Искандер Юсупов: «Ипотека с господдержкой пропадет, но продажи не снизятся»

Отмена льготной ипотеки с 1 июля 2024 г. станет одним из ключевых испытаний для рынка жилой недвижимости России. Первые программы льготной ипотеки запустили во время пандемии коронавируса, чтобы поддержать строительный сектор. В дальнейшем программы продолжили реализовывать, чтобы поддержать уже потребителей. По оценкам экспертов, завершение всех льготных программ, за исключением семейной (действует до 2030 г.) и IT-ипотеки (действует до конца 2024 г.), приведет к увеличению минимального взноса по ипотечным кредитам и падению спроса на ипотеки в целом.

Подробнее о том, чем грозит отмена льготной ипотеки, как девелоперы развивают собственные финансовые инструменты, что осложняет запуск программ поддержки на вторичное жилье в интервью изданию «Ведомости Северо-Запад» рассказал заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов. Девелопер завершает строительство жилого дома Upoint* в излучине Невы и создаёт масштабный город-парк «Лисино»** в курортном районе.

— Одна из самых обсуждаемых тем последнего времени — это отмена льготной ипотеки с 1 июля 2024. Насколько девелоперы уже привыкли к льготным ставкам и трудно ли будет от них отказаться?

— В целом, если говорить о льготных программах, они, безусловно, очень стимулировали рынок. Мы это видим по продажам. Льготные программы поддерживали рынок в тяжелые периоды. Первые программы льготной ипотеки начались во время COVID и продолжались впоследствии, когда на рынке и в экономике в целом было неспокойно. Однозначно, что в условиях высокой ключевой ставки это стало основным инструментом приобретения.

У нас есть статистика, согласно которой сейчас по базовым ставкам проходит буквально 1-1,5% сделок, то есть это сделки без каких-либо мер стимулирования государством. Это обусловлено, в том числе, и высокой ключевой ставкой. Когда ключевая ставка была 7,5%, а рыночная ипотека 9,5%, они мирно сосуществовали. А когда ставка стала такой высокой, то сделок по ней практически нет. И, более того, девелоперам приходится где-то стимулировать, субсидировать и за свой счет дополнительно снижать ставку, чтобы сделать жилье доступнее.

—Вероятно, меры господдержки останутся, но будут более адресными и точечными. На ваш взгляд, как можно трансформировать льготные программы, чтобы поддерживать рынок недвижимости?

— Здесь можно начать с мотивов государства. Понятно, что в свое время эти программы создавали, чтобы поддержать стройку, а сейчас время изменилось. Стройка тоже свои задачи где-то перевыполнила. Сейчас задача, наверное, уже стимулировать демографию, а не поддерживать стройку. И есть еще более нишевые программы, такие как дальневосточная ипотека, арктическая ипотека или IT-ипотека. Но если первые две совсем узконаправленные и привязаны больше к географии, то ИТ-ипотека закрывает вопрос для айтишников, которые нужны государству. В связи с этим понятны мотивы: обычная господдержка выбывает, так как она свою задачу как будто бы выполнила. IT ипотека пока работает до конца года, а семейной ипотеке дали зеленый свет с небольшими ужесточениями со второго полугодия. Но в целом правительство заявило, что семейную ипотеку оно готово поддерживать всерьез и надолго.

Если говорить о том, чего хотели бы девелоперы, то мы, конечно, не хотели бы, чтобы отключали программу поддержки полностью. У нас, в первую очередь, пожелание, чтобы учитывалась ценовая дифференциация регионов. Где-то квартира стоит от двух миллионов, где-то от пяти. А условия везде одинаковые, что у семейной ипотеки, что у ипотеки с господдержкой. В свое время по господдержке был повышен лимит в столицах – Петербурге и Москве, но с нового года все регионы уравняли. Да и там эти программы практически стали нежизнеспособными: с кредитом в шесть миллионов можно в лучшем случае купить однокомнатную квартиру, и то нужен достаточно высокий первоначальный взнос. Я думаю, что основное пожелание было бы дифференцировать программу поддержки. И либо давать ставки ниже в регионах, где жилье дороже, либо увеличить максимальную сумму кредита.  Иначе говоря, эти шесть миллионов сделать дифференцированными. Где-то, может быть, и четырех миллионов хватит, а где-то, как в случае с Казанью или Петербургом, в регионах, где высокая стоимость жилья и спрос, нужно увеличивать сумму до 7-9 млн руб. Тогда бы это стимулировало и покупателей, и девелоперов. Любой девелопер, если видит снижение спроса, начинает строить меньше. Зачем выводить объекты, которые не будут проданы. Соответственно, впоследствии это сказывается на всем объеме строительства.

