Денис Корсуков: «Отдых можно сделать инвестицией»

Обострение геополитической ситуации и антироссийские санкции существенно изменили вектор развития туристической индустрии. Внутренний туризм все больше наращивает обороты, а загородный отдых вокруг мегаполисов стал одним из самых популярных способов провести уикенд. Все более популярно становится не просто владеть загородной недвижимостью как активом для личного использования, но и вкладывать средства в такой формат для получения инвестиционной прибыли. Сооснователь и управляющий партнер загородного комплекса Villingston Residence Денис Корсуков рассказал, почему инвестировать в недвижимость для отдыха и выгодно, и приятно.

- Сегодня все сложнее позволить себе заграничный трип. Например, любимая многими Турция сравнялась по ценам с экзотическими Мальдивами и Сейшелами. Поэтому люди обратили свой взор на внутренний туризм и загородный отдых в пределах домашних регионов. Насколько развитие внутреннего туризма разогревает инвестиционный спрос на загородную недвижимость?

- Безусловно, из-за текущей геополитической ситуации заметен рост спроса на внутренние направления. Увеличивается количество отдыхающих на курортах Черноморского побережья. По словам коллег, во Владивостоке и Мурманске также заметен рост туристической активности. Этому в том числе способствует стимулирование туротрасли в рамках государственной политики.

Часть нашей целевой аудитории прибавилась за счет премиум-сегмента. Если раньше эти люди предпочитали проводить выходные в Тунисе или Дубае, то теперь они выбирают загородный отдых в пределах домашних регионов. По нашим данным, в этом сегменте наблюдается прирост 13%. С одной стороны, это не так много. С другой – это влияет на спрос со стороны инвесторов, так как они видят потенциал этого рынка.

- В чем заключается инвестиционная привлекательность загородной недвижимости в сравнении с другими сегментами, например, коммерческими помещениями? Не проще ли вложиться в городскую недвижимость и получать пассивный доход на протяжении всего года?

- Во-первых, в Петербурге хорошей коммерческой недвижимости с разумным сроком окупаемости, в пределах 8–10 лет, ограниченное количество. На сегодняшний день этот срок составляет 14–15 лет. То есть чем ближе к центру, тем выше срок окупаемости. Это связано в том числе с тем, что курс доллара растет. Соответственно, уменьшается количество сделок, и продавцы либо снимают объекты с продажи для того, чтобы дождаться стабилизации курса, либо начинают повышать стоимость. При таком раскладе количество сделок уменьшается. При повышении стоимости срок окупаемости также увеличивается. Обратная ситуация происходит при падении курса доллара. В таком случае на рынке растет спрос, а количество разумных лотов быстро исчезает.

Во-вторых, нужно понимать, что стабильный пассивный доход виден на большой дистанции. Например, если у вас есть коммерческое помещение, расположенное на первой линии Невского или Лиговского проспектов, то такие объекты всегда будут пользоваться спросом. Но здесь стоимость и порог входа совершенно другие. Так, на Невском проспекте стоимость 1 кв. м доходит до 1 млн руб. При этом 80% покупателей ищут коммерческую недвижимость в пределах 20–25 млн. В этом сегменте самая большая конкуренция и, как следствие – меньше всего предложений.

Пока идет рост экономики, появляются новые проекты и предприниматели, арендующие помещения. Но когда идет спад экономической активности, арендодатель вынужден поднимать цены в среднем на 5–10%. Из-за этого бизнес несет убытки, поэтому ищет более бюджетные локации. При этом неизвестно, сколько времени уйдет у арендодателя на поиск новых клиентов, а помещение тем временем будет простаивать, не принося доход. В этом случае придется обращаться к риелторскому агентству, а это дополнительные траты. То есть в случае с коммерческой недвижимостью нет и не будет «пассивной беспроблемности».

Когда мы говорим про загородную недвижимость, то чаще всего подразумеваем сферу гостеприимства. Поэтому предполагается краткосрочная аренда и постоянная ротация. Здесь нет долгосрочных контрактов, отложенных обязательств. При правильном управлении гостиничным бизнесом мы сразу получаем максимум дохода на текущий день.

