Стоимость «квадрата» элитного жилья в Петербурге может превысить 1 млн рублей в 2026 году

По итогам I полугодия 2026 г. средняя стоимость жилья в элитном сегменте составила 832 000 руб. за 1 кв. м, следует из аналитических данных Группы RBI. По отношению к аналогичному периоду прошлого года она выросла на 13% (722 400 руб.). При этом к концу 2026 г. цена  одного «квадрата» в этом сегменте может увеличиться до 1-1,2 млн руб.  К такому выводу пришли участники рынка на конференции «Элитная недвижимость – 2026: от статуса к стратегическому активу», организованной 28 апреля деловым изданием «Ведомости Северо-Запад».

Стоимость остается одним из ключевых критериев, которые позволяют относить недвижимость к сегменту «элитной», отметил вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI Михаил Гущин. По данным компании, на текущий момент средняя цена в данном сегменте составляет 832 000 руб. за 1 кв. м, а в сегменте «премиум» – 545 000 руб. за 1 кв. м. 

Схожие данные привел директор по продажам AAG Игорь Бадиков, отметив, что по итогам 2025 г. средняя стоимость одного «квадрата» жилья  премиум-класса превысила 700 000 руб. за 1 кв. м, в то время как в бизнес-классе этот показатель находится на уровне 450 000 руб.

По мнению директора департамента продаж ГК «Еврострой» Сергея Щербаня, повышение стоимости одного «квадрата» в сегменте элитной недвижимости до 1 млн руб. можно ожидать до конца 2026 г. Он пояснил, что сегодня в высоком классе спрос заметно превышает предложение. По его словам, дефицит объектов приводит к росту цен быстрее, чем инфляция.

«После 2022 г., когда был пик вывода объектов в продажу, спрос существенно превышает предложение. Это приводит к дефициту, и цена будет расти быстрее инфляции, причем, возможно, в два раза. Думаю, показатель в 1 млн руб. за 1 кв. м в этом году будет пройден», – прогнозирует Щербань.

С этим мнением согласен коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Денис Бабаков. По его словам, стоимость одного «квадрата» на уровне 1-1,2 млн руб. в сегменте элитной недвижимости будет достигнута в перспективе 6-12 месяцев. Он добавил, что в центральных локациях стоимость старых проектов пока составляет 700 000 – 800 000 руб. за 1 кв. м. Однако новые проекты будут продаваться дороже, считает он.

Ключевой нюанс состоит в итоговом количестве сделок, которые будут заключаться по такой стоимости, считает коммерческий директор LAR Development (входит в ГК «Запстрой») Евгений Бескровный. По его словам, спрос покажет, смогут ли покупатели «принять» такую цену или девелоперам придется понижать требования к объектам.   

«Конечно, застройщики рассчитывают на рост стоимости, продавая объекты этого сегмента. Но важно, чтобы качество проектов и их выполнение соответствовали той цене, которая предлагается покупателям», – подчеркнул Бескровный.

Как пояснил коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов, прогноз роста стоимости 1 кв. м до 1 млн руб. является объективным для рынка элитной недвижимости. С одной стороны, на это влияет сокращение объема предложения. По данным компании, за I квартал 2026 г. к аналогичному периоду прошлого года он сократился примерно на 15%. С другой, на рост цены влияет существенное увеличение себестоимости проектов, которая формируется не только за счет стоимости земельных участков, строительных материалов и строительно-монтажных работ, но и за счет существенно выросшей социальной нагрузки и процентов на обслуживание проектного финансирования в условиях высокой ключевой ставки ЦБ. Несмотря на растущую цену квадратного метра, маржинальность проектов в сегменте элитной недвижимости не растет из-за существенно увеличившейся себестоимости. 

Новые требования

В связи с ростом цен требования к элитной застройке у покупателей повышаются, отмечают участники рынка. Как прогнозирует Бадиков, в 2026-2027 гг. рынок недвижимости высокого класса может трансформироваться с точки зрения качества. Так, проекты с минимальной базой продуктового наполнения (сервис, среда, шумоизоляция) покажут рост цен до 5%. Основной рост – на 5-10% – может наблюдаться в проектах с новыми критериями и более качественным наполнением, подчеркнул Бадиков.

«Покупатели обращают на инженерную составляющую, чтобы была возможность подключить дополнительную вентиляцию. Важна хорошая шумоизоляция в проекте, большие окна и гибкость в ремонте, например, чтобы было можно объединить две соседние квартиры. Еще сейчас востребован консьерж-сервис, когда человек в любое время суток может заказать что угодно», – пояснил Бадиков.

