Чтобы найти подходящий офис, арендатору нужно находиться в состоянии боевой готовности, чтобы подписать договор аренды сразу, как только появится помещение
За последние 20 лет существования офисного рынка в Санкт-Петербурге офисы прошли огромную эволюцию – от помещения на заводе с входом через проходную до шикарного видового офисного блока с Face ID. Изменялись не только сами помещения, предлагаемые в аренду, но и развивались собственники, которые послушно впитывали зарубежный опыт ведения переговоров, терминологии и строительства.
Крупные ИТ-компании, такие как Google, Oracle, Sun Microsystems, Dell и другие привнесли понимание, что обязательна серверная с независимым вводом мощности, чтобы не отключалась сеть в случае аварии на сетях. Термины ОРЕХ, rolling break, LoI, арендные каникулы и т. п. прочно укрепились в терминологии ведения переговоров. Сегодня уже невозможно представить себе ни одни переговоры без этих понятий.
Изменялись и состояния помещений, в которых они предлагались арендаторам. Ранее это были помещения в черновой отделке, которые передавались арендатору целыми этажами или зданиями. На сегодняшний день редкий арендатор готов вкладываться в отделку. Причем это актуально и для небольших помещений, и для крупных блоков.
Изменился и подход сторон к долгосрочным отношениям. Если ранее десятилетний контракт был вполне адекватным, то сегодня стороны подписывают договоры на 3-5 лет, в основном чтобы после трех лет аренды была возможность расторгнуть договор по уведомлению.
А что же с самими площадями? Здесь ситуацию хочется сравнить с качелями – то предложение «выше неба», то попробуй найди. Сначала в 2019 г. арендодатели нервно следили за вводом офисных помещений для структур «Газпрома» в зоне Лахты, ожидая высвобождения больших площадей. Потом в 2022 г. арендодатели нервничали в связи с уходом западных арендаторов из России. Но уже через 6-9 месяцев российские компании выбрали практически все ликвидные помещения. Средний уровень вакансии в офисных центрах классов «А» и «В» продолжает падать и на начало IV квартала составил лишь 3,9%. На конец сентября на рынке экспонировалось лишь 165 700 кв. м качественных офисных площадей. С начала года в Северной столице было введено лишь 51 000 кв. м арендопригодных площадей в бизнес-центрах. Это на 56,5% меньше, чем годом ранее. При этом собственники не стремятся как можно скорее сдать помещения, а ждут «своего» арендатора.
В рамках низкой вакансии арендаторам приходится чем-то жертвовать в своих приоритетах – либо это уровень отделки, либо переделки в офисе в соответствии с идеальной по запросу планировкой. Редко жертвуют в пользу увеличения бюджета. Но тенденция такова, что если не находится вариант, который достаточно близко удовлетворяет арендатора, последний откладывает поиск в надежде на то, что спустя некоторое время появится интересующий вариант.
Сейчас никто не даст никакой гарантии в том, что появится идеально подходящий вариант спустя полгода. Новые объекты не строятся в связи с высокой стоимостью строительства и дорогими кредитными деньгами. Остается ротация в существующих объектах. Арендатору стоит находиться в состоянии «боевой готовности», чтобы подписать договор аренды сразу, как только появится искомое помещение.
Удобные решения предлагают сервисные пространства. Здесь можно арендовать готовые рабочие места на более короткий срок, чем в классической аренде, и продлиться в случае необходимости. К тому же одно рабочее место может быть использовано разными сотрудниками даже в течение одного дня. Это позволяет более гибко подходить к поиску рабочего пространства и как раз спокойно ждать появления офиса мечты.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.