Александр Прыгунков: «Спрос на жилье все больше будет смещаться к границам Петербурга»

Прошедший год стал очередным испытанием для девелоперов. После резкого всплеска спроса на новое жилье в первом полугодии 2023 г. во втором ситуация вновь изменилась: ужесточение политики регулятора вновь привело к падению продаж. Между тем крупные компании продолжали выходить как на рынок Санкт-Петербурга, так и в Ленинградскую область с новыми проектами. В их числе – «Самолет Страна».

Остается ли Санкт-Петербург перспективной площадкой для жилищного строительства, чем крупным девелоперам интересна Ленобласть и как удовлетворить спрос покупателей в условиях изменившегося рынка, деловому изданию «Ведомости Северо-Запад» рассказал управляющий партнер «Самолет Страна» Александр Прыгунков.

- В последние несколько лет заметно смещение интереса крупных девелоперов из Санкт-Петербурга в сторону Ленинградской области. С чем это связано?

- В 2023 г. продажи новых квартир в Санкт-Петербурге увеличились на 12%, в Ленобласти – на 13%. Кажется, что разница небольшая. Но, по нашим прогнозам, в ближайшие несколько лет смещение спроса в сторону областных проектов вблизи границ Петербурга будет все более активным.

Это связано с тремя факторами: распространением формата удаленной работы, улучшением инфраструктуры и более доступными ценами. То же самое, кстати, происходит и в Московском регионе, где стоимость квадратного метра в два раза ниже, чем в пределах МКАД. Замечу, что развитие агломерации – лучший показатель успеха города. Радует, что прогресс затрагивает все растущие экономические, финансовые и промышленные центры.

И в этом смысле тренд на совершенствование территорий ставит перед Ленинградской областью новые вызовы. Пока регион успешно с этим справляется: строительство жилья и инфраструктуры, прежде всего социальной, дорожной и инженерной, удалось синхронизировать. Уверен, что со временем мы увидим новые точки роста не только вокруг Петербурга, но и, например, в Усть-Луге, Гатчине.

Для девелоперов в Ленинградской области, конечно, наиболее интересны локации вокруг Петербурга, хотя развитие агломерации приводит к расширению радиуса жилого строительства. Это естественный процесс, который говорит о растущем экономическом потенциале региона. Ускорить его может строительство дорожной и транспортной инфраструктуры, например, железнодорожных сетей.

- А в Петербурге для крупных девелоперов, которым не интересны точечные проекты, еще остаются подходящие локации? Если да, то в каких районах?

- Географически в Петербурге могут быть интересны любые проекты, важнее их технико-экономические показатели. Но в целом основные объемы строительства будут смещаться на юг, в Московский, Колпинский и Пушкинский районы – здесь есть свободные участки, где можно создавать современные, продуманные кварталы.

Не стоит забывать и о необходимости обновлять городские кварталы, где есть достаточно обветшавших от времени домов. Они расположены в давно обжитых и сложившихся районах, имеют хорошую транспортную доступность, но территории остаются депрессивными из-за состояния жилого фонда. Благодаря программе реновации вторую жизнь могут получить около 100 кварталов.

- Вы сказали, что свободные участки для застройки в городе все еще остаются. Насколько сложно их получить?

- Участков, свободных от обременений, в Санкт-Петербурге становится все меньше, а их экономика – сложнее. Поэтому класс жилья в новых городских проектах продолжает расти. Это еще одна причина, по которой девелоперы выходят за границы города, в Ленобласть. Там дефицита земли пока нет, есть возможность приобретать большие участки для строительства целых кварталов. В количественном отношении продажи участков заметно могут не меняться от года к году, но по суммарной площади рост ощутимый.

В последний год стал заметен тренд на продажу участков самими девелоперами. Кто-то оптимизирует портфель проектов, кто-то нуждается в дополнительном финансировании. Но по бросовым ценам землю, конечно, никто не продает: это ценный актив, без которого девелоперская деятельность невозможна.

- У вашей компании есть планы дальше развиваться в Петербурге? В Ленобласти «Самолет» по итогам прошлого года уже стал лидером по объемам строящегося жилья. А какие планы относительно Северной столицы?

- Суммарный объем проектов «Самолет Страна» в регионах достигает 1 млн кв. м, из них 878 000 кв. м приходится на Санкт-Петербург и Ленинградскую область. Этот объем продолжит расти – мы уже разрабатываем новые проекты.

Пока основной объем строительства в городе нам обеспечивает программа развития застроенных территорий (РЗТ). В нее входят 22 городских квартала, в которых мы обновляем дома, инженерную инфраструктуру, строим детские сады и школы, паркинги. Объем улучшений, то есть нового строительства, оценивается более чем в 8 млн кв. м. Сейчас строим 312 000 кв. м и в ближайшее время начнем строительство в новом квартале в Калининском районе – после того, как завершим расселение коммунальных квартир в бывшем общежитии.

Также готовится реализация нового жилого комплекса на Васильевском острове – он станет флагманским проектом компании в Северной столице и первым вне рамок программы реновации. На Шкиперском протоке будет построен жилой комплекс бизнес–класса, детский сад на 160 мест, школа на 1375 мест и подземный паркинг.

