Город апартов: зачем Петербургу тысячи юнитов

Сегодня в Санкт-Петербурге работает около 40 апарт-отелей, их номерной фонд уже вплотную подошел к 10 000 юнитов. Только в 2023 г. в городе появилось почти 3000 апартаментов, а в 2024 г. вовсе ожидается рекорд: по прогнозу аналитиков NF Group, до конца года в Петербурге планируется открыть 18 апарт-комплексов на 4900 юнитов. Еще несколько проектов с апартаментами находятся на разных этапах реализации.

Будущий прирост станет вызовом для рынка и серьезно увеличит конкуренцию за гостя, причем как внутри апарт-сегмента, так и в классическом гостиничном. Не означает ли это, что в ближайшие годы Петербургу грозит перенасыщение апартаментами?

По прогнозам Смольного, в 2024 г. турпоток в Петербург превысит показатели прошлого года на 10%, составит более 10,3 млн человек и выйдет на допандемийный уровень. Для сравнения: в 2023 г. город посетили 9,1 млн человек. Из них 26% жили в апартаментах и съемных квартирах, а 39% — в гостиницах, хостелах, пансионатах и санаториях города (согласно исследованию «Турбарометра Санкт-Петербурга»).

Учитывая, что новые гостиницы в городе почти не строятся (и дорого, и негде, и окупается дольше), а номерной фонд многих существующих отелей ветшает и устаревает, востребованность юнитов в комплексах апартаментов продолжит расти. Кроме того, изменилась структура турпотока: до пандемии примерно половина гостей города были иностранцами, в 2023 г. из-за рубежа к нам приехали всего 6% туристов. И если иностранные граждане предпочитали останавливаться в отелях международных гостиничных операторов, то россияне чаще выбирают более доступные сервисные апартаменты. Это подтверждают и данные по загрузке: по итогам 2023 г. году заполняемость апарт-отелей Петербурга составила 81%, тогда как классических гостиниц — 63,4%.

Но не туристами едиными: комплексы апартаментов хороши тем, что целятся в разные группы жильцов, будь то гости «выходного дня» или цифровые кочевники. Так, тренд на открытие в Санкт-Петербурге офисов крупных федеральных компаний позволяет апарт-отелям рассчитывать на среднесрочный спрос со стороны сотрудников корпораций, а обилие вузов ежегодно обеспечивает поток студентов, которые выбирают жилье на длительный срок.

Но очевидная востребованность формата и текущие объемы спроса вовсе не гарантия легкого и беспроблемного выхода на рынок очередного проекта с апартаментами. Конкуренция в сегменте уже слишком высока, теперь недостаточно просто построить здание на сотню-другую юнитов в надежде, что репутация этого вида недвижимости обеспечит высокие продажи, а потом и заполняемость арендаторами.

Сегодняшние инвесторы достаточно хорошо ориентируются на рынке и куда более тщательно выбирают способ вложения денег, чем 10 лет назад. Теперь их интересует не только локация и стоимость квадратного метра, но и опыт управляющей компании, метод распределения доходов между инвесторами, способы защиты от низкой загрузки апартаментов в низкий сезон, инструменты управления и маркетинга, которыми будет обеспечиваться высокий спрос юнитов на рынке аренды. 

Все чаще покупатель голосует рублем не просто за квадратные метры, а за жизненную философию: архитектуру, планировки, общественные зоны, дворы, услуги, коммерцию — все то, что будет привлекать арендатора именно в этом комплексе, а не в десятке других похожих. Рынок уже знает примеры концептуальных и управленческих ошибок, которые в настоящее время снижают востребованность отдельных проектов: непродуманный пул ретейлеров, разрозненность управления номерным фондом, отсутствие уникальной концепции. Для новых объектов такие промахи могут стоить рентабельности.

Несмотря на растущее предложение, рынок апарт-отелей в Петербурге все еще остается перспективным сегментом как для девелоперов, так и для частных инвесторов. Однако каждому, кто только хочет запрыгнуть в этот мчащийся поезд, придется тщательно взвесить возможные риски и оценить: выдержит ли новый проект жесткую конкуренцию.

Зато для города и будущих арендаторов такая насыщенность рынка несет множество преимуществ. Новые комплексы апартаментов — это не скучные бетонные коробки с крохотными юнитами и минимальным набором услуг «лишь бы продать». Теперь это современные объекты, преображающие пространство вокруг себя. Большинство строящихся сейчас проектов — это яркая архитектура, первоклассный сервис, дополнительные офисные площади, рестораны и зоны отдыха. По уровню развития сегмента апартаментов в стране Петербург давно вырвался вперед. Поэтому каждому новому игроку отныне придется соответствовать высоким стандартам — иначе дело не выгорит.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.