Также важно понимать, что гостиничный сегмент первым реагирует на рост экономики. Например, доллар растет, а вслед за ним и количество гостей. Ведь за границу ездить дорого. Спрос увеличивается вместе с доходной составляющей. Возможно, помещение в центре города в определенные пиковые значения и может приносить больший доход, нежели загородная недвижимость. В то же время коммерческая недвижимость в большей степени подвержена экономическим колебаниям.

- Какие возможности сегодня есть у тех, кто хочет инвестировать в загородную недвижимость? Построить для себя и своей семьи загородный дом – сегодня это удачная инвестиция?

- Конечно, вложения в загородную недвижимость – это не строительство собственной дачи. Инвестирование подразумевает возврат денежных средств. А когда мы просто возводим загородную дачу, метраж участка которой более 500–1000 кв. м – это скорее траты. Мы воплощаем картинку идеальной жизни, которая навязана нам кинематографом: большой дом с белым забором и ухоженным газоном. Но для того, чтобы было красиво, нужно вложить много сил, времени и денег.

Представьте, что вам на постоянной основе придется убирать дом и стричь 10–15 соток газона. Конечно, можно кого-то нанять, но это будет стоить немалых денег. Также нужно учитывать расходы на систему безопасности, особенно если вы не проживаете в загородном доме на постоянной основе.

Кроме того, когда вы строите собственную дачу, она будет удовлетворять исключительно вашим вкусовым предпочтениям. Но со временем меняется структура спроса, тенденции и дизайнерские решения. Поэтому вероятность продать дом за те же деньги минимальна. Стоимость недвижимости формируется без учета затрат на ремонт и декорирование. Эти статьи расхода считаются невозвратными. Таким образом, строительство собственной дачи — это не инвестиционный проект, а скорее расходный.

Однако существуют другие альтернативы. Это готовые загородные резиденции. Они созданы по типу загородных доходных дач. Будучи собственником, вы можете приехать в любое время, чтобы отдохнуть от городской суеты. А во время вашего отсутствия резиденция будет приносить вам пассивный доход от сдачи. При этом вы будете уверены в том, что ваша собственность находится под присмотром целого штата сотрудников, которые отвечают за чистоту и сохранность вашей собственности.

Подобный формат для России является новшеством. Однако в Европе и во всем мире он широко распространен. Отмечу, что на рынке уже есть загородные проекты на любой порог входа.

- Какую доходность сегодня способны приносить такие инвестиции?

- Большую часть вариантов можно сравнить с классическим способом сохранения денег. С детства нам знакомы тезисы о том, что обязательно нужно иметь свою квартиру. Сейчас большинство людей привыкли сохранять свои сбережения именно таким способом – приобретают недвижимость для последующей сдачи в аренду.

Но арендаторы меняются, а это сопряжено с определенными затратами: налоги, период простоя, расходы на амортизацию. Если сделать расчет с учетом этих факторов, то мы имеем окупаемость в размере 3–4% годовых. С точки зрения капитализации и доходности активов — это очень слабо.

В экономическую модель проектов по инвестициям в загородную недвижимость, как правило, уже вложены многие затраты, в частности, стоимость амортизации. Это и ежегодное обновление пространства: перекрашивание поверхностей, дополнительная обработка дерева, металла и прочее. В гостиничной сфере нельзя ухудшать товарный вид продукта. Иначе это скажется на рейтингах и приведет к уменьшению доходности. 

Оценка инвестиционного проекта делается на основе периода окупаемости. Применительно к загородным резиденциям это не более 8–10 лет. При этом такая финансовая модель может предполагать чистый заработок от 3,5 млн руб. в год. Это минимальная рентабельность, поскольку собственник может заработать и больше. Из этой чистой прибыли уже вычтена стоимость содержания объекта, коммунальные расходы и прочие платежи.

Полная версия текста размещена в журнале «Как потратить | Северо-Запад» (приложение к газете «Ведомости Северо-Запад»), № 1 (68), март 2024.