Недвижимость в тренде

Рынок жилой и коммерческой недвижимости России продолжает развиваться в условиях турбулентности. После восстановления спроса на новостройки подъем ключевой ставки ЦБ и ужесточение денежно-кредитной политики вновь обещают охладить спрос. В секторе коммерческой недвижимости продолжают действовать разнонаправленные тенденции. В то время как на фоне резкого роста онлайн-торговли наметился острый дефицит складских помещений, рынок апартаментов пока не может восстановиться из-за снижения активности частных инвесторов. Развитие торгового сегмента претерпевает трансформацию вместе с меняющимися запросами потребителей, а офисный рынок продолжает пожинать плоды массового оттока иностранных компаний.

Но несмотря на турбулентность, рынок недвижимости все еще остается привлекательным как для профессионального бизнеса, так и для непрофессиональных частных инвесторов, уверены участники конференции «Недвижимость: новые тренды и стратегии», организованной деловым изданием «Ведомости Северо-Запад». Они рассказали, какие тренды будут набирать обороты в следующем году и какую эффективность предлагают рынки частным инвесторам.

Иностранные активы сформировали спрос

Главным трендом 2023 г. на рынке коммерческой недвижимости, который продолжится и в следующем 2024 г., стал выход иностранных собственников из российских активов, рассказал руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге Сергей Владимиров. Во многом именно он определил поведение как профессиональных участников, так и бизнеса, который ранее не интересовался рынком недвижимости, но в этом году стал обращать пристальное внимание на выставленные с дисконтом на продажу объекты.

Так, по итогам января-ноября 2023 г. объем инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью в России на 46% превысил годовой показатель 2022 г. и составил 727 млрд руб. Основной вклад в инвестиционный объем текущего года был сформирован транзакциями во II и III кварталах. «Исход» иностранных инвесторов из России в этом году в 2,4 раза превысил итоговое значение 2022 г. и составил 255 млрд руб. Ситуация в Санкт-Петербурге тоже является показательной. Помимо проданных российским инвесторам активов «Меги», отелей группы Wenaas и ТРЦ Park House, одной из самых крупных сделок на рынке стала продажа ТРЦ «Невский центр» площадью 65 000 кв. м.

По словам Владимирова, тренд на перепродажу купленной в 2023 г. недвижимости продолжится: «Те покупатели, которые купили что-то с дисконтом у иностранцев, будут выходить повторно на рынок стараться продать те объекты, которые купили с дисконтом, по более высокой стоимости», – отмечает эксперт. В то же время стоит ждать усиления контроля со стороны правительственной комиссии и новых ограничений по выходу из проектов на территории России.

Инвестиции в туризм

Уходящий 2023 г. отметился не только всплеском сделок по продаже объектов коммерческой недвижимости. Инвестиционная активность бизнеса в девелопмент (строительство новых объектов) тоже оставалась довольно высокой. Отступившая пандемия коронавируса с одной стороны и всплеск внутреннего туризма с другой показали привлекательность рынка гостиничной недвижимости. При этом тренд стал характерным как для международного, так и для российского рынка, говорит президент Becar Asset Management Александр Шарапов. Он отметил, что если в 2023 г. мировой поток туристов в целом оценивается в 1,8 млрд человек, то уже в 2024 г. он может составить 2,4 млрд. Растет тренд на путешествующую молодежь.

«25% всех путешествующих людей в мире – это молодежь. После ковида они снова начали путешествовать: в 2023 г. – рост на 20% в сравнении с допандемийными показателями», – рассказал Шарапов. Вместе с ростом туризма в России в целом и в Санкт-Петербурге в частности будет развиваться гостиничная недвижимость, и в первую очередь – формат апарт-отелей. По словам Шарапова, Северная столица здесь может стать показателем для остальных российских регионов: сейчас в Петербурге в формата апарт-отелей открывается 90% всей новой отельной инфраструктуры, при этом в целом по России это пока что 20-30%. «Поэтому сейчас регионы воспринимают Петербург лидером этой отрасли, воспринимают наш опыт, покупают наши франшизы», – говорит эксперт.

Трансформация офисов

Если в гостиничном секторе набирает обороты тренд на апарт-отели, то на офисном рынке продолжается рост спроса и предложения в сегменте коворкингов. Сейчас в России действует порядка 890 офисных коворкингов в 133 городах, или около 650 000 кв. м на 73 000 рабочих мест. По оценке генерального директора «МТЛ. Управление активами» Станислава Ступникова, 53% от общего числа таких пространств приходится на Санкт-Петербург и Москву. Если считать по количеству рабочих мест, то это 75-80%. По словам Ступникова, рынок российских столиц пока нельзя назвать насыщенным, и этот сектор офисной недвижимости продолжит развиваться и прирастать новыми проектами.

«Мы ждем более интенсивного развития региональных рынков и развития инноваций в организации офисных пространств. Дальше будет происходить более четкая сегментация рынка, усилится концентрация за счет продвижения франшиз и sharing-платформ. В то же время на фоне снижения инвестиционной активности будет расти и конкуренция со стороны собственников и управляющих компаний офисных зданий», – говорит Ступников, добавляя, что спрос на создание коворкингов продолжит расти у собственников сложной и неудобной недвижимости, так как ее гораздо сложнее преобразовать в классические офисы или апартаменты, и одним из наиболее эффективных способов использования остаются коворкинги.

