Девелоперы ждут падения спроса на новостройки после 1 июля на 20-40%

Спрос на первичное жилье в Санкт-Петербурге после 1 июля упадет на 20-40%, прогнозирует ряд опрошенных изданием «Ведомости Северо-Запад» застройщиков и представителей агентств недвижимости. Причины связаны с изменением условий ипотечного кредитования по программам с господдержкой, прежде всего – с отменой с 1 июля программы льготной ипотеки по ставке 8%.

Впрочем, спрос на новостройки в ближайшие месяцы может пережить и более глубокое падение, учитывая еще и грядущие изменения по другой программе с господдержкой – семейной ипотеке. Решением федерального правительства семейная ипотека продлена до 2030 г., но с 1 июля ее условия корректируются. По прежней ставке  (6%) она сохранится для семей с детьми до 6 лет. Ставка для семей с несовершеннолетними детьми старше 6 лет еще не объявлена. Ранее в Минфине предлагали установить ее на уровне 12%.

Согласно данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), в мае этого года петербуржцы оформили 5340 ипотечных кредитов (включая первичное и вторичное жилье) на общую сумму в 30,58 млрд руб. По сравнению с апрелем число выданных кредитов выросло на 8%, а объем выдачи – на 13%. Доля льготных программ от общего числа ипотечных кредитов в мае (в Петербурге) составила 70%, что на 7 п. п. больше, чем в апреле.

Важно отметить, что спрос на ипотеку рос именно за счет первичного жилья. Как ранее сообщало издание, в апреле по сравнению с мартом число ипотечных кредитов на «первичку» в Петербурге выросло на 10%, в то время как число ипотечных займов на покупку готового жилья за тот же период упало на 17%.

Тенденция продолжилась и в мае, говорят девелоперы, поскольку в преддверии изменений по программам с господдержкой, которые действуют только для первичного жилья, заемщики усилили активность, чтобы успеть приобрести квартиру в новостройке на выгодных условиях.

«Мы отмечаем рост покупательского интереса с мая. Сегодня можно говорить о повышенном спросе, но не ажиотажном, что во многом связано с изменениями условий льготных ипотечных программ. Предполагаю, что результаты июня окажутся выше, чем в мае», – прокомментировала заместитель генерального директора агентства недвижимости «Главстрой» Ольга Кузнецова. Вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI Михаил Гущин также отметил, что по итогам июня в компании ожидают увеличение спроса в преддверии изменений, которые вступают в силу с 1 июля.

«Однако после завершения программы льготной ипотеки спрос на рынке первичной недвижимости может упасть примерно на 40%, а сам рынок, возможно, будет ожидать стагнации, так как драйвером роста продаж последние десять лет являются доступные ипотечные программы», – говорит коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге Мария Орлова. Генеральный директор агентства недвижимости «Всевриэлт» Светлана Белова прогнозирует, что спрос просядет на 30% или более. Генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов полагает, что падение из-за отмены льготной ипотеки составит порядка 20-30%.

Ельцов отмечает, что на будущие сделки (в течение ближайших двух-трех месяцев) негативно повлияет и частичное вымывание спроса, обусловленное ростом активности заемщиков в мае-июне. Сказывается на рынке и неопределенность в части условий по семейной ипотеке. Белова отмечает, что по базовым условиям семейной ипотеки банки выдают займы до конца июня, но в дальнейшей перспективе ориентируются на изменения, которые ранее предлагал Минфин.

«На рынке первичного жилья остаются две адресные программы: ИТ-ипотека и семейная ипотека. Если говорить о семейной ипотеке, то ее доля в проектах компании в 2024 г. варьировалась в диапазоне от 50-55%», – говорит Кузнецова. Дальнейшее перераспределение долей будет зависеть от новых условий программ, с высокой долей вероятности они будут дополнены, добавила она.

В текущих условиях основной механизм поддержки спроса – это рассрочка, траншевая ипотека и субсидированные программы (которые совместно реализуют банки и застройщики).

«Но и здесь возможности девелоперов ограничены, и мы, конечно, рассчитываем на сохранение ипотечных программ с господдержкой, пусть и с их возможной трансформацией в сторону большей адресности. В частности, имеет смысл распространить их на учителей, врачей, сотрудников МЧС и МВД, а также молодых специалистов до 30 лет, чтобы стимулировать их создавать семью и заводить детей в более раннем возрасте», – говорит Орлова. Ряд экспертов не исключает, что текущая ситуация может стимулировать застройщиков к снижению цен за счет скидок, учитывая, что до этого цены на жилье, наоборот, росли.

«В первом полугодии мы наблюдали небольшой рост цен во всех классах жилья. Заметный рост был во втором квартале, особенно в классе эконом и комфорт. Это связано с ожиданием прекращения льготной ипотеки. В бизнес-классе рост цен произошел в основном за счет проектов в высокой стадии готовности, которые близки к сдаче», – отметил Гущин. По данным «Циан.Аналитики», на начало мая стоимость 1 кв. м первичного жилья в Петербурге составила 245 300 руб. За год она выросла на 6,5%.