Девелоперы настроились на диалог с властями

Санкт-Петербург по итогам прошлого года вошел в топ-3 городов-миллионников с самыми комфортными условиями жизни для населения. Согласно индексу качества городской среды, город занял второе место и набрал 270 баллов. По данным Минстроя, показатель индекса Северной столицы по сравнению с 2019 г. вырос на 11%. Задача в рамках национального проекта «Жилье и городская среда» – к 2030 г. увеличить индекс до максимально возможного в 360 баллов.

Одним из главных оцениваемых параметров программы является жилье и прилегающие пространства. Девелоперы активно включаются в создание комфортной городской среды, улучшая планировки районов застройки, создавая развитую социальную инфраструктуру и рабочие места. Однако как отметили участники круглого стола «Создание комфортной городской среды: диалог власти и девелоперов», организованного деловым изданием «Ведомости Северо-Запад» и ГК «Самолет Страна», для органичного развития территорий необходимо повысить уровень взаимодействия бизнеса и органов госвласти. Участники рынка ждут более тесного контакта с властями в сфере градопланирования, развития транспортной инфраструктуры, а также создания новых точек притяжения.

Комплексное освоение

Ключевой инструмент для создания комфортной городской среды, который предусмотрен на законодательном уровне, – это комплексное освоение территорий (КРТ). Этот правовой механизм позволяет не просто строить жилье, но и обеспечивать его всей необходимой инфраструктурой, общественными пространствами и коммерческими функциями. Кроме того, КРТ позволяет в рамках построенных кварталов развивать новые точки притяжения для целых микрорайонов, говорит руководитель направления проектов реновации ГК «Самолет» Наталия Ахметова.

«Например, в Тюмени в одном из жилых кварталов мы построили каток, который стал главным центром притяжения и для жителей города, и для гостей. Во Владивостоке – огромную скейт-площадку, которая тоже пользуется популярностью у горожан. В Санкт-Петербурге, где есть проблема нехватки свободных земельных участков, создавать такие точки притяжения сложнее. Но и здесь мы активно участвуем в развитии социальной составляющей для горожан. В части комфортной среды стараемся уделять внимание развитию придомовой территории, обеспечивать сервисы, которые сегодня крайне востребованы: раздельный сбор мусора, детские площадки для разных возрастных групп и т. д.», – рассказала она.

В портфеле группы «Самолет» находится масштабный проект КРТ на земельном участке площадью 51,7 га около деревни Лаголово в Ленинградской области. Общая продаваемая площадь проекта составит почти 0,5 млн кв. м, а предварительный объем инвестиций – 59 млрд руб. В Санкт-Петербурге компания ведет развитие застроенных территорий (РЗТ) и выступает оператором программы реновации. С начала 2024 г. компания предоставила горожанам более 5000 кв. м для улучшения жилищных условий.

Однако часто инициативы застройщиков сталкиваются с объективными сложностями, преодолеть которые без поддержки властей становится трудной задачей, говорит Ахметова. Например, в Петербурге ситуация осложняется тем, что проекты по реновации или строительству нового жилья реализуются в уже имеющейся плотной застройке, свободных территорий не хватает. В то же время новое жилье предполагает обеспеченность социальной инфраструктурой, но в плотной застройке найти свободные участки для таких объектов крайне сложно. «Для нас основная сложность – это поиск земельных участков под социальную инфраструктуру, так как для комфортного проживания молодых семей крайне важно наличие садиков и школ в шаговой доступности», – отметила Ахметова.

Комфортная среда

По словам коммерческого директора ГК «А101» в Санкт-Петербурге Марии Орловой, проекты, которые развиваются по схеме КРТ, сейчас являются самыми востребованными на рынке. «Последние два-три года девелоперы говорят о том, что они строят не квадратные метры, а реализуют комфортную городскую среду. Это тренд, и он не может не радовать. При этом философия нашей группы изначально формировалась вокруг таких проектов. В центре их внимания стоит человек, его физическое и ментальное здоровье. А для этого нужно создать все необходимые условия. Каждый десятый квадратный метр в наших проектах – это социальная, образовательная или коммерческая инфраструктура. Например, в наших районах в Москве уже работает почти 1500 бизнесов», – рассказала эксперт.

Чтобы создать действительно комфортное пространство для будущих жителей, девелопер должен учесть пять основных функций: построить само жилье, а также обеспечить возможности для культурного досуга, образования, развития бизнеса и спорта. «Эти функции как раз и формируют точки притяжения для всей локации и соседних районов, и выступают мощным социальным ядром, которое в конечном счете помогает закрыть все потребности жителей рядом с местом проживания, приносит повышение налогов в бюджеты различных уровней, а также решает такие глобальные проблемы, как снижение маятниковой миграции», – говорит Орлова.

Но для того, чтобы девелоперы могли комплексно развивать проекты с комфортной окружающей средой, необходимы и шаги со стороны органов власти. В первую очередь речь идет о создании транспортной инфраструктуры, которая позволит осваивать пока не развитые локации в петербургской агломерации, а также формировать в них точки притяжения и новые рабочие места. По ее словам, в этом направлении многое уже делается: активно реализуется проект ВСД, расширяются отдельные дороги, прорабатывается проект КАД-2, по ряду направлений, например в Гатчину и Всеволожск, запущены тактовые электрички. 

