Trade-in дает возможность быстрее реализовать квартиру и получить взамен более качественное жилье
Ближайшая перспектива рынка жилой недвижимости сулит нетипичные решения и подходы. На повестке дня – спад продаж в новых жилых проектах, сокращение платежеспособности и высокая закредитованность населения. Ситуация обусловлена ужесточением требований ЦБ РФ в отношении застройщиков и их новых проектов, а также к покупателям и ипотечному кредитованию. Наиболее логичным выходом для застройщиков в нынешней ситуации может стать массовое применение программы trade-in. Но для большей эффективности и массового охвата этот инструмент еще предстоит доработать и адаптировать к специфике рынка жилья.
Традиционно драйвером рынка жилой недвижимости были строящиеся квартиры. Девелоперы активно вкладываются в продукт: выбирают удачную локацию, развивают места общего пользования, коммерческую инфраструктуру, дворовые территории. За годы развития рынка вокруг отлаженного механизма предложения и спроса выстроилась собственная инфраструктура: агенты, банковский бизнес, ипотечные программы и субсидии.
Но в последнее время ситуация на рынке существенно изменилась. До пандемии, во время пика продаж, для первоначального взноса покупатели зачастую продавали текущее имущество. У кого-то первоначальный взнос уже был. Сегодня же на фоне серьезного роста общей стоимости строящихся квартир все меньше покупателей располагают средствами на первый взнос. По правде говоря, таких почти не осталось, а более 90% квартир приобретаются с привлечением ипотеки.
С учетом пандемийного лага, который сопровождался субсидированной ставкой, различными видами льготных ипотек на строящееся жилье и другими мерами поддержки отрасли, рынок вторичной недвижимости практически встал. Ипотека в данном сегменте выдавалась под 10%, в то время как на первичное жилье ставка могла находиться на уровне 3-6%. Как итог, период льготных рыночных условий спровоцировал исчерпание спроса. В 2023 г. невостребованность жилой недвижимости – как первичной, так и вторичной – является реальной проблемой или даже угрозой для рынка – системообразующего сектора экономики.
Trade-in в жилищном секторе может стать решением многих проблем. Суть программы заключается в том, чтобы реализовать текущее имущество в качестве первого взноса за новую товарную единицу сопоставимой категории. В некоторых сферах, в частности, в автомобильной, выстроен обособленный бизнес, связанный с продажей подержанного имущества. Но в строительной отрасли есть свои нюансы. Если раньше не требовалось больших усилий, чтобы продать старую квартиру и получить деньги на первый взнос, сегодня реализовать вторичное жилье в принципе затруднительно, не говоря уже о сжатых сроках продажи. Предложений много, спрос низкий, льготное кредитование отсутствует, а желающих продешевить тем более не находится.
Преимущества trade-in для собственников квартир налицо: схема дает возможность быстрее реализовать квартиру и получить взамен более качественное жилье. Так как программа trade-in является лишь сделкой по купле-продаже недвижимости, она не несет сущей ценности для структур Центробанка, потому и не выносится на повестку и не привлекает излишнее внимание регулятора.
Схема выгодна и застройщикам. Девелопер может выступить конечным получателем квартир в качестве первого взноса и тем самым простимулировать будущего дольщика инвестировать в свой проект. В дополнение застройщик получает в собственность квартиры. Зачастую это жилье в старом, нередко изношенном фонде, который впоследствии может быть пущен под снос и реализован уже как новый проект жилищного девелопмента. Конечно, для девелопера здесь есть и риски: они связаны со сроками реализации, ведь объект может нести в себе проблему «последнего жильца». Но по опыту программы расселения коммунальных квартир мы знаем, что проблема решаема (когда есть желание и усилия бизнеса и государства).
Сейчас драйвером рынка trade-in выступают агентства, которые получают комиссию от продажи. Квартиры уходят в частное пользование, что со временем станет препятствием для старта нового девелоперского цикла. А вот если застройщики активно возьмутся за отработку модели trade-in и позаботятся о создании собственных структур по учету приобретенной вторичной недвижимости, регион, где работает программа, получит импульс к развитию жилой и сопутствующей инфраструктуры.
Есть и еще один важный «побочный эффект» от консолидации trade-in как инструмента в девелоперской нише. Если программа будет рассмотрена рынком жилья так же, как и авторынком, то со временем застройщики и их структуры могут создать собственный масштабный арендный бизнес на базе приобретенных квартир под предводительством профессиональных управляющих компаний. Это сильно изменит рынок аренды, который сегодня в общей массе представлен частными собственниками, агрегаторами недвижимости и агентскими сервисами.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.