По словам Щербаня, сегодня можно выделить несколько ключевых факторов, важных для спроса. Во-первых, растет востребованность общественных пространств внутри жилых комплексов, включая спортзалы и гастробары. Вторым важным пунктом становится высокий уровень сервиса на объекте, пояснил Щербань. Например, отельные апартаменты внутри дома для персонала или гостей. 

По мнению Софронова, покупатели элитной недвижимости очень требовательны как к самому дому и его наполнению, так и к сервису, который они могут в нем получить. У покупателя элитной недвижимости нет срочной потребности в смене жилья, они готовы покупать новый объект, если он даст им существенное улучшение качества жизни. Так, например, в своих премиальных проектах ПСК закладывает большое количество приватной инфраструктуры только для жителей, ориентированной на повышение качества жизни: большие лобби с лаунж зонами, переговорные и коворкинги для общения и работы, фитнес-румы и массажные кабинеты для заботы о своем здоровье, детские клубы для досуга детей, а также такие уникальные сервисы, как собственная автомойка в подземном паркинге.  

Важность инфраструктуры подчеркнул и Гущин. Он особо выделил спа-составляющую – бассейны, сауны, массажные кабинеты – приведя в пример новые проекты RBI в Курортном районе. Наличие таких помещений и сервисов в девелоперском проекте в составе общей инфраструктуры дома позволяет владельцам «чувствовать себя как в пятизвёздочном отеле». По словам Гущина, RBI также делает особый акцент на «гастрономическую» составляющую: дорогому проекту нужен хороший ресторан, и они почти всегда открываются в проектах RBI.

Одним из важных критериев, который долгое время относил недвижимость к высокому классу, был метраж. Однако в связи с запросами покупателей средняя площадь квартир постепенно сокращается, отметил Бадиков. По данным AAG, средняя площадь квартир в бизнес- и премиум-классах еще в 2023 г. составляла 70,49 кв. м, к 2024 г. показатель сократился до 52,86 кв. м, а в 2025 г. – до 49,58 кв. м. 

С этой точкой зрения согласен Бабаков. Он отметил, что главным критерием покупателей при выборе квартиры стала функциональность с меньшим метражом. По его словам, сегодня важнее не сама площадь, а грамотное зонирование территории. 

«Требования к площади перестали быть такими жесткими. Раньше считалось, что если квартира меньше 200 кв. м – это не элитное жилье. Сейчас людям важнее грамотно разделить приватную и общественную зону, а еще желательно уложить это в 100 “квадратов”, – пояснил Бабаков.

Тем не менее, добавил Щербань, в сегменте сохраняется несколько требований, которые позволяют относить объекты к “элитным”. В первую очередь речь идет о том, что застройщик должен использовать высококачественные материалы. Кроме того, большое значение имеют высокие потолки, шумоизоляция и максимальная близость к воде, подчеркнул спикер.

Точки на карте

Рынок элитной недвижимости Санкт-Петербурга в целом проходит этап трансформации, считают участники рынка. Одним из ключевых изменений становится расширение географии проектов, отметил Гущин. По его словам, ранее проекты высокого класса были жестко привязаны к Крестовскому острову, Петроградскому, Курортному и Центральному районам. Однако количество новых проектов в этих локациях больше не растет, подчеркнул спикер.

При этом начинают развиваться в качестве зон элитной застройки новые локации: в Адмиралтейском районе, на Васильевском острове (у набережных и залива), в районе Черной речки, на побережье Финского залива в Курортном районе. “Сама география города сегодня меняется, а вслед за этим – и восприятие районов”, – подчеркнул Гущин.

По мнению Бабакова, тенденция к расширению географии связана с нехваткой свободной земли под строительство в локациях, которые традиционно считались элитными. “В историческом центра строить становится все сложнее. Поэтому новые проекты, которые сейчас запускаются в таких локациях, единичны”, – отметил Бабаков. При этом, подчеркнул спикер, локация по-прежнему остается ключевым критерием недвижимости высокого класса.

Как отметил Софронов, география элитной недвижимости в городе меняется в сторону освоения “периферии исторического центра” и новых островных территорий. Он добавил, что классический центр становится менее доступным для строительства из-за дефицита свободной земли, поэтому девелоперы обращают внимание на новые точки роста.

Как считает Бескровный, в высоком сегменте недвижимости происходит децентрализация спроса. Он пояснил, что сегодня все больше покупателей готовы рассматривать удаленные локации при условии сохранения транспортной доступности до Петербурга. В качестве примера спикер привел проекты, которые сочетают признаки загородной недвижимости и многоквартирного дома. 

