Ужесточение условий ипотеки подстегнуло в Петербурге спрос на апартаменты

За I полугодие 2024 г. в Санкт-Петербурге было продано 1600 апартаментов всех видов. Это на 60% больше, чем за аналогичный период прошлого года, подсчитали эксперты консалтингового центра «Петербургская недвижимость».

По словам опрошенных «Ведомостями» участников рынка, спрос инвесторов на покупку апартаментов подстегнули сразу несколько факторов. Во-первых, это весомый рост цен на квартирном рынке. Ранее «Ведомости» писали, что средняя стоимость жилья в Петербурге с июня 2023 г. по июнь 2024 г. выросла на 14% до 247 000 руб. за 1 кв. м. Апартаменты дорожали не так быстро – в годовом выражении на 10% до 304 000 руб. за 1 кв. м.

Вторым фактором стало ужесточение условий кредитования при покупке жилья и ожидания отмены с 1 июля льготной ипотеки, говорит руководитель по продажам доходных проектов Becar Asset Management Яна Лепешина. «Несмотря на еще работающую ипотеку с господдержкой до конца июня, банки начали ужесточать условия по этим программам и стали более требовательны к заемщикам. Не всем, кто хотел инвестировать средства в недвижимость, удалось это сделать на выгодных условиях, а потребность такая осталась. Очевидно, что апартаменты сейчас – более выгодный сегмент для инвестиций в недвижимость», – пояснила она.

При этом больше всего растет спрос на сервисные апартаменты (сертифицированные как гостиницы или предлагающие гостиничный сервис), говорят участники рынка. «В отличие от рекреационных или псевдожилья, у них есть несколько преимуществ. Первое – наличие профессиональной управляющей компании, которая берет на себя все вопросы от поиска арендатора до проведения ремонтных работ. Второе – предоставление  программ доходности, позволяющих собственникам получать стабильный пассивный доход», – рассказал директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов.

Вывод новых проектов замедляется

Между тем аналитики отмечают и негативные тенденции: снижается объем вывода на рынок новых предложений. Всего в I полугодии 2024 г. на продажу было выведено шесть новых объектов общей площадью 22 000 кв. м (или 600 юнитов). По данным «Петербургской недвижимости», количество вышедших апартаментов снизилось в сравнении с аналогичным периодом 2023 г. на 41%. Всего на конец июня 2024 г. на рынке Санкт-Петербурга было представлено 79 комплексов апартаментов всех видов общей площадью 271 400 кв. м на 73 000 юнитов. Замедлился и их ввод в эксплуатацию. За полгода в Санкт-Петербургской агломерации ввели в эксплуатацию семь апарт-комплексов на 575 юнитов, что на 78% ниже показателей аналогичного периода прошлого года.

На снижение вывода новых объектов влияют и турбулентность рынка недвижимости, и глобальная ситуация, и небольшой выбор участков под застройку в Петербурге, говорит Лепешина. Большое влияние оказывают и законодательные изменения: отсутствие льгот по НДС для девелоперов апартаментов.  «Застройщики теперь очень внимательно относятся к запуску новых проектов, что в ближайшем будущем создаст дефицит», – уверена она.

В то же время Агапов отмечает, что большое количество объектов сейчас находится в стадии строительства: номерной фонд проектов в стадии реализации составляет более 11 000 юнитов.  «Поэтому в ближайшие несколько лет мы увидим увеличение количества вводимых в эксплуатацию комплексов», – уверен он.

Партнер NF Group Ольга Широкова добавляет, что апарт-комплексы продолжат развиваться в тех рекреационных локациях, в которых этот вид недвижимости пока плохо представлен. Одним из перспективных направлений для появления новых апарт-отелей она назвала Курортный район. «В настоящее время сегмент курортных апартаментов сервисного формата в регионе не представлен. С учетом того, что текущие тренды на развитие внутреннего туризма являются устойчивыми и сохранятся в среднесрочной перспективе, можно ожидать интерес к подобному продукту со стороны инвесторов», – добавляет она.

Спрос продолжит расти

По мнению заместителя директора «Петербургской недвижимости» Светланы Московченко, корректировка программ льготного ипотечного кредитования повлияет на дальнейший спрос во всех сегментах недвижимости. «Апартаменты в Санкт-Петербургской агломерации в большей степени являются инвестиционным продуктом. На этом фоне снижение доступности жилых квартир может в некоторой мере увеличить долю покупателей, готовых вложиться в покупку апартаментов», — уверена она.

Агапов тоже прогнозирует в ближайшем будущем переток части клиентов, которые приобретали недвижимость с инвестиционной целью, на рынок апартаментов. Для сравнения: средняя годовая доходность от сдачи в аренду квартиры составляет от 2 до 4% годовых. На рынке апартаментов же она в 2023 г. составляла 8-12%.

Участники рынка добавляют, что популярность этому виду недвижимости в глазах инвесторов прибавляет растущий тренд на внутренний туризм. Вместе с увеличивающимся турпотоком растет и загрузка апарт-комплексов. Уже в 2023 г. она была на уровне почти 80% против 73-75% в допандемийном 2019 г., говорит Лепешина, и продолжает расти в этом году.

Могут подстегнуть рынок и законодательные меры относительно минимальной площади жилья, которые уже есть в Москве, и можно ждать их ведение в Петербурге, добавляет Лепешина. Это повлечет за собой дефицит маленьких площадей на жилищном рынке, что повысит на них спрос, и соответственно, и стоимость. Она поясняет, что сейчас, несмотря на более высокую стоимость апартаментов в пересчете на квадратные метры, из-за меньшей площади лотов они стоят дешевле. Иногда эта разница в пользу апартаментов в одной и той же локации достигает 25-30%, подчеркивает она.