Заграничные рынки манят

На фоне турбулентности на российском рынке недвижимости российский бизнес также начал более активно смотреть в сторону заграничной недвижимости. Как пояснил генеральный директор Alex Villas Agency (входит в Alex Villas Group) Николай Нечунаев, отдельные иностранные государства сегодня предлагают профессиональным участникам более выгодные финансовые инструменты для развития и девелопмента. Работающие на иностранных рынках компании также активно привлекают частных инвесторов из России, для которых рынок российской недвижимости в силу разных причин стал менее привлекательным.

Так, по оценке Нечунаева, чаще всего российские граждане сейчас вкладываются в недвижимость в Турции, ОАЭ, Тайланде и Индонезии. Если приобрести недвижимость для последующей сдачи в аренду, в Турции можно получать в виде ренты 4-6% годовых (примерно такие же ставки и российский рынок), в ОАЭ и Тайланде можно рассчитывать на доход 7-12%, а на Бали – уже до 20%.

«В обозримом будущем Индонезия стремится стать пятой по величине страной с самой мощной экономикой в мире. Ожидается, что она станет центром жилищного и коммерческого строительства, который сможет соперничать с Китаем и Индией», – рассказал Нечунаев.

Вложения в жилье

Но для большинства россиян, которые не являются профессиональными участниками рынка, наиболее привлекательным инструментом для вложений продолжает оставаться жилье. Как отмечает управляющий по развитию «Петербургской Недвижимости» Роман Абрамов, несмотря на ограничения регулятора, рост ключевой ставки и разгон инфляции, рынок жилой недвижимости все еще остается привлекательным для тех игроков, кто приобретает объекты на начальной стадии готовности и продает через несколько лет, зарабатывая на капитализации.

«Сейчас подходящее время для инвестиций. Наступил период стабилизации цен, на рынке действуют уникальные условия ипотеки: доступен минимальный вход и доступные платежи. При этом инвестору гарантируется безопасность сделок: для этого есть эскроу и проектное финансирование», – подчеркнул Абрамов.

С апреля 2022 г. на рынке недвижимости наблюдается стагнация, цены на жилье практически не растут. Но на руку инвесторам продолжает играть ипотека: 86% всех сделок реализуется с ее участием.

Ситуация на рынке недвижимости и смена предпочтений потребителей уже начинает сказываться на спросе на жилье — уже в 2024 г. рынок может увидеть возросшую популярность коливингов, сервисных апартаментов и апарт-отелей, отметила коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова. Она добавила, что ключевое требование к такому жилью заключается не в характеристиках квартиры, а в количестве сервисов в локации.

Фокус на курорты

Наиболее привлекательным для частных инвесторов становится жилье в курортных локациях. Так, жители Петербурга и Ленобласти все больше обращают внимание на недвижимость в Сочи, рассказал руководитель по работе с партнерами федерального девелопера «Неометрия» Георгий Черняк. По итогам III квартала 2023 г. 30% всех покупок на первичном рынке недвижимости Сочи совершили жители Москвы (в июне этот показатель был около 20%). Еще порядка 5-10% покупок приходится на покупателей из Санкт-Петербурга.

Популярность квартир в Сочи эксперт объясняет растущим турпотоком, который, в свою очередь, разогревает цены на недвижимость и делает ее привлекательной для вложений. За 10 лет – с 2013 по 2023 гг. – турпоток в Сочи вырос в два раза: с 3,9 до 7,2 млн (прогноз) человек. При этом только с начала года (за 10 месяцев) стоимость жилой недвижимости на первичном рынке в городе подорожала на 14% – до 570 000 руб. за 1 кв. м.

«Примечательно, что массовый сегмент вводимой недвижимости сократился, если раньше он занимал до 75% от общего объема, теперь это всего лишь 53%. Элитного жилья, напротив, стало строиться больше», – рассказал Черняк. Он также обратил внимание на то, что в Сочи не слишком много свободных участков для строительства: те, которые подходят для запуска новых проектов, уже находятся в чьей-то частной собственности. При этом спрос на недвижимость в городе-курорте продолжает расти.

Запрос на инфраструктуру

Участники рынка отмечают, что один из набирающих обороты трендов на рынке жилья – это запрос на качественную инфраструктуру. Как инвесторы, которые рассчитывают на дальнейшее удорожание объектов, так и покупатели «для себя» предъявляют целый ряд требований к характеристикам новых ЖК: помимо современного благоустройства новые дома должны быть обеспечены энергосберегающей инженерией, технологиями «умного дома» и т. д. Среди жителей также растет спрос на размещение во дворах зарядных станций для электромобилей.

Как рассказал коммерческий директор компании TOUCH (занимается установкой электрозарядных устройств) Андрей Зиновьев, в Москве уже разработан стандарт, который рекомендует установку зарядных станций на 10% парковочных мест дома. При этом жилец ЖК приобретает личное машино-место и зарядную станцию, оплачивает ее установку и последующее обслуживание. В домах, в которых изначально не была предусмотрена такая возможность, решить вопрос установки зарядной станции уже довольно проблематично – это и высокие затраты на технологическое присоединение, и масса инженерных ограничений.

Чтобы жилые дома были подготовлены к новому рынку электромобилей и новым потребностям, нужно оборудовать паркинги и заранее предусмотреть определенные технические решения, чтобы жильцы в будущем всегда могли поставить себе зарядную станцию. Если застройщик не предусмотрит возможность установки зарядных станций и расширения инфраструктуры в будущем, он может терять от 500 000 руб. за одного клиента, который выбирает квартиру с зарядной станцией на парковке.