Запрет студий: за или против?

Громкая новость о запрете малогабаритных (менее 28 кв. м) квартир в Москве и Ленобласти с явной перспективой распространения на всю страну всколыхнула рынок, разделив его на два лагеря: тех, кто поддерживает, и тех, кто против.

Но вопрос не столь однозначный. С одной стороны, это верный шаг к повышению качества жилья в стране. Крошечные студии площадью 15-18 «квадратов», которые встречаются в новых ЖК достаточно часто, мало чем отличаются от комнат в коммуналке или в общежитии. А такие форматы у нас принято считать пережитками прошлого.

С другой, для молодежи, начинающей самостоятельную жизнь, 25–27-метровая студия видится приемлемым вариантом на перспективу минимум нескольких лет. С точки зрения первоначального взноса и размера ежемесячного платежа по ипотеке такое жилье выигрывает даже у самых компактных «однушек».

Возможно, вместо тотального запрета более грамотным подходом оказалось бы ограничение количества малогабаритных квартир в каждом отдельном проекте. Например, не более 10% на каждое разрешение на строительство. Это позволило бы убить сразу двух зайцев: повысить комфорт новостроек, но при этом оставить возможность покупателям, не готовым тратиться на полноценную «однушку», приобрести студию как стартовое жилье. 

Нужно также помнить, что нововведение не коснется апартаментов и будет распространяться только на жилые проекты. В теории это способно привести к дисбалансу на рынке, поскольку у девелоперов, строящих комплексы апартаментов, все еще останется возможность нарезать свои объекты на крохотные юниты площадью 14-15 кв. м. В результате разрыв между минимальным чеком покупки апартамента и чеком покупки квартиры в строящихся ЖК будет расти.

Однако вряд ли вводимые ограничения вызовут взрывной рост проектов, которые принято называть «псевдожильем». На коммерческую недвижимость, какой и являются апартаменты, льготные ипотечные программы не распространяются, поэтому и ставки, и ежемесячные платежи будут выше, чем при покупке жилья. Как и раньше, этот факт будет отпугивать покупателей, которые не имеют возможности купить недвижимость без кредитного плеча.

Покупательский спрос не переориентируется на апартаменты даже после сворачивания программы льготной ипотеки, ведь останутся еще другие варианты покупки жилья по сниженной ставке. Например, по семейной ипотеке родители вполне смогут купить студию для своих детей «на вырост», на первоначальном этапе полностью или отчасти покрывая ежемесячные платежи доходом от сдачи собственности в аренду. С юнитом в апарт-отеле такой сценарий маловероятен.

Чего сейчас ожидать Москве и Ленобласти после ограничения минимальной площади строящихся квартир? Вероятно, удорожания студий: как и любой товар, внезапно ставший дефицитным, малогабаритные квартиры будут расти в цене вместе с увеличением спроса на них. Но вряд ли рост цен будет слишком велик: верхним ограничителем будет выступать стоимость сверхкомпактных «однушек». Вероятно, удорожание не превысит 10%.

Высокоценовых объектов запрет никак не коснется. Да, в бизнес- и премиум-сегменте тоже есть студии, но их площадь обычно начинается с 35 кв. м. Даже ограничения минимальных площадей для двух- (44 кв. м), трех- (56 кв. м) и четырехкомнатных квартир (70 кв. м), которые ввели в столице, не окажет значительного влияния на рынок премиальных объектов: в действительно высоком классе предпочитают большие пространства.

Интерес к первичному жилью комфорт-класса даже после отмены льготной ипотеки и ввода ограничений на минимальную площадь квартир сохранится, но купить недвижимость станет гораздо труднее. Однако рынок не впервые оказывается в ситуации, когда господдержки нет, а ставки остаются высокими: десять лет назад было примерно то же самое. У застройщиков есть такой инструмент, как длительные рассрочки, который при сохраняющемся интересе к новому жилью станет в какой-то степени альтернативой жилищным кредитам. Хотя часть покупателей может уйти на вторичный рынок, но нынешний уровень ключевой ставки не сделает исход массовым. А рассрочки на «вторичке» и вовсе не бывает.

Маловероятно, что инвесторы совсем уйдут с рынка. Ведь недвижимость как была, так и останется самым популярным из консервативных способов инвестирования капитала. Доходность изменится, но на определенном и вполне допустимом хотя бы для части инвесторов уровне она все равно останется. Сверхприбылей уже не будет, но инфляцию такие вложения покроют с лихвой.