Девелоперы ищут новые инструменты для стимулирования рынка жилья

В течение всего прошлого года российские девелоперы наращивали объемы строительства жилья. Объем запусков новых проектов в России в 2023 г. достиг рекордных 49,4 млн кв. м, что на 21% больше, чем в 2022 г. Санкт-Петербург в прошлом году на 25% перевыполнил установленные Минстроем РФ плановые нормативы по объемам ввода жилой недвижимости (было построено 3,482 млн кв. м). Объем ввода жилья в Ленинградской области по итогам 2023 г. вырос по сравнению с 2022 г. на 5,5% до 4,18 млн кв. м.

Между тем объем нераспроданных новостроек в РФ вырос за год на 7% – до 72 млн кв. м. А в июле этого года должна завершиться программа льготного ипотечного кредитования с господдержкой, что усложнит для граждан приобретение жилья. Поддержать стабильную ситуацию на жилищном рынке в этих условиях смогут только доступные финансовые инструменты, такие как проектное финансирование, а также реализуемые государством программы. К такому выводу пришли участники круглого стола «Возможности проектного финансирования», организованного деловым изданием «Ведомости Северо-Запад».

Условия ипотеки ужесточаются

Одним из главных испытаний для рынка жилой недвижимости России в ближайшие годы станут последствия увеличения минимального первоначального взноса по ипотечным кредитам, который сначала подняли с 10 до 20%, а позднее – до 30% от цены приобретаемого жилья, говорит депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга Дмитрий Панов. Еще одним вызовом для городов-миллионников станет утвержденный для них максимальный размер кредита по ипотечным программам с господдержкой в размере 6 млн руб. Напомним, ранее для Петербурга, Москвы, Московской и Ленинградской областей он составлял 12 млн руб.

«Застройщики начинают активно применять различные инструменты, которые могут позволить увеличить интерес покупателей к их объектам. На рынок вернулся давно забытый инструмент рассрочки от девелопера. Программы трейд-ин, лизинга – это все то, что сейчас активно используют девелоперы, чтобы стимулировать спрос», – отмечает Панов.

При этом петербургские застройщики уже ставят рекорды по вводу недвижимости в других российских регионах и даже отмечают, что в некоторых случаях региональное присутствие становится более приоритетным, в том числе за счет возможностей комплексного освоения территорий и значительной поддержки региональных властей в виде выкупа построенных социальных объектов.

Застройка в комплексе

Одним из стимулов развития спроса на конкурентном рынке становится комплексный подход к строительству. Один из его признаков – быстрое появление в районах новых школ, детских садов и других объектов социальной инфраструктуры, в идеале сразу после ввода первой очереди. Однако комплексная застройка требует больших затрат со стороны девелоперов, говорит директор по взаимодействию с инвесторами ГК «А101» Анатолий Клинков. Сейчас средства на создание социальных объектов закладываются в эскроу-кредиты на строительство домов. Это означает, что банк не видит разницы между деньгами, которые идут на строительство жилых домов и деньгами на создание школы.

«На создание районной инфраструктуры приходится около трети от общих затрат на строительство. При этом сегодня средняя стоимость создания и полного оснащения одной современной школы может составлять порядка 2-3 млрд руб. В начале реализации проекта это создает дополнительную нагрузку. Более логичным представляется решение, когда объект, который не приносит прямых доходов и после завершения строительства передается на баланс города, строился в рамках отдельных кредитных линий. При этом ставки по таким кредитам должны учитывать социальный характер объекта», – считает эксперт.

Он добавил, что многие регионы сегодня решают эту проблему концессионным методом. И развитие этого инструмента очень сильно помогло бы всем застройщикам, в том числе и для их выхода в регионы.

Гибкое финансирование

Самым популярным инструментом кредитования для строительства как самого жилья, так и сопутствующей социальной инфраструктуры остается проектное финансирование и использование эскроу-счетов. Введение эскроу-счетов стало большим плюсом для рынка, говорит директор по продажам федеральных проектов группы «Самолет» Максим Зорин. Такая система повысила устойчивость и прозрачность рынка жилья, а значит, и степень доверия покупателей. Но для девелоперов сложности остаются.

 «Если говорить о сложностях, то эскроу-счета ставят девелопера в зависимость от ключевой ставки в части финансирования строительных работ – при длительном периоде высокой ключевой ставки снижается объем вывода новых проектов и очередей», – отмечает он.

Но как отметил заместитель директора департамента по работе с клиентами малого и среднего бизнеса Санкт-Петербургского филиала ПСБ Алексей Апанасенко, в нынешних условиях проектное финансирование остается оптимальным по стоимости инструментом.