Позитивные примеры такого сотрудничества уже есть как в Петербурге, так и в Ленинградской области. Например, решения властей по переводу крупных учебных заведений за пределы центра города в пригородные локации дают возможность девелоперам осваивать новые микрорайоны и создавать города-спутники.  Один из таких примеров – создание технологической долины «ИТМО Хайпарк» в Пушкинском районе. Строительство учебного городка позволит построить рядом с ним на территории в 2000 га город-спутник «Южный» с 10 млн кв. м жилой, коммерческой, социальной и административно-деловой недвижимости.

Шаги навстречу

Органы власти, в свою очередь, готовы делать встречные шаги и создавать девелоперам более благоприятные условия для развития территорий. Например, администрация Ленинградской области в этом году приняла областной закон о КРТ, и с 1 января 2025 г. полномочия по заключению договоров о КРТ перейдут с муниципального уровня на региональный.

«У нас есть понимание, что необходимо наращивать количество проектов КРТ, и по сути в российском законодательстве это ключевой инструмент для развития. Мы к этому долго шли», – отметил заместитель председателя комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области Алексей Пасько. 

Он напомнил, что федеральным законодательством установлена возможность делегировать полномочия о заключении соглашений о КРТ как на уровень муниципальных властей, так и забирать их на уровень субъекта. Перевод полномочий на уровень субъекта позволяет создать единые подходы для реализации проектов. «Единообразие подходов со стороны органов власти создает более понятные и прозрачные условия работы для девелоперов», – подчеркнул Пасько, добавив, что сейчас в Ленинградской области реализуются девять соглашений о КРТ, но их количество будет расти.

Сложнее ситуация обстоит в Санкт-Петербурге. Напомним, что с 1 января 2025 г. в Петербурге продлевается мораторий на действие отдельных положений закона о комплексном развитии территорий, который предполагает снос и расселение хрущевок. Заксобрание Петербурга направило в Госдуму федеральные инициативы о поправках в Градостроительный, Жилищный и Налоговый кодексы, касающиеся программы КРТ. В частности, субъектам страны предлагается предоставить право самостоятельно определять географию расселения с учетом местных особенностей, а не оперировать исключительно масштабами городского округа. Как сообщал губернатор города Александр Беглов на прямой линии с жителями 13 декабря, власти Санкт-Петербурга намерены продлевать мораторий до тех пор, пока федеральные законодатели «не услышат позицию города».

В то же время заместитель председателя постоянной комиссии по градостроительству, земельным и имущественным вопросам заксобрания Петербурга Дмитрий Павлов уверен, что сегодня девелоперы должны работать в уже существующем правовом поле. «Правила для всех должны быть одинаковыми. Городу важно, чтобы девелоперский рынок не был монополизирован. Нельзя допускать, чтобы с рынка уходили мелкие и средние девелоперы: у каждого сегмента должен быть свой представитель. И в первую очередь власть должна поддерживать конкуренцию на этом рынке», – подчеркнул он.

Отложенный спрос

Несмотря на сложную ситуацию (нехватку свободных участков, отмену основной программы льготной ипотеки, рост ключевой ставки и ставок по розничным займам, и как следствие – падение спроса), девелоперы готовы запускать в агломерации города новые проекты. Как отметила коммерческий директор «Петербургской Недвижимости» Ольга Кобякова, в этом году инвестиции в покупку земельных участков под жилищное строительство выросли.

«Девелоперы продолжают формировать земельный банк. Никто из застройщиков не замораживает объекты и не ждет “лучших времен”. Застройщики готовы реализовывать и выводить на рынок новые проекты. Есть понимание, что сегодня формируется отложенный спрос, который рано или поздно будет реализован», – подчеркнула она.

Если говорить о трендах на 2025 г. в целом, Кобякова отмечает, что предстоящий год будет непростым и потребует от девелоперов еще более быстрых решений. «Не стоит забывать, что в любой кризисный период на рынке в первую очередь необходимо учитывать повышенные потребности клиентов. В настоящее время приоритетом становятся надежность застройщиков и качество продукта, поскольку для клиента деньги приобрели особую ценность. Он теперь более осознанно тратит свои средства», – говорит эксперт, добавляя, что девелоперу важно не просто «нарисовать красивую картину», а тщательно продумать и спланировать все детали объекта – начиная от социальной инфраструктуры (включая школы, детские сады и места для прогулок детей разного возраста) и заканчивая современными технологиями.

Финансовый сектор, в свою очередь, тоже готов поддерживать жилищные проекты и идти на отдельные уступки и послабления. Как рассказал руководитель по развитию проектного финансирования департамента проектного финансирования ПСБ Алексей Апанасенко, кредитные организации в первую очередь заинтересованы в том, чтобы бизнес мог выполнить свои обязательства и в срок реализовать начатые проекты. «Мы объективно оцениваем сложившуюся ситуацию и идем навстречу. Например, повышаем лимиты в рамках проектного финансирования на продажу квартир в рассрочку. Нам важно сохранить своих клиентов», – подчеркнул он.