Для того, чтобы возник дефицит, мы должны увидеть резкое снижение предложения нового жилья
Аналитики по недвижимости говорят о замедлении вывода на рынок города новых жилищных проектов. Мол, к такой ситуации привело падение спроса и снижение объемов продаж. Но оценивать ситуацию за два первых месяца года крайне некорректно, а статистика последних лет позволяет сделать вывод о том, что дефицит жилья Петербургу в ближайшие 3–5 лет не грозит.
Поглощение нового жилья в городе незначительно стагнирует несколько последних лет. Например, в 2018 г. было продано 2,9 млн кв. м жилья, в 2019 г. – 2,7 млн, в 2020 г. – 2,6 млн, в 2021 г. – 2,4 млн, а в 2022 г. – 1,8 млн. При этом нельзя забывать, что 2022 год аномален с точки зрения объемов поглощения. Но мы ожидаем, что рынок как поглощал, так и будет поглощать в среднем 2–3 млн кв. м новостроек.
Для того, чтобы возник дефицит, мы должны увидеть резкое снижение предложения нового жилья. По нашим данным, на начало осени прошлого года общее предложение на рынке (количество всего выставленного на продажу жилья в новостройках) составляло 5,5 млн кв. м. При этом по итогам 2022 г. градостроительная комиссия города согласовала новые проекты в сфере жилой недвижимости площадью 3,6 млн кв. м. Частично эти объемы уже вышли на рынок, частично они выйдут в текущем году. И с учетом одобренных проектов можно говорить о том, что дефицита жилья в ближайшее время точно не будет. Товарный запас достаточный, чтобы рынок нормально функционировал еще как минимум несколько лет.
В то же время есть ряд факторов, которые сдерживают вывод новых проектов. В 2022 г. в Санкт-Петербурге начал функционировать новый совещательный орган – градостроительная комиссия. С его помощью власти оценивают влияние каждого нового объекта на социальную, транспортную и другую инфраструктуру. Но пока процедура только выстраивается, работа находится в стадии становления, в связи с чем по естественным причинам все происходит недостаточно ритмично. Девелоперы не имеют возможности работать в плановом режиме, так как проект сначала нужно согласовать с градкомиссией, а ее заседания пока проводятся нерегулярно.
Другой нюанс – на рынок начали выходить исключительно крупные объекты. Чтобы получить разрешение на строительство, девелопер должен выполнить социальную нагрузку: например, построить школу или детский сад. Таким образом, вывести небольшой проект (один дом) сегодня стало практически невозможно, так как создаваемая социальная нагрузка не может быть реализована: застройщик физически не может создать под этот дом, условно говоря, 50 школьных мест. В результате согласование таких проектов усложняется и затягивается. Хочется верить, что эти ограничения исчезнут после перехода работы комиссии на регулярную основу.
Нехватка свободных земельных участков для строительства жилья тоже не должна стать ограничением для застройщиков. В Санкт-Петербурге есть большой потенциал для жилой застройки с возможностью изменения функции использования земли. Из центра городов все больше вымещается производственный и складской функционал, производственная недвижимость заменяется на жилую. И это характерно для всего мира. Но в Санкт-Петербурге процедуру для изменения назначений промышленных земельных участков необходимо внести в Генплан. Девелоперы ожидали, что такие поправки будут приняты еще в 2022 г. Пока документ не утвержден, но в перспективе ближайших лет это должно произойти. Без появления соответствующих изменений торможение процедуры перевода земли из промышленного назначения в общественно-деловую зону может произойти в 2024 г. Но пока у девелоперов есть большой накопленный земельный банк, который позволяет им еще немного подождать.
Спрос на новое жилье в Санкт-Петербурге в ближайшие годы тоже никуда не исчезнет. Поглощение городом жилья остается стабильным: ежегодно в Северной столице покупают 2–3 млн кв. м нового жилья на протяжении последних 20 лет. При этом объем жилого фонда за это время в городе вырос с 98 до 150 млн кв. м. И в ближайшие 5 лет ситуация вряд ли кардинально изменится.
В Петербурге большое количество старого жилья, которое жители города будут постоянно стремиться поменять на новое. И в 2023 г. мы ждем возврата на рынок тех покупателей, которые в прошлом году решили отложить сделку. Инвестиционная привлекательность рынка тоже никуда не исчезла. В экономической модели девелоперов всегда закладывается разница стоимости на старте проекта и на этапе завершения, которая привлекала частных инвесторов. Сейчас на рынке появился дисбаланс между первичным и вторичным жильем из-за существенной разницы процентных ставок по ипотеке. Но эта ситуация сформировалась «в моменте», и в ближайшее время рынок ее урегулирует. Поэтому классические инвесторы в недвижимость вернутся.
Не стоит забывать, что спрос также формирует и другой вид инвесторов, которые хотят сохранить средства. Их вложения – это длинные деньги, которые всегда будут приходить на рынок. Еще один канал, который будет постоянно подпитывать спрос, –покупатели жилья для аренды. Рынок аренды в городе продолжает формировать трудовая миграция и туристический поток. И тот, и другой ресурс также остается актуальным драйвером.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.