Один премиальный дом не способен изменить статус территории – нужна совокупность проектов, которые задают новое качество среды
Смещение капитала девелоперов в сторону дорогих проектов сегодня часто трактуют как реакцию на рост себестоимости строительства и ужесточение требований в массовом сегменте. На мой взгляд, дело в другом: спрос в премиальном сегменте устойчив прежде всего потому, что его аудитория принимает решение о покупке не на основе общей рыночной динамики, а исходя из качества конкретного предложения. При этом цена такого продукта никогда не складывается из одной себестоимости строительства. Ее формируют локация, архитектура, видовые характеристики, планировочные решения, качество среды, инфраструктура и сервис.
Локация остается одним из главных факторов, определяющих уровень жилого проекта и его ценовой диапазон. Но сегодня речь идет не о формальном адресе, а о качестве городского контекста: близости к центру и точкам притяжения, паркам, видовых характеристиках и возможности сформировать полноценную среду.
Дорогие жилые проекты постепенно выходят за пределы традиционного центра. Новые точки роста — бывшие промышленные территории. Они превращаются в новые городские пространства с качественной архитектурой, благоустройством и инфраструктурой. Однако редевелопмент «серого пояса» почти всегда идет поэтапно: катализатором изменений становится проект, задающий вектор развития территорий.
Премиальное жилье действительно может стимулировать изменения территории, но только если оно встроено в более широкий процесс развития локации. Синергетический эффект возникает там, где новый дом задает более высокий стандарт среды и становится частью последовательного преобразования района. Вокруг появляются новые сервисы, кафе и рестораны, улучшается благоустройство, формируется новая аудитория. Постепенно меняется состав предложения и, что важнее, восприятие локации самими жителями.
Социально-демографический профиль покупателя премиального сегмента практически не изменился, но его насмотренность выросла заметно. Сегодня это человек, который лучше разбирается в недвижимости и понимает, какие параметры влияют на качество будущей жизни. Он выбирает не квартиру определенной площади и стоимости, а совокупность решений, соответствующих его сценариям жизни и ценностям. У многих уже есть опыт ремонта и эксплуатации жилья — отсюда запрос на продуманные решения, которые не требуют серьезной доработки после покупки.
Именно поэтому для девелопера так важно выстраивать бесшовный клиентский путь на всех этапах: от первого обращения и получения информации до выбора квартиры, сделки и дальнейшего взаимодействия с компанией. Покупатель сегодня внимательно изучает рынок, сравнивает предложения и ожидает профессиональной экспертизы, поэтому качество коммуникации фактически становится подтверждением уровня самого продукта.
Покупатели также обращают внимание на продуманную архитектуру и качество среды. Особенно востребованы нестандартные планировочные сценарии: мастер-спальни, просторные кухни-гостиные, постирочные, качественное панорамное остекление. Ценятся и более редкие характеристики — уникальные виды, несколько сторон света, то есть атрибуты, которые невозможно получить самостоятельно исходя из конструктива дома.
В архитектурном плане внимание привлекают дома с выразительным обликом и решениями, которые не теряют актуальности со временем. На мой взгляд, наиболее востребованы и конкурентоспособны проекты, которые созданы как единая бесшовная среда: квартира, общественные пространства, инфраструктура и сервисы.
Поэтому работа над девелоперским проектом начинается еще на уровне архитектуры и планировочных решений. При проектировании важно учитывать запросы разных типов домохозяйств — у каждого свои требования к организации пространства. Универсальной квартиры не существует. Например, мы отказались от классической оценки квартиры по площади и ввели собственную размерную линейку: от XS до XL.
На мой взгляд, качественный девелопмент — это часть эволюции города, но требования к нему остаются высокими: если застройщик заявляет проект как премиальный, качество должно быть обеспечено не только отдельными решениями, но и всем продуктом целиком — от архитектуры и планировки до среды и сервиса. Только тогда жилой комплекс становится не изолированным объектом, а частью изменения городской ткани, задающей новый вектор развития.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.