— У застройщиков есть собственные программы и инструменты для покупателей. В какой мере они могут выровнять спрос?

— Действительно, программы есть. И, опять же, с увеличением первоначального взноса, ужесточения условий по ипотеке с господдержкой мы видим довольно существенный рост доли рассрочек у девелоперов. Он и раньше всегда был, но эти программы существовали постольку-поскольку. Сейчас они получают более широкое распространение. И в нашей компании доля рассрочек*** выросла с 7 до 12%. И эта доля будет продолжать расти. Чем хороша рассрочка? Она дает возможность клиенту купить квартиру, не имея полной стоимости. А девелопер получает свои деньги, пускай и не сразу. Но есть и неудобства: клиенту нужно за достаточно короткий срок закрыть большую сумму. Ипотека позволяет платить в течение 15-20 лет, рассрочку нужно погасить за несколько месяцев.

Я сейчас вижу, что в Петербурге особенно развита рассрочка, когда девелопер продолжает получать деньги, а финальный расчет наступает не в момент ввода дома в эксплуатацию, а несколько лет спустя. Срок доходит до 2-3 лет. Я понимаю мотивы девелопера: ему нужно продавать, и он вынужден такие программы запускать. Но с точки зрения бизнеса, с точки зрения эффективности, эти программы для девелопера не очень хороши, потому что после ввода в эксплуатацию застройщик, по сути, замораживает свои деньги. Если он будет слишком заигрывать с такими программами, то после введения дома в эксплуатацию, он ничего не заработает, и еще останется должен банку. Поэтому эти программы нужно использовать осторожно.

Есть еще формы более экзотические: у нас есть свой жилищный накопительный кооператив****. Его суть в том, что клиент внес первоначальный взнос от 30 до 50% и зафиксировал за собой треть или половину площади квартиры. Дальше он гасит эти оставшиеся метры в течение 5-7 лет, в зависимости от выбранной программы.  Чем хорош кооператив? Там нет процентов, клиент не обязан подтверждать свой доход, приносить 2НДФЛ, даже необязательно быть гражданином РФ. Но оставшиеся неоплаченные метры индексируются согласно рынку. Допустим, мы, как застройщик, подняли цену на один процент, оставшиеся объем метров тоже проиндексируется.

Но для девелоперов слишком налегать на такие программы тоже небезопасно, потому что в моменте мы получаем неполную стоимость, остаток размазывается. Да, кооператив за эти деньги покупает какие-то другие квартиры, но слишком большую долю мы иметь не можем. В целом эти программы отчасти могут компенсировать падение спроса, которое может наступить после первого июля, но не на 100%.

— Развивая собственные финансовые инструменты, девелоперы заходят на «поляну» банков. То есть это параллельные финансовые продукты, по которым вы конкурируете с банком за покупателя.

— Я думаю, что мы не забираем у них хлеб. Это все-таки небольшие объемы. Банки были бы рады, если бы льготные программы продолжали существовать и разворачивались в сторону клиента. Для них это тоже бизнес.  Где-то может быть менее выгодно, где-то более выгодно, но в целом банки заинтересованы в ипотечном кредитовании. Это очевидно.

— Сейчас разворачивается дискуссия о том, что необходимо развивать ипотеку с поддержкой на вторичное жилье. Как вам кажется, в какой мере развитие программы на вторичное жилье могло бы стимулировать и первичный рынок?

