Почему 2023 стал годом возможностей для петербургских инвесторов в недвижимость

По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, по итогам 11 месяцев 2023 г. совокупный объем инвестиционных сделок с недвижимостью Санкт-Петербурга составил 123 млрд руб. Это на 56% превышает значение предыдущего года и уже сопоставимо с рекордным годовым результатом 2021 г.

Одним из главных факторов, который обеспечил значительный рост вложений, стала продажа зарубежными компаниями российских активов. Подобные сделки составили 50% от общего объема транзакций. В абсолютных значениях показатель на текущий момент уже практически в 3 раза превысил итоговое значение 2022 г. (21 млрд руб.) и достиг 61 млрд руб.

Лидером среди сделок с иностранными продавцами на рынке Северной столицы стал сегмент торговой недвижимости, на его долю пришлась половина объема подобных транзакций. В абсолютных значениях объем вложений в данный сегмент за 11 месяцев 2023 г. составил 30 млрд руб., что является максимальным за последние 4 года, и более чем в 3 раза превышает годовой показатель 2022 г.

Данный показатель был достигнут благодаря крупным сделкам: продажа ТЦ «Невский центр» чешской компанией PPF Real Estate (покупателем стал ЗПИФ «Тетис Капитал»); портфельная сделка шведской компании Ingka Centres по продаже ТРЦ «МЕГА», 2 из которых находятся под Санкт-Петербургом (новым собственником стал «Газпромбанк»); еще одна портфельная сделка по продаже активов фонда Atrium European Real Estate – семь ТРЦ Park House, один из которых расположен в Санкт-Петербурге (покупатель «Рамо-М»).

Для инвесторов из России и дружественных стран изменение геополитической ситуации стало возможностью пополнить свои портфели недвижимости качественными институциональными объектами. Интерес покупателей к приобретению качественных активов наблюдается во всех сегментах коммерческой недвижимости, и до конца года есть вероятность закрытия еще нескольких подобных сделок.

Среди крупнейших транзакций по выходу международных инвесторов из российских активов стоит отметить и продажу норвежской компанией Wenaas Group компании АФК «Система» портфеля из 10 отелей, шесть из которых находятся в Санкт-Петербурге. Ввиду сложившийся ситуации российские отельные операторы получили уникальную возможность для наращивания портфеля качественными активами по привлекательной цене. Еще одной знаковой сделкой стал переход прав собственности на БЦ Pulkovo Sky от финских инвесторов EKE и Vicus армянскому фонду Balchug Capital.

В структуре сделок с российскими продавцами вновь доминирует сегмент жилой недвижимости, на долю которого пришлось 76% от общего объема вложений. В абсолютных значениях объем инвестиций за 11 месяцев 2023 г. составил 48 млрд руб., что на 35% превышает значение предыдущего года, но все еще значительно уступает рекордному значению 2021 г. (87 млрд руб.). В текущем году высокая активность связана с перепродажей и перераспределением земельных портфелей среди девелоперов: ГК «Аквилон» закрыла 2 сделки и приобрела суммарно 7,6 га, компания DVA Group пополнила свой портфель 62,4 га, ГК Glorax приобрела 15,3 га, также на рынок Санкт-Петербурга активно выходят девелоперские компании «ПИК» и «Самолет». Крупнейший собственник земельного банка Северной столицы «ЛСР», напротив, в 2023 г. активно реализовывал свои активы, закрыв 4 сделки по продаже участков общей площадью 21,2 га.

Можно прогнозировать, что в 2024 г. темпы роста вложений в недвижимость как Санкт-Петербурга, так и России в целом будут стабилизироваться. По нашим прогнозам, объем инвестиций в следующем году на рынке Северной столицы вернется к 60-80 млрд руб., а в целом по стране может достигнуть 400-450 млрд руб. Сокращение транзакций относительно уровня 2023 г. будет связано с рядом факторов. Во-первых, снижается количество сделок по выходу иностранных собственников из российских активов, во-вторых, высокий уровень ключевой ставки, который будет сохраняться в начале следующего года, будет являться «сдерживающим» фактором для инвесторов.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.