Спрос на новостройки в Петербурге по итогам января-марта вырос на 20%

По итогам I квартала 2024 г. на рынке новостроек Санкт-Петербурга было заключено 11 650 договоров долевого участия (ДДУ), сообщили в ответ на запрос издания «Ведомости Северо-Запад» в компании «Циан.Аналитика». Это на 20% больше, чем за аналогичный период 2023 г.

В марте этого года в городе было заключено 4090 сделок на покупку первичного жилья, что на 55% больше, чем месяцем ранее (в феврале). Правда, от январских показателей, когда было заключено 5020 ДДУ, март все же отстает на 20%. Однако высокие январские показатели были частично искажены сделками, договоры по которым были подписаны в предыдущие месяцы, но зарегистрированы только в январе. Затем произошло падение, но в марте покупатели нарастили активность.

Наряду с оживлением спроса подросла и доля сделок, которая приходится на ипотечные программы. В марте по сравнению с февралем она увеличилась на 5 п. п. до 67%. Резкое падение интереса к ипотеке на фоне ужесточения условий кредитования произошло в феврале. Напомним, что в январе эта доля составляла 85%, а в течение всего прошлого года не опускалась ниже 80%.

Адаптация рынка

Участники рынка и эксперты отмечают, что восстановление спроса в марте и рост числа сделок по итогам I квартала связаны с адаптацией покупателей и застройщиков к новым условиям ипотеки. Напомним, что в конце прошлого года федеральное правительство приняло ряд мер по ужесточению условий ипотечного кредитования. Максимальный размер кредита по ипотеке с господдержкой для ряда регионов (включая Петербург и Ленобласть) был снижен с 12 до 6 млн руб. Первоначальный взнос по программам с господдержкой вырос с 20 до 30%.

«В целом в январе–марте фиксировалась позитивная динамика, клиенты возвращались на рынок с намерением улучшить жилищные условия. При этом мы наблюдаем существенное перераспределение доли заключенных сделок в рамках ипотечных программ с господдержкой», – говорит начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов. По словам Ефремова, в его компании доля сделок по программе семейной ипотеки за год выросла с 34 до 49%, а доля сделок по стандартной льготной программе сократилась с 58 до 22%.

Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов отмечает, что на восстановлении спроса позитивно сказалось и замедление темпов роста цен. На конец марта этого года средняя стоимость 1 кв. м «первички» в Петербурге составила 246 500 руб. За год она выросла на 8%, но в марте к февралю было небольшое снижение на 1%. «Застройщики вынуждены стимулировать спрос через скидки и акции. Обещание девелоперов повысить цены на размер банковских комиссий не материализовалось», – резюмировал он.

Напомним, что в конце декабря-января ряд крупных банков объявил, что будет выдавать ипотеку по госпрограммам при условии субсидирования процентной ставки партнером-застройщиком. Причина была связана с низкой доходностью льготного кредитования для банков. Но зачем часть кредитных организаций скорректировала свои решения.

«В марте 2024 г. практически все банки полностью или частично отменили комиссии за сделки по льготной ипотеке, в то же время начали исчезать траншевые ипотеки – программы со сниженным ежемесячным платежом на период строительства. Альтернативными инструментами сейчас становятся субсидированные девелоперами и банками ипотечные программы, также набирают популярность рассрочки», – отметила коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге Мария Орлова.

По мнению директора по продажам федеральных проектов группы «Самолет» Максима Зорина, на спрос положительно повлияло и то, что I квартал 2024 г. был богат на старты продаж новых проектов и корпусов в реализуемых проектах в Петербурге. «В прошлом году в I квартале рынок был осторожен на вывод в продажу новых проектов», – добавил он.

Ленобласть  отличилась

Значительное увеличение спроса в марте фиксируется и на рынке первичного жилья Ленобласти. По сравнению с февралем количество сделок в марте выросло на 61% до 1710 ДДУ. При этом доля ипотеки за тот же период увеличилась на 8 п. п. до 77%. Таким образом, темпы восстановления спроса в марте в Ленобласти оказались выше, чем в Петербурге.

Тем не менее итоги I квартала 2024 г. в Ленобласти не превысили уровень аналогичного периода прошлого года. Всего за январь-март в регионе было заключено 4210 ДДУ, что на 3,5% меньше, чем за тот же период 2023 г. В отличие от Петербурга, динамика в области не была частично искажена договорами, перенесенными с ноября-декабря. Однако на ситуации сказалось и то, что повышение первоначального взноса сильнее ударило по рынку Ленобласти, полагает генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов. Покупатели, которые выбирают квартиры в Ленобласти, зачастую имеют более низкий бюджет на покупку жилья, поэтому повышение первого взноса для них является более ощутимым.

В конце марта стоимость 1 кв. м первичного жилья в Ленобласти составила 151 400 руб. За месяц (к февралю) она подросла на 1%, а за год выросла на 5%. Тем не менее покупка квартиры в области остается более доступной по сравнению с Петербургом. Стоимость «квадрата» в Ленобласти в полтора раза ниже, чем в городе. 

«Средний бюджет покупки в области более привлекателен по сравнению с аналогичными предложениями в черте города, но темпы роста цен увеличиваются. Например, стоимость квартир в локациях Мурино и Девяткино подросла в марте к февралю на 3%», – отмечает Ефремов.

«В Ленобласти сохраняется спрос и потенциал для дальнейшего роста цен. В Петербурге не осталось свободных и простых для освоения участков под застройку, поэтому застройщики жилья даже высокой ценовой категории планируют экспансию в область», – добавила директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева.

Новый вызов

Несмотря на то, что в Петербурге и Ленобласти март показал значительное оживление спроса, в перспективе рынок может столкнуться с новым вызовом – отменой программы льготной ипотеки по ставке 8%, действие которой заканчивается 1 июля 2024 г.

Напомним, что программа семейной ипотеки по ставке 6% решением федерального правительства продлена до 2030 г. Что касается льготной ипотеки по ставке 8%, то ее продление рассматривается только в отдельных российских регионах со слабым спросом на новое жилье, сообщал заместитель председателя правительства РФ Марат Хуснуллин. Учитывая объемы спроса на жилье в Петербурге и Ленобласти, эти регионы вряд ли войдут в программу, полагают участники рынка.

Орлова прогнозирует, что во II квартале этого года в преддверии окончания срока действия льготной программы активизируется отложенный спрос на первичное жилье. «Ожидаем, что по итогам II квартала он превысит показатели продаж января-марта на 35-40%», – уточнила она.

Однако во II полугодии рынок ждет сокращения объемов продаж. Ельцов полагает, что после планируемой отмены льготной ипотеки в горизонте нескольких месяцев спрос на первичное жилье сократится примерно на 25%, но, по его мнению, это не приведет к катастрофическим проблемам для застройщиков, поскольку спрос адаптируется и к этим условиям. Кроме того, во II полугодии ожидается снижение ключевой ставки, соответственно, это поможет стимулировать спрос со стороны той части покупателей, которая приобретает жилье в ипотеку без господдержки, добавил он.