Каждый пятый новый проект в Петербурге – это работа с землей, где уже существуют постройки
Устоявшийся стереотип о Санкт-Петербурге как о «городе-памятнике» транслирует идею о том, что он закрыт для нового. Однако актуальный городской тренд – «сохранение через развитие». Редевелопмент сегодня является одним из значимых драйверов рынка недвижимости. В нем обновление не вступает в конфликт с историей, а выстраивается на ее основе.
В Петербурге у прогрессивных девелоперов сформировался подход, рассматривающий объекты культурного наследия не как обременение, а как ресурс для развития. Северная столица, являясь вторым по величине городом в России, обладает самым большим кластером сохранившейся исторической застройки и памятников архитектуры с большой историко-культурной ценностью.
Петербург все чаще воспринимают как возможную модель для других российских городов по нескольким причинам. Во-первых, регуляторная среда в Петербурге сама выступает в роли архитектурной школы. Ее уникальность – в многослойности, объединяющей и архитектурный контекст, и жесткое законодательное поле. У архитекторов вырабатывается особый профессиональный навык – умение работать в условиях множества ограничений: правовых, градостроительных, технических и исторических.
К примеру, деятельность по приспособлению объектов культурного наследия и освоению прилегающих территорий регламентируется минимум пятью законодательными актами. К ним относятся требования Генерального плана, правила землепользования и застройки (ПЗЗ), законом №820 «О зонах охраны», режимом исторического поселения и положением федерального закона №73-ФЗ в части, касающейся объектов культурного наследия и прилегающих к ним территорий.
Поэтому проекты по редевелопменту требуют постоянного баланса между предметами охраны, архитектурными решениями и экономикой. Со временем это вырабатывает мышление, ориентированное на поиск решений внутри максимально сложной системы. Поэтому специалисты, прошедшие петербургскую школу, способны легко решать задачи проектирования памятников, – кладезь для региональных девелоперов, где больше возможностей и меньше ограничений.
Еще одна причина лидерства Петербурга в редевелопменте – глубина проработки, которая становится главной страховкой проекта. Вдумчивый подход к историческим нормам – это не ностальгия по прошлому, а необходимость. Большинство участков здесь уже имеют сложную историю, а наследие образует непрерывную городскую ткань. Любое поверхностное решение быстро упирается в конструктивные, юридические или экономические ограничения. Поэтому сначала приходится разбираться в контексте и только потом проектировать для того, чтобы принять решение, стоит ли объем вклада ожидаемого результата.
И третья причина заключается в том, что работа с памятниками архитектуры – это рыночная необходимость. Большинство крупных российских городов невозможно развивать по модели «пустой территории». На примере Северной столицы: более 40% территорий бывшие промышленные зоны начала XX века с плотной, разнородной исторической застройкой. Около 35% из них – потенциальные объекты редевелопмента. Свободных участков в центре практически не осталось. Каждый пятый новый проект это работа с землей, где уже существуют постройки.
Проблема нехватки свободных участков и необходимость редевелопмента актуальны не только для Санкт-Петербурга. Схожая ситуация складывается и в других крупных российских городах, где сохранился значительный объем промышленных территорий и объектов культурного наследия, требующих реновации. В их числе – Екатеринбург, Новосибирск, Казань, а также города Краснодарского края, включая Сочи и Ростов-на-Дону.
Важным преимуществом редевелопмента является наличие участка, на котором есть и памятник, и возможность нового строительства. В такой схеме «история» становится точкой притяжения, акцентом композиции, ядром, вокруг которого закручивается идея и концепция проекта. Правильное понимание истории напрямую влияет и на экономику проекта – и этот подход применим не только в Петербурге.
При этом Петербург не дает универсальной технологии редевелопмента, но дает универсальный принцип: сложная среда может быть не барьером, а возможностью, которая позволяет выявить нетривиальный подход. Город показывает, что сохранение и обновление не противоречат друг другу, а создают новую городскую норму.
В перспективе вслед за Санкт-Петербургом другие российские города перейдут от точечной работы с памятниками к системному вовлечению исторической застройки в экономический оборот. Этому способствуют сразу несколько факторов: исчерпание свободных площадок в центрах городов, растущий запрос на среду с идентичностью вместо типовой застройки, а также накопленный пул специалистов, способных экономически эффективно работать с наследием. В результате именно диалог прошлого и настоящего станет основой формирования новой городской идентичности в Екатеринбурге, Казани, Ростове-на-Дону и других городах с богатым историческим фондом.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.