Эксперты обозначили перспективы развития КРТ в Санкт-Петербурге

Комплексное развитие территорий (КРТ) становится одним из ключевых инструментов для освоения городов. В Санкт-Петербурге комплексное освоение имеет свои ограничения из-за дефицита земельных участков. Тем не менее, именно этот механизм способен решить задачи по развитию социальной, коммунальной и транспортной инфраструктуры территорий. К такому выводу пришли участники конференции «Тренды комплексного развития городских территорий в регионах», организованной деловым изданием «Ведомости Северо-Запад»  на полях ПМЭФ.

Преимущества и ограничения комплексного освоения территорий

Комплексное развитие территорий в регионах сегодня стало единственным механизмом, позволяющим реализовать национальную программу по созданию комфортной и качественной городской среды, считает директор кластера «Северо-Запад» группы «Самолет» Ольга Щилова. По ее словам, ключевая задача проектов КРТ заключается в улучшении качества жизни людей, в том числе за счет их переезда  из аварийного и ветхого жилья в современные городские кварталы. 

Помимо этого, отмечает Щилова, механизм КРТ направлен на системное решение проблем в области градостроительной политики, включая регулирование деятельности застройщиков и обеспечение населения качественным жильем. Инструмент также формирует устойчивую правовую и экономическую среду, повышая уровень доверия как со стороны кредитных организаций, так и ресурсоснабжающих компаний.  «В ближайшие 10 лет механизм КРТ станет основным инструментом для строительства жилья», – считает Щилова.

В Санкт-Петербурге «Самолет» выступает оператором программы реновации, которая предполагает комплексное освоение территорий, но отличается от КРТ механизмом реализации. «За время реализации программы мы расселили около 1000 семей, все они получили современное жилье или денежную компенсацию. Снесено более 100 ветхих зданий, программа полностью реализована в двух кварталах (Колпино-10 и Малая Охта). На сегодняшний день в активной стадии программа реализуется еще в семи кварталах города. Благодаря реновации жители значительно улучшают свои жилищные условия, а территории получают мощное градостроительное развитие» – рассказала Щилова. 

Для регионов комплексное освоение территорий является эффективным механизмом для создания комфортной городской среды, особенно в условиях нехватки свободной земли. Однако для успешной реализации таких проектов требуется преодоление ряда организационных и нормативных сложностей. Например, сегодня существует законодательная норма, согласно которой изменения в генплан и правила землепользования и застройки (ПЗЗ) теперь необходимо вносить до утверждения проекта территории. Как отметила Щилова, это создает трудности, так как процедура внесения изменений в градостроительную документацию требует значительного времени, особенно в регионах.

В то же время, по словам эксперта, в рамках изменений законодательного регулирования уже многое сделано для совершенствования механизма КРТ. «В частности, с 1 марта 2025 г. в градостроительном праве появились основания для отказа в выдаче разрешения на строительство в случае, если запланированный к строительству объект не соответствует целям КРТ», – считает эксперт.

Нюансы комплексной застройки

С отдельными вызовами сталкиваются проекты КРТ в центральных районах города, где требуются нестандартные решения, отмечает президент Группы RBI Эдуард Тиктинский. В условиях плотной застройки девелоперам приходится прибегать к многоэтапным и сложным схемам, чтобы обеспечить необходимые требования города по созданию социальной инфраструктуры: например, выкупать участки с промышленными объектами, переносить их за пределы центра города, а уже на их месте строить школы и детские сады. Все это в конечном результате увеличивает себестоимость проектов и ложится на плечи покупателей жилья. 

Между тем девелоперы рассчитывают, что изменения в нормативной базе упростят реализацию сложных «цепочек расселения» в исторических районах. Тиктинский напомнил, что с 26 февраля 2025 г. действует новая редакция закона Санкт-Петербурга №820-7 «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия». В нее были внесены правки, которые позволяют дифференцированно подходить к охране объектов культурного наследия.

«Благодаря поправкам в закон №820 появилась возможность часть объектов, построенных в том числе и до 1917 г., признавать несредовыми, чтобы создавать на их месте новые здания, современные и гармонично вписывающиеся в городской ландшафт, в том числе и социальную инфраструктуру, необходимую городу и горожанам. Такие проекты простимулировали бы и работу по сохранению объектов культурного наследия, действительно ценных исторических зданий, среди которых теперь могут быть и здания более поздней постройки. Это важно – смотреть в первую очередь не на возраст объекта, а на его значимость, беречь, сохранять и реконструировать то, что действительно необходимо», – пояснил Тиктинский.

КРТ – в приоритете у банков

При выделении финансирования на девелоперские проекты Санкт-Петербургский филиал ПСБ также отдает приоритет комплексному развитию территорий, рассказала старший вице-президент — управляющий Санкт-Петербургским филиалом банка ПСБ Татьяна Перемышлина. «Практика показывает, что строительство жилья в комплексе с развитой инфраструктурой – ритейлом, культурными и спортивными сооружениями, школами и детскими садами – действительно влияет даже на сроки реализации недвижимости и тем самым снижает для девелопера финансовую нагрузку по процентным платежам, которые в текущих условиях существенны», – пояснила она.

После отмены основной программы льготной ипотеки строительная отрасль столкнулась с серьезными вызовами, добавила Перемышлина. Дополнительным фактором остается ключевая ставка на уровне 20%. В текущих условиях девелоперы и банки заинтересованы в том, чтобы находить альтернативные механизмы поддержки спроса на жилье. В частности, в ряде регионов сегодня работают масштабные программы субсидирования для территорий, требующих развития застройки, но не имеющих объектов культурного наследия. Например, это касается районов со старой инфраструктурой. Как отметила эксперт, банки активно участвуют в этом процессе и взаимодействуют с девелоперами.

Тем не менее текущая экономическая ситуация оказывает существенное влияние на конечных покупателей, добавляет Перемышлина. Премиальный сегмент демонстрирует устойчивость спроса на недвижимость благодаря меньшей зависимости от программ господдержки. Однако сегмент эконом-класса сталкивается с ограниченными возможностями на покупку жилья. По словам эксперта, основной поддержкой для них остается семейная ипотека.