовых. Если же говорить о сервисных апартаментах, находящихся в хорошем управлении, это от 9% до 10-10,2% годовых. Собственники апартаментов, которые еще и сами ведут бизнес по управлению, могут рассчитывать на 16%-20%.

- Вы уже упомянули о том, что качественных апарт-комплексов с управляющей компанией, которые могут давать высокий доход, в городе немного. Причина в ограниченных возможностях для развития таких проектов в центре города?

- Я бы не стал говорить, что высокий доход могу приносить апартаменты только в центральных районах. Правильней говорить, что эффективно работающие комплексы должны быть расположены в точках, аккумулирующих трафик или арендный спрос. Это не всегда центральные районы. Хотя именно центр – главная точка генерации туристического трафика.

Конечно, работать в историческом центре и запускать проекты после реконструкции исторических или промышленных зданий – сложное занятие. Комитеты Смольного следят за каждым шагом застройщиков и каждым использованным кирпичом. Однако если предложат выбрать, строить два сложных комплекса в центре, или один комплекс псевдожилья в Шушарах, я бы выбрал первый вариант. Это просто иной подход к рынку и к сервисным – инвестиционным апартаментам.

- Получается, что сервисные-апартаменты обречены на работу в центральных районах?

- Скорее, они обречены искать точки притяжения арендных потоков: туристов, командировочных, людей приезжающих на лечение, рекреационных зон и др. И пока Yard Group удается выводить на рынок продукт с выдающимися характеристиками качества и доходности.

- Какие тогда территории стоит рассматривать девелоперам для запуска эффективных проектов?

- Центр Петербурга, конечно же!

Но можно и не ограничиваться Санкт-Петербургом или Москвой, существуют и другие города. Например: Астрахань, Волгоград, Пермь, Уфа, Иркутск, Новосибирск. Ключевым является то, почему туда будут ехать гости города и генерировать доходность. В регионах достаточное количество городов и мест, которые в перспективе смогут генерировать хорошую прибыль.

- Если вернуться все же к проектам в Санкт-Петербурге, насколько для строительных компаний остается привлекательным редевелопмент зданий под апартаменты?

- С 2020 г. произошло значительное удорожанием стоимости материалов, работ и самих объектов. Например, в 2019 г. приспособление существующего здания под апартаменты обходилось нашей компании примерно в 40 000 руб. за 1 кв. м. В 2022 г. себестоимость была уже 65 000 руб. Это цифры без учета стоимости покупки самого объекта под редевелопмент, только затраты на его реконструкцию. С учетом последующего роста цен, который, несомненно, будет, почти все проекты редевелопмента уже не будут иметь экономической целесообразности.

- То есть в ближайшие годы нам не стоит ждать появления новых апарт-отелей в центре города, запущенных в результате редевелопмента?

- В центре Петербурга каждое здание и каждое пятно земли уже на вес золота. Это прекрасно понимают и застройщики, и покупатели. И, конечно, остается высокая потребность в новых проектах здесь. Но всем места не хватит.

Большинство же застройщиков будут искать новые локации и новые точки притяжения. Удачных мест для девелопмента и редевелопмента действительно осталось мало. Думаю, трендом станет строительство рекреационных апартаментов на базе старых советских туристических баз или незастроенных территорий. Эти территории уже активно осваиваются. Взгляните на рекреационные зоны в Зеленогорске, Репино и других местах. Застройщик также пойдут в другие регионы. Думаю, по одной две хорошей точки можно найти в каждом регионе.