- Вы отметили, что планы по развитию есть в обоих регионах. В Ленобласти в этом году тоже будете стартовать с новыми проектами?

- В Ленинградской области мы планируем построить 2,26 млн кв. м жилья до 2032 г. Соответствующее соглашение группа подписала с правительством региона на ПМЭФ-2023. Этот документ очень важен для нас, он дает возможность четко планировать проекты и развиваться. За десять лет мы проинвестируем в строительство более 320 млрд руб. Помимо реализации собственных проектов мы поможем области с решением проблемы обманутых дольщиков: на это выделим более 1,5 млрд руб. Особое внимание уделим социальным объектам: построим 13 детских садов на 3385 мест и восемь школ на 8295 мест. Также в планах строительство сопутствующей инженерной и дорожной инфраструктуры к объектам. Каждый проект имеет формат «город в городе» и соответствует высоким стандартам тех кварталов, которые уже есть в Москве. То есть в каждом из них будет создана комфортная среда для жителей любого возраста со всей необходимой инфраструктурой в шаговой доступности.

Сейчас в области мы строим пять проектов. Еще несколько находятся в стадии разработки. Как вы уже упомянули, в 2023 г. мы заняли в регионе первое место по объемам строительства и планируем не только удерживать эти позиции, но и расширять свое присутствие.

Помимо жилья «Самолет Страна» активно занимается возведением социальной инфраструктуры. Через два-три года сумма построенных нами мест в школах и детских садах Санкт-Петербурга и Ленобласти превысит отметку в 7000.

- Насколько на ваши планы может повлиять общая ситуация на рынке? Во второй половине 2023 г. рынок ипотечного кредитования испытал небольшое, но все же охлаждение в связи с ужесточением мер регулятора. Ситуацию обострило введение рядом банков комиссии за выдачу льготной ипотеки. Каким, по вашим оценкам, спрос на жилье будет в 2024 г., и что на него будет влиять?

- Значение ипотечного кредитования росло последние 10 лет. К концу 2023 г., по статистике, доля ипотеки в продажах новостроек в России превысила 80%. Она стала основным инструментом поддержки рынка жилищного строительства.

Важно понимать, что изменения условий выдачи ипотеки проводятся с целью тонкой настройки рынка, а не обрушения спроса. Никто из участников рынка – ни банки, ни девелоперы, ни покупатели, ни государство – не заинтересован в снижении объемов строительства. Отрасль остается одним из локомотивов экономики, напрямую или косвенно в ней заняты миллионы людей. А значит, в том или ином виде ипотека останется доступной и востребованной.

На фоне роста ипотечных ставок и размера минимального первого взноса еще более востребованными станут инструменты, позволяющие финансировать покупку жилья. Например, на рынке сейчас доступны инструменты  для накопления первого взноса по ипотеке, когда клиент может получать проценты на собранную сумму и бесплатно бронировать квартиру с фиксацией стоимости.

- Как в этой ситуации девелоперы намерены регулировать ценовую политику? Будут ли они поднимать цены, чтобы компенсировать свои издержки, или, напротив, снижать их, чтобы привлечь покупателей?

- Мы ожидаем, что цены будут расти как минимум не ниже темпа инфляции. Локальные скидки возможны, но они будут применяться точечно, на определенный пул квартир. Понятно, что сейчас много спекуляций по поводу снижения объемов выдачи ипотеки, от которой значительно зависит спрос. Но потребность в новом жилье в России огромна, а, значит, ипотека никуда не уйдет, даже если станет более адресной.

- В прошлом году, по данным «Циан.Аналитики», цены на новое жилье в Петербурге выросли на 8%, в Ленобласти – на 5%. Стоит ли ждать, что застройщики продолжат сокращать среднюю площадь квартир, чтобы сохранить доступную сумму покупки?

- По нашим данным, в 2023 г. метраж продаваемых квартир практически не изменился. Средняя площадь составила 36,5 кв. м, в 2022 г. этот показатель был даже на 1,5% ниже. Можно сказать, что оптимизация планировочных решений квартир за счет метража завершилась. В будущем средняя площадь продаваемой недвижимости может уменьшиться из-за роста доли студий и однокомнатных квартир, но вряд ли это явление будет массовым. Есть проекты, в которых преобладают квартиры небольшого метража, есть проекты с семейными вариантами планировок. Все зависит от характеристик локации и позиционирования проекта.

Площадь квартиры сама по себе перестала быть ценностью: в продаже годами находятся квартиры начала 2000-х годов по 100-150 кв. м в сегменте комфорт-класса, но спроса на них нет. Причина проста: планировки не продуманы. Длинные коридоры, излишняя площадь спален, неправильная геометрия комнат, отсутствие мест для хранения – все это уходит в прошлое. Сегодня покупатели подходят к выбору квартир более рационально и хотят функционально использовать каждый метр.

Текст подготовлен в рамках проекта «Ведомости & Северо-Запад».