Ввод индивидуального жилья вырос в Ленобласти

Ввод индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в Ленинградской области по итогам I квартала 2024 г. составил 997 400 кв. м, следует из данных Петростата. Это на 21,7% больше, чем за январь-март 2023 г. Темпы годового прироста новых домов существенно ускорились в марте этого года, когда в области было введено 290 000 кв. м индивидуального жилья, что уже на 45,8% больше, чем в марте 2023 г.

Напомним, что по итогам 2023 г. ввод ИЖС в Ленобласти по сравнению с 2022 г. не только не вырос, но и показал падение на 4%, составив 2,493 млн кв. м. Если в прошлом году доля ИЖС в общем объеме ввода жилья (включая многоквартирные дома) составляла 59,6%, то в I квартале 2024 г. она достигла 81,3%.

Отложенный эффект

Рост ввода индивидуального жилья в Ленобласти в I квартале этого года связан с активной выдачей ипотеки на ИЖС в 2023 г. на фоне распространения ипотечных программ с господдержкой, говорят эксперты и участники рынка. Как ранее сообщали «Ведомости Северо-Запад», в прошлом году Северо-Западный банк Сбербанка выдал почти 10 000 кредитов на ИЖС в СЗФО, что в пять раз больше, чем в 2022 г. Увеличение спроса на ипотеку для строительства индивидуального жилья также отмечали в «Дом.РФ» и управлении «Росбанк Дом» в Северо-Западном федеральном округе.

Ипотеку с господдержкой для ИЖС в России запустили в декабре 2020 г. Но возможность оформить ее хозспособом, то есть без привлечения подрядных организаций, заемщики получили только в 2022 г.

Для ипотеки с господдержкой действуют те же ставки, что и на первичном рынке жилья: 8% – для льготной ипотеки, 6% – для семейной ипотеки и 5% – для ИТ-ипотеки. Если заемщик строит дом через подрядчика, то с момента заключения кредитного договора до постановки на учет в Росреестре должно пройти не более двух лет. В случае со строительством хозспособом – не более года.

Банки дают возможность строить дом при помощи подрядчиков в течение двух лет, но на практике строительство занимает до одного года, комментирует генеральный директор агентства недвижимости «Всевриэлт» Светлана Белова. По словам председателя комитета по малоэтажному строительству Российского союза строителей Константина Пороцкого, в среднем на строительство ИЖС уходит от 6 до 12 месяцев, соответственно, результаты увеличения кредитной активности в прошлом году привели к росту фактических объемов ввода в I квартале 2024 г.

Белова добавила, что в прошлом году ипотеку на ИЖС активно оформляли по семейной программе с господдержкой. «В целом портрет клиента, строящего индивидуальное жилье, существенно изменился. Сейчас это зачастую граждане в возрасте от 30 лет с детьми. Около 15 лет назад это, как правило, были граждане старше 50 лет», – отметила она.

Примечательно, что в Санкт-Петербурге ввод ИЖС по итогам I квартала этого года по сравнению с аналогичным периодом 2023 г. не только не вырос, но и упал на 35,5% до 37 200 кв. м. То, что объемы ввода продемонстрировали значительное падение, связано с дефицитом участков, пригодных для строительства. Как пояснил Пороцкий, индивидуальное жилье традиционно строили в Пушкинском и Курортном районах, но сейчас на рынке остались лишь штучные предложения таких земельных участков, в основном под снос дома или реконструкцию.

Перспективы спроса

Эксперты сходятся во мнении, что объемы ввода ИЖС в Ленобласти будут расти в течение 2024 г., но уже в 2025 г. на рынке может наблюдаться падение из-за изменения условий действия ипотечных программ. Напомним, что программа семейной ипотеки по ставке 6% решением федерального правительства продлена до 2030 г. Но ипотека с господдержкой для индивидуального жилищного строительства в России (как и для первичного жилья) по ставке 8% действует только до 1 июля 2024 г.

Как ранее сообщал заместитель председателя правительства РФ Марат Хуснуллин, продление льготной ипотеки для первичного жилья рассматривается только в регионах со слабым спросом на новостройки. Эксперты полагают, что если программу не продлят, то это может затронуть и ИЖС.

В начале этого года заместитель генерального директора «Дом.РФ» Алексей Ниденс сообщал, что в середине 2024 г. в России планируется запуск новой льготной ипотеки на ИЖС, параметры которой могут быть схожи с параметрами семейной ипотеки. Тогда отмечалось, что критерии программы будут зависеть от бюджета, который на ее финансирование выделит правительство.

«Отдельная программа по ИЖС обсуждается, но конкретики по этому вопросу пока нет», – говорит Пороцкий. Он полагает, что если рынок ИЖС не будет поддерживаться специальной программой, в 2025 г. объемы ввода ИЖС вернутся к показателям 2023 г.

В сочетании с этим фактором по рынку ИЖС может ударить и рост затрат на строительство. По данным генерального директора «Infoline-аналитики» Михаила Бурмистрова, расходы на строительство дома за 2023 г. выросли на 15%. Вместе с тем на фоне разогревшегося спроса на ИЖС растет и стоимость земельных участков. Как сообщали в «Авито недвижимости», по итогам I квартала 2024 г. за полный год цена земельных участков в Ленобласти выросла на 25%.

«Цены на участки растут, что также является определенным ограничением спроса, но пока в регионе баланс между жильем в многоквартирных домах и индивидуальным жильем смещается в пользу ИЖС», – резюмировал Бурмистров.