— Это медаль с двумя сторонами. С одной стороны, мы всегда говорим, что наш основной конкурент — это не другие девелоперы, а вторичка. Потому что у клиента зачастую выбор стоит между готовым жильем и строящимся. Хотя сейчас зачастую у девелоперов тоже формируется портфель готового жилья и, в том числе, с ремонтом. Здесь мы можем напрямую составить конкуренцию вторичному рынку. При этом тезис о том, что вторичка стимулирует первичку – верен. Мало у кого сейчас в кармане просто так лежит 7-8 млн руб., которые он может потратить на первоначальный взнос. Как правило, это либо наследство, либо человек, который просто очень хорошо зарабатывает, может себе позволить, либо в большинстве случаев это именно продажа вторичной недвижимости.

Почему поддержка ипотеки на вторичном рынке не так охотно обсуждается? Потому что запустить те же механизмы со вторичкой сложнее, так как если это новостройка, то есть понятное юрлицо с понятной историей, это 214 ФЗ, который достаточно четко ограничивает компании. И у банков, и у ЦБ здесь меньше всего рисков. Со вторичкой больше проверок юридических, вторичка может иметь и 15-20 предыдущих собственников. Эту историю отследить достаточно сложно. Я думаю, в первую очередь, это и осложняет запуск программ поддержки для вторичного жилья. Но в целом, если отвечать на ваш вопрос, я отчасти согласен с тем, что стимулирование ипотечных программах на вторичке может также хорошо сказаться и на первичке.

—Как вы оцениваете спрос на квартиры в ближайшей перспективе? Чего ждать в этом вопросе до конца года?

— У нас есть информационный фон об отмене ипотеки с господдержкой с 1 июля и об ужесточении семейной ипотеки, в рамках которой для семей с более взрослыми детьми ставка вырастет с 6 до 12%. Как правило, на фоне таких новостей за несколько месяцев спрос резко возрастает, местами даже наблюдается ажиотаж. Скорее всего, в ближайшие два месяца мы увидим рост сделок: люди будут стараться успеть воспользоваться чем-то выгодным, пока его не отменили.

Что будет дальше? В нашем портфеле ипотека с господдержкой, которую отменят, составляет порядка 25%. Напомню, что в конце прошлого года условия по ней ужесточились. Первоначальный взнос был 15%, потом стал 20%, а буквально еще через полтора-два месяца повысился до 30%, что автоматически снизило долю сделок по этой программе. 

Ипотека с господдержкой пропадет, но продажи не снизятся на те самые 25-30%. Часть клиентов найдет замещение либо по той же семейной ипотеке, либо, если они не проходят по критериям программы, воспользуются рассрочками, кооперативами и другими продуктами. Но отчасти с июля рынок просядет. По нашей компании, как эксперт, могу оценить, что процентов на 15 сделок может стать меньше. Однако богатый опыт прохождения через различные кризисы показывает, что спад длится не больше 2-3 месяцев. Потом рынок адаптируется, появляются программы-заменители. Я думаю, конец года будет достаточно активным. Не уверен, что показатели повторят рекордный 2023 г., который тоже начинался очень неоднозначно. Но мне кажется, что 2024 г. завершится сопоставимо с прошлым или чуть хуже. В будущее мы смотрим с оптимизмом и пониманием того, что небольшая просадка на короткий период все-таки произойдет.

* Застройщик: ООО Специализированный застройщик «УНИСТРОЙРЕГИОН-2». Проектная декларация размещена в Единой информационной системе жилищного строительства на сайте наш.дом.рф.

Upoint – Юпойнт

**Застройщик: ООО Специализированный застройщик «УНИСТРОЙРЕГИОН-1». Проектная декларация размещена в Единой информационной системе жилищного строительства на сайте наш.дом.рф.

***Условия программы: при заключении договоров участия в долевом строительстве, объектом которых являются квартиры и нежилые помещения, расположенные в жилом комплексе «Upoint» по Пискаревскому проспекту г.Санкт-Петербург и «Лисино», клиенту предоставляется рассрочка по оплате цены договора без привлечения кредитной организации, в срок до 01.02.2025 г., с внесением первоначального взноса от цены договора в размере 20%. Срок действия программы: с 01 февраля 2024г. Предложение не суммируется с другими программами. Подробнее о данном предложении можно узнать в офисе продаж и по тел. 8(812) 6034839. Настоящее предложение не является публичной офертой.