Стоимость проектного финансирования формируется из базовой, специальной и минимальной ставок. Базовая, которая в наибольшей степени зависит от ключевой ставки ЦБ, применяется на старте проекта, когда эскроу-счета еще не наполнились. Специальная ставка используется, когда соотношение средств на счетах эскроу и кредитной задолженности достигает 1:1, минимальная — в ситуации, когда остатки на эскроу-счетах превышают сумму задолженности в соотношении 1,3:1. При этом минимальная ставка может снижаться до 0,01%. По данным ЦБ, средневзвешенная ставка проектного финансирования по Северо-Западу на начало 2024 г. составляла 6,46%.

Проектное финансирование дает девелоперам возможность вкладывать деньги не только в возведение жилья, но и в строительство коммерческих объектов в рамках жилищной застройки на более выгодных условиях, чем обычное кредитование. «Проектное финансирование – гибкий инструмент. И если есть, например, модели строительства общественных деловых пространств, то можно выделить такой объект в отдельную кредитную линию. На инвестиционной фазе возможно выплачивать 2/5 от ключевой ставки, и это существенно ниже стандартной ставки», – рассказал Апанасенко.

По словам директора департамента по работе с предприятиями рыночных отраслей Санкт-Петербургского филиала ПСБ Станислава Краснова, практически все застройщики – клиенты банка – сегодня работают по специальной ставке. «Чтобы минимизировать проценты, девелоперы стремятся сделать максимальные продажи на входе в проект, обеспечивая нужный объем наполнения эскроу-счетов», – пояснил он.

Поддержка для отраслевиков

И все же наибольшую озабоченность как среди банкиров, так и среди самих девелоперов вызывают не столько финансовые условия для компаний, сколько способность самих покупателей приобрести жилье. Начальник управления корпоративного финансирования компании «Главстрой Санкт-Петербург» Сергей Комашко назвал в качестве ключевой сложности, существующей сегодня на рынке новостроек, кроме ставки кредитования по ипотеке и отмены части льготных программ, – размер первоначального взноса, который может позволить себе не каждая семья. Безусловно, изменение условий выдачи льготных программ оказывает сдерживающее влияние на спрос.

Одним из инструментов, стимулирующих его, могла бы стать отраслевая ипотека: инструмент, при котором компании могли бы частично компенсировать затраты на первоначальный взнос своим сотрудникам или компенсировать часть процентов по ипотеке в обмен на получение налоговых льгот от государства. «Можно найти налоговый инструмент, который позволит системно значимым предприятиям получить льготу при условии, что они компенсируют первоначальный взнос своих сотрудников и, например, процентную ставку по ипотеке. Данный механизм позволил бы поддерживать покупательскую способность», – предложил он.

Что касается доступности самого предложения квартир для покупателей, то генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер уверен, что снизить стоимость жилья можно увеличением предложения на рынке. «Как можно снизить себестоимость? Для этого нужно увеличить предложение. Не зажимать, не делать так, что на рынке проектов становится все меньше и меньше. Нагрузка в виде постоянно растущих издержек, включая зарплаты, сегодня и приводит к сокращению количества объектов на рынке, а значит, к росту цены», – уверен он.

По мнению коммерческого директора компании «Строительный трест» Никиты Иванова, основной проблемой для застройщиков на данный момент является отсутствие прозрачных и предсказуемых правил «игры»: большое количество рисков и отсутствие стабильности приводит к непредсказуемым результатам. «Нет стабильности, которая позволяет нам планировать свою работу, а покупателям – свои траты. Живем в постоянном ожидании изменений. Все это ведет к тому, что девелоперы не выполняют ковенанты по квадратным метрам, тем самым руша все финансовые модели», – резюмировал он.

Модель для ИЖС

Еще одним актуальным направлением развития жилищного рынка девелоперы называют развитие индивидуального жилищного строительства с привлечением ипотеки и проектного финансирования. В 2022 г. в 214-ФЗ были внесены изменения, которые позволяют возводить малоэтажное жилье и ИЖС при помощи инструментов проектного финансирования с заключением договоров долевого участия и применением эскроу-счетов. Однако пока этот инструмент не пользуется высокой популярностью для ИЖС из-за ряда ограничений для профессиональных застройщиков, говорит заместитель председателя комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области Алексей Пасько.

«Любое привлечение в малоэтажное строительство для профессионального застройщика – это обязательно проект планировки территории, обязательное изменение правил землепользования и застройки и т. д., и тут мы сразу упираемся в серьезный диссонанс с рынком. Эти моменты значительно ограничивают вариативность для застройщика в смысле своего предложения на рынке, тем самым ограничивается выбор для будущего клиента», – говорит Пасько.

Между тем он уверен, что тренд будет разворачиваться в сторону расширения рынка профессиональных игроков и в сфере ИЖС. Темпы малоэтажной застройки в Ленинградской области растут, что будет привлекать на рынок новые компании.