Ипотека надеется на господдержку

Максимальный размер кредита по программе «Льготная ипотека с господдержкой» для Петербурга и Ленинградской области с 1 апреля будет увеличен с трех до 12 млн руб. Новые лимиты вице-премьер Марат Хуснуллин 23 марта представил на совещании с Владимиром Путиным, президент поддержал предложение. Аналогичное ограничение установят для Москвы и Московской области, для остальных регионов предельный размер кредита поднимут с трех до шести млн руб., ставка льготной ипотеки вырастет с 7% до 12% для всех субъектов России.

Программу льготной ипотеки на новостройки в России запустили в апреле 2020 г. для поддержки строительной отрасли во время пандемии и продлевали несколько раз. До конца июня 2021 г. в Петербурге и Ленинградской области можно было взять в кредит под 6,5% годовых сумму до 12 млн руб. Но с 1 июля размер ипотеки был снижен для всех регионов без исключения до 3 млн руб., а ставка повышена до 7%.

По оценке аналитиков «Фридом финанс», после старта льготной ипотеки в апреле 2020 г. и до изменений условий программы с июля 2021 г. на первичном рынке Петербурга доля ипотечных сделок достигала 82% и в основном приходилась на льготную программу. После изменений условий льготного кредитования в июле по сравнению с июнем, по данным ЦБ, количество выданных кредитов в Петербурге сократилось на четверть — до 6050, в Ленобласти – на 23% до 1811. В целом доля продаж по ипотеке с господдержкой снизилась в общем объеме ипотечных продаж на 20-30 п. п. Но и после изменения условий программа все еще оставалась востребованной: в 2021 г. в Петербурге по ней оформили около 60% всех ипотечных сделок с новостройками в городе, подсчитали аналитики «Фридом финанс».

После повышения ключевой ставки в феврале до 20% девелоперы вновь отметили резкое сокращение выданных ипотек. Данные ЦБ за февраль и март по общему количеству оформленных кредитов в Петербурге и Ленобласти еще недоступны. Но по сведениям консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», доля продаж с ипотекой на рынке новостроек города снизилась с 81% в феврале до 64% в марте. Треть всех сделок в марте заключалась со стопроцентной оплатой.

По данным «Коллиерз интернешнл», под новые условия льготной программы в Петербурге попадают 79% или 28,8 тыс. выставленных на продажу в новостройках квартир. С учетом первоначального взноса 15% и кредитом до 12 млн руб. максимальная стоимость подходящего жилья не должна превышать 14 млн руб. В Москве под эти параметры подходят только 10,5 тыс. квартир или 30% от общего объема предложения на первичном рынке. 

Президент строительной группы RBI Эдуард Тиктинский уверен, что повышение максимальной суммы кредита по льготной ипотеке до 12 млн рублей в Москве и Петербурге станет весомым фактором поддержки спроса и оживит рынок. «Последние девять месяцев эта программа в столичных регионах из-за жесткого ограничения по сумме кредита фактически не действовала», — говорит он. По данным ЦБ, средний размер ипотечного жилищного кредита в Петербурге в 2021 г. составил 4,9 млн руб., в то время как максимальная сумма по программе не могла превышать 3 млн руб.

Аналитик «Финама» Наталья Пырьева тоже считает, что возвращение к прежним лимитам для столичных регионов простимулирует спрос, который мог бы резко обвалиться из-за высоких цен, но не стоит ждать существенных изменений на рынке в целом. «Мы полагаем, что да, доля ипотечных сделок вырастет, однако не стоит ожидать, что это будет бурный всплеск. Жилье сейчас дорогое и продолжает дорожать, а ставки, хоть и оптимальные в текущих условиях, но все равно психологически высокие, при этом после ажиотажного роста рынка в 2020-2021 гг. платежеспособный спрос значительно исчерпал себя, а реальные доходы населения не повышаются, — говорит Пырьева.

По данным руководителя «Петербургской недвижимости» Ольги Трошевой, с начала марта цены на новостройки в ближайших к Петербургу пригородах Ленобласти выросли на 11% и преодолели отметку в 150 000 руб. за 1 кв. м, в Петербурге они поднялись не так значительно – на 5% до 214 700 руб. Таким образом с начала 2022 г. 1 кв. м в новостройках Северной столицы подорожал на 12%, а в пригородной зоне – на 20%.

Аналитики «Фридом финанс» тоже не ждут резкого всплеска спроса после 1 апреля. Увеличение лимита до 12 млн руб. сможет привлечь к льготному кредитованию более состоятельную категорию граждан, но из-за роста ставки все равно не позволит поддерживать прежний спрос. Зато в марте они, напротив, прогнозируют рост показателей по ипотечному кредитованию по сравнению с февралем вдвое: за счет заемщиков, которые успели взять ранее одобренные им кредиты по прежним ставкам. «Это связано со стремлением населения сохранить свои сбережения и с желанием успеть приобрести жилье, пока ставка не стала выше», — прокомментировали в пресс-службе агентства.

Повышение ставки до 12% в текущих условиях Пырьева называет оптимальным решением: с одной стороны, за последние несколько лет ставка ипотеки на новостройки была всегда ниже 10%, поэтому бурного ажиотажа ожидать не стоит. «Но это комфортный процент для поддержания умеренного спроса, поскольку 12% — это нижняя граница уровней 2014-2015 гг.», — поясняет аналитик.