“Под недвижимостью высокого сегмента чаще понимаются центральные или около центральные локации. Но при этом мы видим, что растет спрос на объекты элитного сегмента на несколько удаленных от центра города территориях”, – пояснил Бескровный.

По словам Бескровного, целевая аудитория таких проектов – это покупатели, которые хотят престижную курортную локацию, сочетающую экологию, лес и пляжи, но при этом им важен компромисс с доступностью делового центра.

Специфика спроса

По мнению Софронова, портрет покупателя элитной недвижимости в Санкт-Петербурге заметно молодеет и приобретает новые черты. Он отметил, что еще несколько лет назад ключевым требованием была локация в центре города. Однако современный покупатель обладает высокой насмотренностью и запрашивает прогрессивные архитектурные решения, которые можно реализовать в локациях без устоявшегося исторического контекста.

Бескровный добавил, что в сегменте элитной недвижимости появляется как молодой покупатель, так и остаются клиенты более старшего возраста. «На рынок все активнее выходит более молодая аудитория с высоким уровнем дохода, для которой важна «модность» проекта, то есть архитектура, концепция, наличие уникальных решений, которыми можно выделиться. Впрочем, сохраняется и более консервативный сегмент клиентов, ориентированный на классические форматы и традиционное понимание элитного жилья», – отметил Бескровный.

Как отметил Софронов, основную долю покупателей элитной недвижимости в Петербурге составляют непосредственно жители города, которые улучшают свои жилищные условия в поисках новых проектов с современным наполнением. Среди покупателей из регионов, как правило, две основные мотивации для покупки элитной недвижимости в Петербурге: для собственного проживания при переезде на постоянное место жительства в Петербург вслед за своей работой в большой корпорации или властных структурах, а также в качестве инвестиций как в надежный актив для сохранения и приумножения капитала. Последнее особенно актуально для москвичей, где цена за метр в элитном сегменте в несколько раз превышает цены в Санкт-Петербурге. 

Как добавил Бабаков, покупатель элитной недвижимости сегодня – это зачастую не «новичок”, а опытный владелец, приобретающий вторую, третью или пятую квартиру в данном сегменте. При этом значительная часть сделок действительно носит инвестиционный характер, пояснил девелопер. “Когда выбирается тот или иной объект недвижимости высокого сегмента, важно обращать внимание не только на сам проект, но и на индивидуальные преимущества конкретного лота. Если изначальная цель покупки состояла в сохранении капитала, это будет играть важную роль”, – отметил Бабаков.

По мнению Щербаня, на рынке элитной недвижимости действительно наблюдается омоложение аудитории, однако не такое прогрессивное. “У нас нет 25-летних миллионеров, хотя, возможно, я просто не встречал их среди покупателей. Не скажу, что аудитория сильно молодеет, возможно, лишь в пределах 10 лет. Например, если раньше [элитное жилье] покупали клиенты 50-60 лет, то теперь это 40-50 лет”, – пояснил Щербань.

Ставка на визуальное восприятие

Еще один из трендов премиум-сегмента в жилой недвижимости – это внедрение ландшафтного дизайна, рассказал сооснователь компании “СпецПаркДизайн” Алексей Скибин. По оценкам компании, на него приходится около 80% всего визуального восприятия территории, тогда как его доля в бюджете, как правило, не превышает 10%. 

В результате в элитном сегменте природный ландшафт больше не внедряют в проект на финальных стадиях реализации. Все нюансы по озеленению территории продумываются девелоперами еще на этапе создания концепции будущего объекта, отметил Скибин. При этом, уточнил он, в эконом-классе озеленение остается в рамках нормативных требований.

Важным требованием в проектах премиум- и элитного класса является качество материалов, добавил Скибин. Он пояснил, что речь идет об отказе от имитаций, например, каменная кладка должна быть настоящей, а не наклеенной на бетон плиткой. Еще одним важным нюансом становится долгосрочная эксплуатация материалов, уточнил спикер. “Растения со временем будут только расти, если их правильно посадить. Но остальные материалы в ландшафтном проекте должны быть подобраны так, чтобы они красиво старели”, – пояснил Скибин.

По мнению Скибина, ключевым фактором спроса на ландшафтный дизайн в Петербурге является дефицит природы в городе. Поэтому рынок решений по озеленению территории продолжит расти, особенно в премиум- и элитном сегменте. Более того, подчеркивает он, для покупателей молодого поколения озеленение и экология выступают значимым критерием выбора.