Выдача ипотеки в 2023 г. в Петербурге выросла почти в 1,5 раза

За 11 месяцев 2023 г. петербуржцы оформили 68 171 ипотечный кредит, включая первичное и вторичное жилье, следует из отчета Центробанка (имеется в распоряжении редакции). Это на 43% больше, чем за аналогичный период 2022 г. Эффект, с одной стороны, обусловлен низкой базой 2022 г., когда в апреле-мае (после начала СВО) рынок ипотечного кредитования резко упал и начал медленно восстанавливаться только летом. С другой стороны, вклад в высокие показатели 2023 г. внес разогревшийся спрос в III квартале.

Напомним, что количество ипотечных кредитов в 2023 г. постепенно росло с начала года и достигло пиковых значений в сентябре – тогда петербуржцы оформили 8928 ипотечных кредитов. Затем последовало снижение, и рынок вышел на плато. При этом, несмотря на снижение к сентябрю, показатели октября-ноября все равно были выше января-июля.

В ноябре 2023 г. в Петербурге было оформлено 7989 ипотечных кредитов, то есть практически на уровне октября с незначительным приростом в 3%. Но по сравнению с сентябрем ноябрь показал падение на 11%. В финансовом выражении наблюдалась аналогичная тенденция. В ноябре объем выдачи составил 40,36 млрд руб., что лишь на 2% больше, чем в октябре и на 17% меньше, чем в сентябре.

Суммарно за 11 месяцев 2023 г. объем выдачи ипотеки в Петербурге составил 353,65 млрд руб., что на 42% больше, чем за тот же период 2022 г. Средняя сумма ипотечного кредита за 11 месяцев 2023 г. составила 5,19 млн руб. Это на 40 000 руб. меньше, чем за тот же период 2022 г.

Охлаждение рынка в октябре-ноябре после пиковых значений сентября в том числе связано с мерами регулятора. В конце июля Центробанк повысил ключевую ставку до 8,5%, а в августе еще раз – уже до 12%. В сентябре последовало дальнейшее повышение – до 13%, а в октябре – еще до 15%.

«Поскольку в июле-августе началось повышение ключевой ставки, в сентябре граждане пытались успеть оформить ипотеку в ожидании дальнейшего роста ставки. Затем произошло снижение выдачи кредитов», – пояснил руководитель магистерской программы «Финансовые инструменты в экономике» в СЗИУ РАНХиГС Артем Голубев.

Повышение ставки в большей степени повлияло на вторичный рынок, где не действуют программы с господдержкой, ставки по которым закреплены правительством и составляют 8% для льготной ипотеки, 6% – для семейной ипотеки и 5% – для ИТ-ипотеки. Так, по данным «Циан.Аналитики», рыночные ставки на ипотеку в ноябре 2023 г. составляли уже более 16%.

На «первичке» от общего объема ипотечных сделок на программы с господдержкой приходится около 90%. То есть рыночные программы на рынке новостроек составляют небольшую долю, однако и они внесли частичный вклад в общее снижение. Вместе с тем изменения условий кредитования затронуло и программы с господдержкой, сумма первоначального взноса по которым 12 сентября была повышена с 15 до 20%.

«В результате снижение ипотеки на первичном рынке обусловлено повышением первого взноса и ставок по рыночным программам. Кроме того, инвесторы стали активнее смотреть в сторону апартаментов, где цены ниже, чем на новостройки», – резюмировал заместитель председателя комитета по финансовым рынкам СПб ТПП Алексей Балашов.

Другим фактором, который негативно повлиял на первичный рынок, стал рост цен. Как ранее сообщали «Ведомости Северо-Запад», на конец ноября стоимость 1 кв. м жилья в новостройках Петербурга составила 256 000 руб. За год цены на первичную недвижимость выросли на 8%. Стоимость 1 кв. м вторичного жилья за год увеличилась меньше – на 5% до 210 000 руб.

В результате, даже несмотря на преимущества новостроек, связанных с возможностью приобрети квартиру по льготным программам, ряд банков фиксирует, что «вторичка» удерживает наибольшую долю в общем объеме ипотеки. В Росбанке отметили, что за 11 месяцев 2023 г. в СЗФО первичные объекты заняли 46%, а вторичные – 54%. В банке «Санкт-Петербург» отметили перераспределение ипотеки в сторону вторичного рынка в ноябре, так, его доля составила 59%, в то время как «первичка» заняла 41%.

Балашов полагает, что с учетом всех факторов в последующие месяцы количество сделок по ипотеке расти не будет. «Пока не снизится ключевая ставка, увеличения ждать не стоит. Но это непозитивным образом сказывается на экономике, поскольку строительство жилья затрагивает многие отрасли. Подрядчики сейчас вынуждены кредитоваться по высоким ставкам, что отразится на стоимости их услуг, а значит, может привести и к дальнейшему росту цен на жилье», – говорит он.

Голубев полагает, что очередным вызовом для рынка станет повышение первого взноса до 30% по льготным ипотечным программам, которое вступило в силу с 1 января 2024 г. Эксперт считает, что эта мера может охладить интерес инвесторов к покупке «первички».