Эволюция инвестиций в недвижимость

Прошедший 2023 г. не стал рекордным для рынка жилья Санкт-Петербурга и Ленинградской области. По данным открытых источников, в 2023 г. в агломерации Северной столицы было заключено около 78 000 сделок с квартирами и апартаментами в новостройках. Это на 14% больше, чем за аналогичный период 2022 г. В отличие от Москвы, Московской области и большинства городов-миллионников, где были отмечены рекордные объемы продаж, спрос в агломерации не показал рекордов. Но прошедший год продемонстрировал ряд важных трендов. В том числе он показал, что рынок жилья остается работающим инструментом для инвесторов – как для частных, так и для профессиональных.

Несомненно, портрет инвестора за последние годы существенно изменился. Тех, кто покупает квартиры на этапе «котлована» для последующей перепродажи по более высокой цене, уже практически нет. Заработать на капитализации объектов за короткий срок сегодня сложно по нескольким причинам. Во-первых, ужесточается налоговое законодательство, всю выгоду может «съесть» налог. Во-вторых, на рынке уже нет такого взрывного роста цен, как это было несколько лет назад. Так, по данным аналитиков, средняя стоимость 1 кв. м в новостройках города и области за последний год выросла практически в пределах инфляции – на 5-9%. Но среди покупателей появляются те, кто приобретает объекты как «инвестиции в будущее» – недвижимость предназначается для детей или близких. Это еще и способ сохранить вложения, инвестировав в стабильный инструмент.

Помимо классических схем на рынке начали появляться и новые цифровые инструменты, которые позволяют зарабатывать на недвижимости даже тем, у кого нет полной суммы для покупки квартиры. Основной принцип действия подобных инструментов состоит в том, что инвесторы могут вложить деньги в недвижимость без необходимости полностью приобретать квартиру. Например, через внедрение токена можно инвестировать в жилье на этапе строительства, приобретая долю объекта. Когда строительство заканчивается, его вводят в эксплуатацию и продают, а средства распределяются между инвесторами. При этом сами инвесторы получают доход за счет капитализации недвижимости – роста стоимости жилья по мере готовности объекта, а также в силу инфляционных процессов. Токен привязан к конкретной квартире, и динамика ее стоимости отражается в цене «цифрового метра». Минимальный порог инвестиций может составлять всего от 50 000 руб., поэтому инструмент доступен широкому кругу граждан.

Рынок жилья может предложить и инструменты для профессиональных инвесторов. Например, сегодня популярны инвестиции в паи ЗПИФа недвижимости. По такой схеме фонд приобретает квартиры в жилых комплексах, обычно с дисконтом за оптовую покупку. После ввода в эксплуатацию домов квартиры реализуются на вторичном рынке, а инвесторы получают выплаты, пропорциональные сумме вложений. Подобный продукт есть уже у нескольких компаний, поэтому у инвесторов всегда остается выбор.

Можно констатировать, что рынок жилья Санкт-Петербурга и Ленинградской области продолжает демонстрировать устойчивость и привлекательность для инвесторов. Изменение профиля инвесторов, появление цифровых инструментов и новые формы инвестирования свидетельствуют о приспособляемости рынка к современным вызовам. А сохранение вложений и разнообразие доступных опций делают недвижимость Петербурга привлекательным объектом как для частных лиц, так и для профессиональных игроков.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.