Эксперты: более 50% ТРЦ Петербурга нуждаются в реконцепции

В Петербурге более 50% торговых центров нуждаются в обновлении, реновации или реконцепции. Такую оценку директор департамента торговой недвижимости Nikoliers Ирина Царькова озвучила во время VI форума торговой недвижимости «Белые ночи РСТЦ», который проходит в Петербурге 13-14 июня.

По данным Nikoliers, 71 классический торговый центр Петербурга был построен 10 и более лет назад. Это порядка 1,9 млн кв. м арендопригодных площадей. При этом в общей сложности в городе насчитывается свыше 3,2 млн кв. м торговой недвижимости.

Как отмечает директор по управлению активами ADG group Мария Ромашина, требования потребителей к торговым центрам стремительно изменились на фоне роста конкуренции, в том числе со стороны электронной коммерции. «Торговый сегмент очень меняется. Свои коррективы внес ковид, СВО и санкции. В связи с этим ретейл и формат торговой недвижимости вынуждены адаптироваться», – отмечает она.

Последствия COVID-19 и СВО (санкции, уход международных брендов и поставщиков) не прошли даром для классических ТРЦ. Покупатели уже не готовы тратить время на дорогу, поэтому трафик крупных ТЦ на фоне роста вакансии снижается, говорит Ромашина. Покупательские предпочтения смещаются в сторону ежедневных нужд. В таких условиях лучше всего себя чувствуют небольшие районные центры с более адаптированным форматом и расположенные в шаговой доступности, подчеркнула эксперт.

Главный тренд торговых центров «завтрашнего дня» – это мультиформатность, когда торговый центр выполняет для посетителей социальную, развлекательную, досуговую и другие функции, отмечает Царькова, добавляя, что с учетом различных коллабораций, собственных обновленных форматов магазинов в новых ТРЦ развлекательная и общественная функции могут достигать до 50%. «Отечественные бренды уже думают о завтрашнем дне. Для посетителей организуют лаундж-зоны, открывают кафе, делают коллаборации, кастомизацию покупок, сопровождение стилистов. Продолжается тренд на укрепление парков развлечений. Раньше у нас были детские активити-парки, а сегодня они стали семейными – это ответ на потребность посетителя. Поэтому площадей под развлечения закладывается все больше», – пояснила эксперт.

Трендом последних лет стало появление в ретейле новых якорных арендаторов – это фитнесы, фудхоллы, медицинские центры, термальные комплексы и т. д. По словам Царьковой, если в 2021 г. в торговых центрах Петербурга сегмент развлечений занимал 8%, то в I квартале 2024 г. – уже 10%, а в Москве – 15%. В обоих городах активно развивается тренд на появление в ТРЦ фитнеса: в 2021 г. в торговых центрах Петербурга таких объектов не было вообще, а в 2024 г. они заняли уже 1% в структуре арендаторов ТЦ. В Москве показатель в 2021 г. составлял 2%, в 2024 г. вырос до 3%.

Если раньше считалось, что «жизненный цикл» торговых центров составляет 10 лет, то сегодня он сократился до 5-8 лет, отмечает генеральный директор Profit Management Евгений Гуменюк. После этого срока ТРЦ нуждается в реновации или как минимум в реконцепции. Это может быть «фейслифтинг» – изменение внешнего вида объекта, например, проведение работ по замене фасадов, окон, дверей, обновление дизайна и архитектуры здания. Самым распространенным способом реконцепции является рефербишмент – когда проводимый редизайн дополняется изменением концепции и ротацией арендаторов. Самый радикальный, третий способ – это редевелопмент, когда здание полностью меняет формат или сносится.

По словам эксперта, пока собственники не слишком охотно идут на проведение реконцепции, тем более с применением радикальных мер и сносом старых зданий. Но такие примеры уже есть. Так, в 2022 г. в Петербурге снесли ТК «Сампсониевский», на месте которого планируют построить новый жилой комплекс. А в январе 2024 г. власти выдали разрешение на снос ТК «Призма», где планируют возвести многофункциональное общественное здание. «При этом за последние пять лет реконцепция, включая полное или частичное обновление, затронула по меньшей мере 10 торговых центров города, и необходимость в будущем обновлении объектов торговли растет», – говорит Гуменюк.

При этом аналитики в ближайшие годы не ждут в России массового строительства новых больших ТРЦ. В целом в стране сохранится сдержанный ввод новых торговых площадей. Так, в 2024 г. ожидается ввод 430 000 кв. м, а в 2025 г. – 380 000 кв. м. Для сравнения: в 2014 г. показатель составил 2,5 млн кв. м, следует из данных Nikoliers.

В Петербурге в 2024-2025 гг. заявлялось об открытии двух крупных объектов – ТЦ «Небо» и ТЦ Hollywood, а в Москве об одном – ТЦ Botanica Mall. Но, как отметила управляющий партнер RETEX, член президиума РСТЦ Полина Жилкина, в ближайшие годы не стоит ждать системного появления в регионах новых крупных ТРЦ. Тренд будет направлен на запуск малых форматов районного уровня, которые в новых условиях показывают самую высокую эффективность.

«Большие торговые центры сегодня практически не вводят, в 2023 г. – это буквально единицы, а в 2024 г., я боюсь, что цифра в регионах превратится в ноль. Одна из ключевых тенденций, которую мы видим из года в год, – это перенос сроков. Строительство в среднем от 30 до 35% объектов по тем или иным причинам переносится. Энтузиастов, которые строят ТЦ на 150 000 кв. м, становится все меньше. А в регионах сегодня активно развивается именно малый формат торговых центров», – заключила Жилкина.