В Петербурге наметился дефицит строящегося жилья

По итогам I полугодия 2024 г. в Петербургской агломерации (Санкт-Петербург и ближайшие пригороды Ленобласти) было реализовано 1,8 млн кв. м жилья в новостройках, подсчитали эксперты консалтингового центра «Петербургская недвижимость». При этом за этот же период на рынок было выведено лишь 1,5 млн кв. м жилых площадей в новых проектах. В регионе отмечается дефицит нового предложения, а спрос на квартиры, напротив, вырос в 1,5 раза, отмечает директор центра Ольга Трошева. 

«На рынке наметился тренд, когда объем спроса превышает объем пополнения новым предложением. Так, из 1,5 млн кв. м, поступивших на рынок в I полугодии 2024 г., в границах города расположено всего 870 000 кв. м, при объеме реализации в городских новостройках в 1,3 млн кв. м», — рассказала эксперт.

Предложение снижается

По словам Трошевой, основной тренд сокращения нового предложения демонстрирует именно Петербург: за I полугодие предложение в новостройках здесь уменьшилось на 16%. «Причинами этого являются замедление процесса получения разрешений на строительство в последние годы, сокращение объемов новых стартов продаж, завершение строительства проектов комплексного освоения территорий в черте города, таких как «Чистое небо» и «Солнечный город» от Setl Group, «Северная долина» от «Главстрой Санкт-Петербург» и др.», — объясняет она.

За счет более активного выхода девелоперов в пригородные локации доля Ленинградской области в общем объеме предложения выросла с 34% в 2023 г. до 38% (или 1,4 млн кв. м жилья) в I полугодии 2024 г. «Мы видим тренд перемещения в Ленобласть, и видим тренд по развитию комплексных проектов. Комплексное освоение территории — это сегодня перспективная история», — отмечает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. Вице-президент по продажам и сервису Группы RBI Дмитрий Фалкин добавляет, что в первую очередь за счет возможностей реализовывать проекты КОТ в Ленобласть заходят крупные федеральные застройщики, так как в Петербурге реализовать такие проекты достаточно сложно в силу отсутствия больших пятен для застройки.

Спрос растет

При этом спрос на новостройки продолжает расти даже несмотря на ужесточение требований к ипотеке. В I половине 2024 г. по сравнению с аналогичным периодом 2023 г. спрос в агломерации вырос на 48%. С января по июнь было заключено более 44 000 сделок и реализовано 1,8 млн кв. м жилья, что составляет 50% от объема продаж 2023 г., рассказала Трошева. Основными факторами существенного роста спроса в последние месяцы стало ожидание завершения ипотечной программы с господдержкой и предстоящие изменения условий по семейной ипотеке, добавляет она.

По словам эксперта, после пиковых значений спроса в мае и июне неизбежно последует снижение. К этому приведет как сезонный фактор (в летние месяцы традиционно фиксируется снижение активности покупателей), так и отмена программы льготного кредитования. Ранее «Ведомости» писали, что девелоперы ждут падения спроса на новостройки после 1 июля на 20-40%. 

«Но однако уже к концу лета-началу осени начнется восстановительный тренд при условии поддержки разработанных девелоперами и банками совместных субсидируемых ипотечных программ. По-прежнему активно застройщики будут использовать инструмент рассрочек с выгодными для покупателей условиями», — отметила Трошева.

По ее оценке, по итогам 2024 г. объем реализации жилья в новостройках в Петербургской агломерации может достичь величины порядка 3,2 млн кв. м. Для сравнения: в 2023 г. было продано 3,6 млн кв. м нового жилья, в 2022 г. – 2,8 млн кв. м, а в 2021 г. – 3,6 млн кв. м. «В условиях высокого уровня инфляции интерес к недвижимости будет стабильным, тем более что ряд мер поддержки на рынке остается: семейная, ИТ-ипотека. Как минимум продолжат работать субсидируемые ставки на период строительства», — говорит эксперт.

Квартиры продолжат дорожать

В то же время цены на жилье в Петербурге продолжат расти, уверены участники рынка. По расчетам «Петербургской недвижимости», в городе средние цены предложения с начала года уже выросли на 5,1% до 247 000 руб., а в целом за год (с июня 2023 г. по июнь 2024 г.) прирост составил 14%. По итогам 2024 г. Трошева оценивает общий прирост цен в Петербурге примерно в 7-8%.

Другие участники рынка соглашаются с тем, что даже несмотря на снижение доступности покупки жилья, цены на него в Петербурге продолжат подниматься. Помимо сокращения предложения к этому приведет увеличение себестоимости строительства. «Мы находимся сейчас в тех "ножницах", когда себестоимость строительства растет быстрее, чем цена продажи. Это фактор, с которым нельзя не считаться. Поэтому цена лотов на рынке и цена метра точно не будет снижаться, а даже будет расти», — говорит Фалкин.

Иная ситуация складывается в Ленинградской области. Здесь за полугодие цены в новостройках увеличились всего на 1%, а за год – лишь на 4% до 149 000 руб. за 1 кв. м. Девелоперы здесь, наоборот, активно выводят на рынок новые проекты и очереди, конкуренция также растет. «В Ленинградской области высокая конкуренция ограничит потенциал роста цен на жилье в ближайшее время», — резюмирует Трошева.

К концу первого полугодия 2024 г. разрыв цен между городом и пригородом увеличился до 65% за счет снижения объема предложения и роста цен в Петербурге. Ранее квадратный метр в городской черте был в среднем на 50-55% дороже, чем в области.

Несмотря на высокую конкуренцию, участники рынка не видят перспектив для снижения цен в Ленобласти. «Каких-то предпосылок, чтобы они упали, нет. Дело в том, что есть оптимальный уровень маржи. Но, к сожалению, нет возможностей по большому снижению стоимости, чтобы этот уровень маржи выдержать. Чтобы проект был финансово интересен и выгоден, скорее всего, девелоперы будут сохранять цены на текущем уровне. Может быть, отдельные застройщики и будут делать снижение под видом скидок и акций. Но это будут делать не все», — заключил руководитель отдела продаж ГК «Расцветай» Максим Тютюнник.