**** Жилищный накопительный кооператив «Жилищные Возможности» – потребительский кооператив, добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов. Решение Банка России от 13.08.2014 г.: присвоить регистрационный номер 187 записи о Жилищном накопительном кооперативе «Жилищные Возможности» и включить сведения о нем в реестр жилищных накопительных кооперативов. В целях обеспечения непредвиденных расходов и покрытия убытков кооператива формируется резервный фонд, размер которого определяется уставом ЖНК «Жилищные Возможности». Членом кооператива может быть гражданин, достигший 16-летнего возраста. Размер вступительного членского взноса составляет 20 000 рублей. Размер ежемесячного членского взноса составляет 1 500 рублей. Срок паенакопления ограничен только сроком нахождения пайщика в кооперативе. Размер и стоимость квадратных метров фиксируются в день поступления денежных средств на паевой счёт ЖНК. В соответствии со ст. 24 Федерального закона от 30.12.2004 г. №215 «О Жилищных накопительных кооперативах» член Кооператива должен обеспечить погашение затрат, связанных с оплатой государственных пошлин в отношении квартиры, указанной в п.1.1. Соглашения о бронировании. Члены кооператива несут риск убытков, связанных с деятельностью кооператива, в пределах своих паенакоплений. Более подробно о порядке участия в ЖНК «Жилищные Возможности» вы можете узнать на сайте znkrf.ru. Предоставление рассрочки возможно при условии приобретения членства ЖНК «Жилищные Возможности». После приобретения кооперативом жилого помещения в собственность, Правлением кооператива принимается решение о передаче жилого помещения в пользование члену кооператива, на основании которого последний вселяется в помещение. При форме участия «Классическая» сумма паевого взноса, при которой у члена кооператива возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения, которые участвуют в настоящей акции, составляет не менее 50 % от площади жилого помещения. Минимальный срок внесения членом кооператива части паевого взноса, после которого у кооператива возникает право на приобретение жилого помещения для члена кооператива составляет 2 года. Объемы, условия и порядок погашения рассрочки согласуются с членом кооператива. Жилищный накопительный кооператив «Жилищные Традиции» – потребительский кооператив, добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов. Решение Банка России от 22.03.2018 г.: присвоить регистрационный номер 61 записи о Жилищном накопительном кооперативе «Жилищные Традиции» и включить сведения о нем в реестр жилищных накопительных кооперативов. В целях обеспечения непредвиденных расходов и покрытия убытков кооператива формируется резервный фонд, размер которого определяется уставом ЖНК «Жилищные Традиции». Членом кооператива может быть гражданин, достигший 16-летнего возраста. Размер вступительного членского взноса составляет 20 000 рублей. Размер ежемесячного членского взноса составляет 1 500 рублей. Срок паенакопления ограничен только сроком нахождения пайщика в кооперативе. Размер и стоимость квадратных метров фиксируются в день поступления денежных средств на паевой счёт ЖНК. В соответствии со ст. 24 Федерального закона от 30.12.2004 г. №215 «О Жилищных накопительных кооперативах» член Кооператива должен обеспечить погашение затрат, связанных с оплатой государственных пошлин в отношении квартиры, указанной в п.1.1. Соглашения о бронировании. Члены кооператива несут риск убытков, связанных с деятельностью кооператива, в пределах своих паенакоплений. Более подробно о порядке участия в ЖНК «Жилищные Традиции» вы можете узнать на сайте znkgt.ru. Предоставление рассрочки возможно при условии приобретения членства ЖНК «Жилищные Традиции». После приобретения кооперативом жилого помещения в собственность, Правлением кооператива принимается решение о передаче жилого помещения в пользование члену кооператива, на основании которого последний вселяется в помещение. При формах участия «Халяль» и «Классическая» сумма паевого взноса, при которой у члена кооператива возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения, которые участвуют в настоящей акции, составляет не менее 50 % от площади жилого помещения. Минимальный срок внесения членом кооператива части паевого взноса, после которого у кооператива возникает право на приобретение жилого помещения для члена кооператива составляет 2 года. Объемы, условия и порядок погашения рассрочки согласуются с членом кооператива.

Настоящее предложение не является публичной офертой.