Апартаменты на вырост

Текущий год оказался не самым удачным для петербургского рынка апартаментов. За первые три месяца 2023 г. было продано 630 апартаментов суммарной площадью около 19 600 кв. м. Это на 15% ниже, чем было реализовано за аналогичный период 2022 г.

На фоне снизившегося спроса девелоперы стали более острожными в вопросах вывода на рынок нового предложения. По итогам марта 2023 г. свободное предложение на рынке апартаментов составило 5500 юнитов. Прирост свободного предложения за квартал составил 26%. Но с начала года открылись продажи только в уже реализуемых объектах, новые комплексы в продажу не выходили. А совокупный номерной фонд нового предложения составил 280 юнитов, что стало самым низким показателем за последние 5 лет.

Но рынок недвижимости цикличен в своем развитии, и мы продолжаем верить в апартаменты как в инвестиционный продукт. Можно говорить о том, что при нормализации геополитического фона продажи восстановятся. И для этого есть сразу несколько предпосылок. В 2022 г. рекреационные апартаменты были единственным форматом, который показывал стабильно высокие продажи на фоне существенного снижения спроса по остальным сегментам. Сложившаяся геополитическая ситуация выявила потребность внутренних туристов в качественном отдыхе, поэтому сегмент рекреационных апартаментов будет пополняться новыми проектами с инфраструктурой.

Отдельную нишу на рынке апартаментов занимают элитные апарт-комплексы, которые, за исключением нежилого статуса, больше тяготеют по своим характеристикам к жилью. Подобные объекты чаще всего реализуются в формате реконструкции исторических зданий (реже – в формате нового строительства) в наиболее уникальных локациях, где градостроительными регламентами ограничена жилая функция. Надо отметить, что рынок элитных апартаментов не часто пополняется новыми объектами, и спрос на них есть. Один из последних объектов появился в самом центре Петербурга.

В течение 2022 г. на рынок вышло много проектов в реконструированных зданиях, что является следствием сокращения земельного банка в границах Санкт-Петербурга. С коммерческой точки зрения формат реконструкции более выгоден именно для элитных объектов – с одной стороны, в сравнении с новым строительством реконструкция исторического здания существенно выше по стоимости для застройщика. С другой – уникальность продукта повышает его востребованность, позволяя продавать апартаменты по более высокой цене.

Инвесторов всегда интересует вопрос доходности апартаментов. По сути, он зависит от туристического потока города, качества работы управляющей компании и доходной программы. Мы видим, что востребованность Санкт-Петербурга как туристического центра растет, продолжают открываться новые гостиницы, апарт-отели, развиваться городские пространства. При условии качественной работы и высокого уровня сервиса управляющим компаниям удается поддерживать высокие показатели загрузки. В ситуации отлаженной работы базовых механизмов УК можно предположить, что доходность апартаментов в 2023 г. будет на уровне 6–7%.

В целом можно сказать, что сегмент апартаментов продолжит свое активное развитие в Северной столице: в 2023 г. ожидается вывод на рынок около 20 комплексов суммарным номерным фондом в 6000 юнитов. Но, учитывая динамику выхода на рынок новых проектов в I квартале 2023 г., итоговые годовые показатели могут быть существенно скорректированы. Тем не менее проекты продолжат развиваться в формате многофункциональных комплексов. Управляющие компании, вероятно, будут укрупняться и расширяться, поскольку инвесторы заинтересованы в эффективном управлении своими юнитами и будут готовы выбирать сетевых игроков с отточенными механизмами работы.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.