Объем выдачи ипотеки в Петербурге в августе вырос более чем на 30%

В августе 2023 г. в Санкт-Петербурге было оформлено ипотечных кредитов на покупку первичного и вторичного жилья на общую сумму 41,76 млрд руб., следует из отчета Центробанка (имеется в распоряжении редакции). По сравнению с июлем объем выдачи вырос на 33%.

В годовом выражении (август 2022 г. к августу 2023 г.)  объем выдачи подскочил сразу на 61%. Показатели последнего месяца лета стали рекордными с начала 2022 г., несмотря на то, что летом активность покупателей на рынке жилья традиционно снижается.

Резкое увеличение спроса на ипотеку прослеживается и в количестве выданных займов. Так, в августе этого года петербуржцы оформили 7897 кредитов, что на 28% больше, чем месяцем ранее, и на 79% больше, чем в августе прошлого года. Средняя сумма кредита составила 5,29 млн руб. За год она снизилась на 10%.

Почему вырос спрос на новостройки

По данным эксперта «Циан.Аналитики» Елены Лапшиной, увеличившийся спрос на ипотеку в августе наблюдался как на первичном, так и на вторичном рынке, но основной вклад внесли именно новостройки. В частности, на рынке новостроек в августе объем выданной ипотеки в финансовом выражении за месяц вырос на 54%, в то время как вторичный рынок показал более сдержанный рост – на 18%.

В новостройках, по оценкам девелоперов, от 80 до 90% выданной ипотеки приходится на программы с господдержкой. Ставки по ним не менялись, они закреплены правительством и составляют 8% для льготной ипотеки, 6% – для семейной ипотеки и 5% – для ИТ-ипотеки. Но граждане, опасаясь будущих ужесточений, усилили активность по привлечению займов. В итоге ограничения коснулись и первичного рынка. 12 сентября федеральное правительство повысило минимальный размер первоначального взноса по ипотечным программам с господдержкой с 15 до 20%. Мера призвана ограничить льготное ипотечное кредитование, чтобы сбалансировать рынок и снизить риски роста цен на фоне ускорившихся темпов выдачи кредитов.   

Семейная ипотека подстегнула кредитование

Для первичного рынка рост числа выдачи кредитов был ожидаем. «Среди факторов спроса – общее восстановление рынка жилья, частичный переток покупателей со вторичного рынка, где увеличились ставки по ипотеке после повышения ключевой, а также ожидаемое ужесточение условий по льготным программам», – пояснила Лапшина.

Кроме того, поддерживающим драйвером роста стала постепенно усиливающаяся популярность семейной ипотеки, которая в начале 2023 г. была расширена на новые группы заемщиков. «Программа уже не имеет привязки к дате рождения ребенка, семье достаточно иметь двух несовершеннолетних детей любого возраста. Сейчас на семейную ипотеку приходится около половины всех выданных кредитов с господдержкой. В прошлом году ее доля составляла 35%», – отметила эксперт.

Тенденцию подтверждает и коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге Мария Орлова: в проектах компании на семейную программу приходится почти 60% выдачи ипотеки. «Мы также отмечаем активизацию льготных категорий покупателей – тех, кто решил использовать для улучшения жилищных условий материнский капитал или военный сертификат», – комментирует она.

Руководитель отдела ипотеки ГК «Лидер групп» Лилия Алексашина добавляет, что на ситуации также сказалось ослабление курса рубля. «В таких условиях покупатели не ждут роста цен, а стремятся сохранить свои сбережения, инвестируя в недвижимость», – пояснила она.

Ставки подогрели вторичный рынок

Если на рынке новостроек увеличение спроса было прогнозируемым, то для вторичного рынка на рост повлияло увеличение ключевой ставки ЦБ. Напомним, что 15 августа по итогам внеочередного заседания Центробанк на фоне проинфляционных рисков повысил ключевую ставку сразу на 3,5 п. п. до 12%. Затем уже 15 сентября ключевая ставка была повышена до 13%. Банки отреагировали на это поднятием ипотечных ставок на кредиты.

«В июне-июле текущего года информация о повышении ключевой ставки уже привела к увеличению активности среди покупателей. В августе объем выдачи продолжил расти. Из риторики регулятора стало понятно, что условия кредитования на вторичном рынке будут и дальше ужесточаться, поэтому те, кто раздумывал над покупкой квартиры, решились на оформление ипотеки сейчас, пока еще не все банки кардинально пересмотрели ипотечные условия», – резюмировала Лапшина.

В результате совокупного влияния всех факторов август показал высокую активность в обоих сегментах, а срок принятия решения о покупке в этот период сократился до двух-трех недель, добавила заместитель генерального директора агентства недвижимости «Главстрой» Ольга Кузнецова.

Прогнозируемое охлаждение

По данным Центробанка, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, включая первичное и вторичное жилье, в Петербурге в августе этого года составила 7,68%. Как подсчитали в «Циан.Аналитике», средняя ставка на покупку новостроек находилась на уровне 5,7%, незначительно изменившись по отношению к июлю. На вторичном рынке в августе, по данным директора консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, средняя ставка составила лишь 9,7%, поскольку повышению ключевой пришлось только на середину месяца. Однако, как отмечают эксперты, уже в первой половине сентября ставка поднялась, по разным оценкам до 10-11%.

Лапшина прогнозирует, что в текущих условиях после возросшей активности в августе спрос на рынке вторичной недвижимости на фоне роста ставок по ипотеке будет постепенно снижаться, а предпочтения покупателей будут смещаться в сегмент новостроек.

«В то же время в будущем нельзя исключать вероятности повышения ставок и по льготным ипотечным программам на первичном рынке. В этом случае рынок может увидеть растущую активность покупателей до даты повышения ставок, а затем снижение спроса примерно до показателей весны 2023 г.», – говорит Орлова. Основным драйвером для сделок при этом могут стать новые совместные программы девелоперов и банков, например, trade-in, льготные предложения для учителей, врачей и военных, а также эскроу-дисконт от банков-партнеров, добавила она.

Что касается ближайшей перспективы, то по оценкам Трошевой, по итогам октября-ноября после существенного подъема спроса в августе-сентябре будет фиксироваться снижение покупательской активности, однако резкого падения ожидать не стоит. «Рынок первичного жилья поддерживается льготной ипотекой. А с учетом усилившейся инфляции, которая сдерживает мотивацию потребителей тратить средства на другие цели, вложения в недвижимость пока остается одним из наиболее выгодных решений», – добавила она.