КРТ как панацея

Прошедший 2023 г. уже традиционно стал непростым для рынка недвижимости. Но на фоне ужесточающихся требований ЦБ и обсуждений новых условий льготной ипотеки девелоперы смогли продемонстрировать рекордный рост объемов запуска новых проектов. В целом по стране он более чем на 20% превысил результаты 2022 г.

В регионах был отмечен существенный прирост продаж. Согласно открытым данным, продажи квартир в новостройках Ленобласти в 2023 г. обновили пятилетний рекорд: было заключено 24 400 сделок, что на 23% превышает показатель 2022 г. В Санкт-Петербурге было заключено порядка 55 000 договоров долевого участия – на 15% больше, чем за аналогичный период 2022 г. Отдельные девелоперы показали рост в разы выше рынка. Например, наша компания в прошлом году увеличила продажи на 50% – до 1,6 млн кв. м.

Конечно, нельзя не отметить, что спрос в прошлом году подстегнуло ожидание новых ужесточений. Во втором полугодии наметилась активизация спроса на фоне увеличения минимального размера первого взноса по льготной ипотеке с 15 до 20%. Это подтолкнуло многих потенциальных покупателей поторопиться с приобретением квартир.

Пока можно констатировать, что новые условия выдачи льготной ипотеки и рост ставок привели к снижению спроса на ипотечные кредиты. Кроме того, мы наблюдаем и рост доли отказов в выдаче со стороны банков. В итоге в 2024 г. наметился тренд на снижение объемов ипотечного кредитования. Параллельно продолжает расти стоимость жилья. В этом году мы ожидаем рост стоимости 1 кв. м на первичном рынке примерно на уровне инфляции.

В этих условиях девелоперы тоже жестко ограничены законодательными требованиями. Они должны внимательно следить за выполнением планов продаж в условиях меняющихся ипотечных программ, чтобы выполнять требования банков по проектному финансированию. Важно выводить оптимальный объем новых проектов, чтобы, с одной стороны, наращивать долю рынка, а с другой – не допустить роста нераспроданного жилья.

Введение эскроу-счетов в свое время стало большим плюсом для рынка, оно повысило устойчивость и прозрачность рынка жилья, а значит, и степень доверия покупателей. Но сегодня эскроу-счета ставят девелопера в зависимость от ключевой ставки в части финансирования строительных работ. При длительном периоде высокой ключевой ставки снижается объем вывода новых проектов и очередей.

В таких условиях самым эффективным инструментом развития рынка жилья в регионах становится комплексное развитие территорий. Это один из наиболее подходящих инструментов как для вовлечения в оборот неэффективных территорий, так и для улучшения жилищных условий граждан.

На ближайшие пять лет в России запланировано строительство в рамках проектов комплексного развития территории около 150 млн кв. м жилья. Важно, что проекты КРТ подразумевают создание новой инфраструктуры: дорог и парковок, единую концепцию и архитектурный стиль всех возводимых зданий. Кроме того, именно КРТ обеспечивает возможность реализации механизма улучшения жилищных условий. В том числе речь идет о тех, кто проживает в ветхих домах. Механизм КРТ позволяет обеспечивать баланс интересов граждан, города и инвестора.

Но важно, чтобы у людей имелись доступные инструменты приобретения квартир. Не секрет, что большая часть жилья сегодня реализуется застройщиками по льготным программам. Это семейная ипотека, ИТ-ипотека и т. д. Рынок ждет разработки дополнительных нишевых программ для других категорий граждан. Это позволит увеличить реализацию квартир в новых сегментах покупателей.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.