В Петербурге замедлились продажи жилья в новостройках

В октябре 2023 г. на рынке первичного жилья в Санкт-Петербурге было заключено около 6900 договоров долевого участия (ДДУ), сообщили в ответ на запрос издания «Ведомости Северо-Запада» в компании «Циан.Аналитика». Это лишь на 3% больше, чем было реализовано в сентябре. Напомним, что в сентябре по сравнению с августом количество заключенных ДДУ выросло на 18% до 6700.

Если в Петербурге рынок новостроек в октябре показал незначительный, но все же прирост, то в Ленобласти количество сделок по отношению к сентябрю этого года упало на 11% до 2300 ДДУ.

Опрошенные изданием «Ведомости Северо-Запад» участники рынка отмечают, что замедление продаж в Петербурге и Ленобласти, с одной стороны, связано с вымыванием спроса после высокой активности в III квартале. С другой – в октябре на рынке начало сказываться ужесточение условий ипотечного кредитования. Напомним, что 15 сентября Центробанк повысил ключевую ставку на 1 п. п. до 13%.

В октябре доля ипотеки от общего объема сделок в Петербурге, по данным «Циан.Аналитики», составила 83%, снизившись на 2 п. п. к сентябрю этого года. В Ленобласти доля ипотеки в октябре находилась на уровне 86%, а снижение к сентябрю составило 3 п. п. По разным оценкам девелоперов, от общего числа ипотечных сделок на первичном рынке порядка 90% приходится на льготные ипотечные программы, ставки по которым закреплены правительством и составляют 8% для льготной ипотеки, 6% – для семейной ипотеки и 5% – для ИТ-ипотеки.

«Решения Центробанка не отразились на ставках по льготным ипотекам, но повысили ставки по кредитам на покупку жилья по стандартным условиям. Такая ситуация не может не сказаться на первичном рынке, так как порядка трети покупателей используют в качестве первоначального взноса или для досрочного погашения ипотечного кредита средства от продажи вторичного жилья», – отмечает коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова.

Для ипотеки по стандартным условиям (без господдержки) средние ставки уже достигли 16%. Генеральный директор ПИА «Недвижимость» Максим Ельцов отмечает, что в октябре обычную ипотеку можно было оформить по ставкам 14-15%.

Вместе с тем на рынок нового жилья повлияла и другая мера регулятора. 20 сентября вступили в силу требования по увеличению минимального первоначального взноса с 15 до 20% для программ льготной ипотеки. «Ужесточение условий неизбежно ведет к падению продаж девелоперов – даже в условиях роста номинальной заработной платы и повышения интереса покупателей из регионов к проектам в Петербурге. Прежде всего это касается экономкласса, потенциальные потребители которого закредитованы и переключаются на арендный рынок, так как при ускоренной инфляции их реальных доходов не хватает ни на первоначальный взнос, ни на ежемесячные ипотечные платежи», – говорит директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева.

Ельцов добавляет, что ужесточение условий кредитования в большей степени сказалось на спросе в Ленобласти, поскольку в регионе покупатели чаще приобретают жилье в экономсегменте. «Жилье в Ленобласти стоит дешевле, но и размер первоначального взноса, который люди готовы тратить на покупку жилья, – меньше. Экономсегмент более чутко реагирует на ужесточение условий кредитования, что автоматически снижает спрос», – отметил он. По данным «Циан.Аналитики», стоимость 1 кв. м жилья на первичном рынке Ленобласти в октябре составила 148 000 руб., а в Петербурге – 252 000 руб.

Однако руководитель аналитического центра Группы RBI Елена Петропавловская говорит, что изменение условий по ипотеке в меньшей степени, но все же повлияло и на рынок элитного жилья. Если в августе доля ипотеки в проектах компании в Петербурге составляла 52%, то в сентябре-октябре – уже 30-35%.

Девелоперы полагают, что с учетом всех факторов в последующие месяцы спрос на новостройки будет снижаться. «Скорее всего, в октябре мы видели остаточные явления активности клиентов, и ноябрь будет более спокойным. Тем не менее позитивная динамика продаж в III квартале – это неплохой «задел» для годовых результатов», – считает генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой» Юлия Ружицкая.

Несмотря на традиционный рост продаж жилья в конце года, в этом году в IV квартале сезонного подъема ждать не стоит, отмечает прогнозирует Левнева. «В этом году картина несколько иная: россияне стали меньше ездить в отпуск, поэтому сезонность спроса сократилась. В этой ситуации спрос будет в целом снижаться», – поясняет эксперт. С другой стороны, по мнению руководителя по продажам корпорации «Мегалит» Ирины Орлянкиной, фактором, поддерживающим активность покупателей, могут стать ожидания, связанные с дальнейшим ужесточением условий кредитования, что позволит избежать резкого падения спроса.