Инвесторы видят в неудобных объектах перспективный ресурс для долгосрочных вложений
Сегодня все больше инвесторов видят возможность в коммерческой недвижимости, особенно – в «неудобной» недвижимости. По итогам 2025 г. количество «неудобной» недвижимости в Санкт-Петербурге достигло 1,5 млн кв. м, что на 10% больше по сравнению с 2024 г. Инвесторы скупают такие объекты и превращают их в гибкие офисы, коворкинги, ивент-пространства и другие востребованные форматы. Статистика показывает, что ежегодная доля реновируемых объектов в городе составляет 8-10%. При этом доля новых форматов в таких объектах за последние пять лет выросла почти в 3 раза.
Под «неудобной» понимается недвижимость, которую сложно сдать в классическую аренду или продать по рыночной цене. Это могут быть устаревшие бизнес-центры, торговые центры, пустующие здания или помещения в центральных районах с неэффективной планировкой. Инвесторы видят в таких «неудобных» объектах перспективный ресурс для долгосрочного инвестирования.
Когда инвестор вкладывает средства в такие активы – он выбирает путь долгосрочного инвестирования. Причин у этого может быть несколько. Во-первых, это низкая цена на входе, поскольку дисконт к рыночной стоимость может составлять до 40%. Во-вторых, это высокий потенциал капитализации – при грамотной реконцепции стоимость объекта растет в 1,5-2 раза. В-третьих, спрос на гибкие офисы и сервисные форматы продолжает расти, в том числе со стороны корпораций. При этом нужно понимать, что новый офисный девелопмент пока приостановлен, высокая ставка и капитальные расходы не позволяют строить «впрок». Наконец, реконцепцию в таких локациях можно проводить без долгих согласований.
Однако возможности реконцепции сильно разнятся от объекта к объекту, поэтому необходимо учитывать и риски. На этапе реализации и эксплуатации инвесторы, особенно новички, часто сталкиваются с переоценкой доходности нового формата, который может не «выстрелить» без грамотного позиционирования, сильного оператора и отлаженной ИТ-системы.
Другой блок рисков связан с управлением: без профессиональной команды или автоматизированных решений администрирование гибкого пространства становится чрезмерно ресурсозатратным. Отдельного внимания требуют юридические и технические аспекты реконструкции.
Коммерческая недвижимость сегодня – это не просто квадратные метры, а сценарии использования. Динамика петербургского рынка недвижимости создает предпосылки для появления новой инвестиционной стратегии. «Неудобные» объекты, теряющие традиционную привлекательность, становятся ресурсом для формирования новых, востребованных форматов коммерческой недвижимости при условии глубокой аналитической и проектной проработки.
Например, трансформация под гибкие офисы, коворкинги или другие современные форматы дает инвесторам конкурентное преимущество, хорошую окупаемость и устойчивый доход даже в условиях неопределенности. Сейчас в Петербурге наблюдается дефицит качественных офисов класса «А» и «В». Новые объекты не строятся, ключевая ставка остается высокой, а спрос превышает предложение. На этом фоне коворкинги с гибкой моделью аренды, появляющиеся в «неудобных» объектах, становятся альтернативой бизнес центрам, поэтому спрос на них продолжает расти.
К перспективным с точки зрения трансформации и повышения доходности можно отнести и бизнес-центры класса «С». В настоящий момент большая часть таких объектов экономически деградирует, но в то же время создает емкую базу для реновации. Объем таких площадей и административных арендных зданий (то есть ниже класса «С») в городе составляет порядка 1,5-1,7 млн кв. м. Чаще всего эти пространства трансформируются следующим образом: наибольшая доля приходится на многофункциональные креативные пространства (19%) и офисы (16%), следом идут сервисные апарт-отели (12%), затем коворкинги и сервисные офисы (11%), образовательные пространства (8%), а также дарксторы и микросклады (5%).