Площадь в структуре первого интереса определяющим фактором не является
Новые проекты недвижимости на петербургской карте новостроек всегда получают много внимания. Причина и в небольшом предложении (от всего размера рынка на премиум приходится не более 5-7%), и в локациях – под такие проекты выбираются адреса в исторических районах, новое строительство в которых уже событие.
Эти события, как правило, предвосхищены – от первого анонса планов до начала продаж может пройти до двух лет. Поэтому к моменту, когда цены озвучены, а офис продаж девелопера готов к работе с покупателями, первый спрос в ожидании уже накоплен. Это покупатели, стремящиеся получить эксклюзив, и они формируют первый пик активности.
Предмет интереса всегда такой: лучшие лоты в категории видов из окна. Покупатели из числа первых пользуются тем, что выбор среди трофейных вариантов в первое время после вывода проекта в продажу наиболее широк. Во всяком случае, наша практика именно такая – максимально репрезентативный выбор на старте продаж.
При этом ситуация, когда все самые хорошие лоты быстро проданы, а далее осталось, что осталось, невозможна. Новые квартиры в продажу поступают по принципу сохранения пропорциональности в выборе, но уже с индексацией цен. И так до тех пор, пока запас тех или иных планировок для пополнения витрины не исчерпается физически.
Площадь в структуре первого интереса определяющим фактором не является. Запрос на вид универсален, но предпочтения по всему остальному индивидуальны, будь то однокомнатные квартиры или большие пентхаусы. Зная это, мы не допускаем дискриминацию небольших планировок (45-60 кв. м. – небольшая площадь для этого сегмента) перед большими по принципу – вида из окна. Премиальные проекты и бизнес-класс создаются по этому правилу. Более, даже в демократичном «комфорте» такой подход сохраняется.
Равномерный интерес к разным площадям – это покупки для собственного проживания. Инвестиционный спрос чаще всего удовлетворяется квартирами небольшой площади. Проекты с ярко выраженным инвестиционным предложением периодические появляются, и именно в них небольшой метраж как раз и призван собрать такой спрос.
Далее на всем протяжении строительных циклов домов премиальной категории наблюдается неравномерность продаж, и по своему характеру картина у большинства будет схожая. Сначала будет явный пик – реализация эффекта новизны и сделок с ожидавшими покупателями. Затем идет снижение, причем довольно заметное – до минимальных значений, которые затем уже и не повторяются. От этого минимума начинается новый постепенный рост, уже более спокойный. Или как любят формулировать иногда в СМИ – отталкивается от дна.
Далее есть прямое влияние этапов строительной готовности: появились контуры здания на участке в виде монолитного каркаса – продажи выросли. Появились готовые фасады (в дорогой недвижимости к этому этапу девелоперы стараются приступить как можно раньше) – интерес также растет. И такие события, как начало показов квартир, ввод в эксплуатацию, завершение благоустройства и прочие – также формируют новые волны спроса.
Риэлторы, работающие в сегменте с высоким чеком, в наибольшей степени проявляются как раз после ввода домов в эксплуатацию. После того, как появляется возможность проводить показы уже готовых квартир. В таком случае новая недвижимость физически может быть сопоставлена со вторичной, и покупателю проще сделать выбор.
Старт продаж, в случае с риэлторами, это тоже пик спроса, но второй по величине. Здесь чаще всего проявляется интерес под инвестиционные задачи, клиенты риэлторов стремятся получить лучшие начальные цены и также выбирать среди эксклюзивных лотов.
Нежилые помещения – встроенные коммерческие – выходят в продажу позже. Обычно, когда в доме уже построена половина этажей. Инвесторы не очень любят покупать коммерческие площади за три года до того, как их можно будет сдать. Но когда дом готов примерно наполовину, интерес уже явный.
Несколько иначе дело обстоит с паркингами. Несмотря на соотношение 1:1 (одна квартира – одно машино-место) и даже больше, их продажа регулируются тщательно. Машино-места в выборе должны быть, вплоть до завершения продаж последних квартир. Объяснение этому простое – квартиры для собственного проживания (очень часто это большие планировки) без возможности купить парковочные места, покупателей практически не интересуют. Это единственная категория площадей, которую девелоперы в премиальном сегменте, фактически, защищают от массовых покупок.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.