Антон Агапов: «Петербург стал трамплином в развитии сегмента апарт-отелей во всех регионах России»

Сервисные апартаменты – это относительно молодой сегмент на рынке недвижимости Петербурга, который всего за несколько лет включился в конкурентную борьбу за туристов с гостиницами и пользуется спросом как наиболее привлекательная альтернатива для долгосрочной и краткосрочной аренды в сравнении с классическим жильем. Как сообщали в компании NF Group, в 2023 г. были открыты семь апарт-отелей на 2100 юнитов, а в 2024 г. планируется открыть 18 апарт-отелей на 4900 юнитов. Рост спроса на апартаменты обеспечивает и увеличение туристического потока: если в 2023 г. Северную столицу посетили 9,4 млн туристов, то всего за январь-июнь 2024 г. их число составило 4,95 млн, а к 2030 г. власти ожидают показателя в 18 млн.

В интервью изданию «Ведомости Северо-Запад» директор по развитию апарт-отелей YE’S Антон Агапов рассказал о том, какие тенденции сегодня наблюдаются на рынке недвижимости, как Петербург стал столицей сервисных апартаментов, а регионы активно подхватили эту инициативу и начали реализовывать свои уникальные и востребованные проекты.

– По данным аналитического центра ДОМ.РФ, с 2021 г. по сентябрь 2023 г. объем строящихся апартаментов увеличился на 73%. Чем объясняется интерес застройщиков к данному сегменту недвижимости?

– В России первый апарт-отель сети YE’S был построен в Петербурге в 2013 г., и с этого момента началось развитие этого сегмента недвижимости в его современном понимании. В первую очередь этот формат оказался востребованным и продемонстрировал устойчивость к различным кризисам, например, во время пандемии. Уже ни у кого нет сомнений, что апарт-отели – это понятный и надежный инвестиционный инструмент, который развивается наравне с другими видами недвижимости. Сервисные апартаменты реализуются по международным отельным стандартам и соответствуют требованиям гостиничной классификации.

– Как данный сегмент недвижимости пережил пандемию коронавируса и санкции?

– Когда началась пандемия коронавируса, многие классические средства размещения были закрыты или законсервированы из-за оттока гостей. Однако у сервисных апартаментов сложилась противоположная ситуация. В 2020 г. загруженность апарт-отелей нашей сети не опускалась ниже 75%. Дело в том, что апартаменты официально считаются гостиницами. Например, во время пандемии были закрыты фитнес-центры, а рестораны столкнулись с ограничениями. Но при нашем апарт-отеле все эти заведения работали, так как в гостиницах это было разрешено. В результате гостям было обеспечено комфортное место проживания со всей необходимой инфраструктурой, где при этом были соблюдены все карантинные нормы.

Дальше все столкнулись с санкциями. Но на рынок апарт-отелей повлияло не столько введение санкций, сколько закрытие границ. И здесь в позитивном ключе для рынка сработало развитие внутреннего туризма. Мы почти достигли уровня турпотока, который был в 2019 г. Да, иностранных туристов сегодня сравнительно немного, но при этом загрузка апарт-отелей держится на уровне 97%.

– Какие требования сегодня в целом девелоперы, частные инвесторы и конечные потребители предъявляют к сервисным апартаментам?

– Рынок сервисных апартаментов все еще находится в стадии формирования. Если раньше это были единичные проекты, то сегодня мы видим их укрупнение, появление сетей. Застройщики предпочитают привлекать профессиональные управляющие компании, нежели пытаться разобраться в этом продукте самостоятельно.

Сами объекты становятся интереснее и привлекательнее. Мы видим, что все более приоритетным становится наличие инфраструктуры в комплексе – создаются общественные пространства, коворкинги, лаундж-зоны, лобби-бар, кафе, места под мероприятия, игровые зоны, фитнес-центр, ресторан и не только. Это все уже элементы «must have».

Поэтому, с одной стороны, даже в компактных апартаментах площадью 27 кв. м продуман каждый сантиметр и есть все для комфортной жизни: четко продуманная и необходимая меблировка, полноценная кровать, полностью оборудованная кухня со всей необходимой техникой, удобная ванная комната, рабочая зона. С другой стороны, гости и собственники в самих апартаментах проводят не так много времени: в основном спят или отдыхают. А все остальное рабочее и свободное время они находятся в общественных пространствах: коворкингах, если речь идет о работе, фуд-кортах, ресторанах или кафе, фитнесе или просто в лаундж-зонах, где просто предпочитают расслабляться после тяжелого трудового дня. Рост спроса на подобные пространства говорит и о другом тренде – развитии sharing economy (экономики совместного потребления).

– В России основной объем застройки апартаментами приходится на пять регионов, в числе которых находится и Петербург. Вы уже рассказали о том, почему данный сегмент недвижимости активно развивается в нашем городе. А что, наоборот, сдерживает рост?

– На сегодняшний день номерной фонд апарт-отелей в Петербурге уже превысил номерной фонд классических гостиниц категорий «три звезды» и «четыре звезды». При этом количество объектов с каждым годом увеличивается, и на данном этапе как раз следует не забывать про такое понятие, как «емкость рынка», которое в конечном счете приводит к конкуренции и за инвесторов в апартаменты, и за гостей.

При планировании будущих проектов в Санкт-Петербурге мы обращаем пристальное внимание на локацию, четко для себя определив, что развитие новых проектов возможно только там, где в допустимой близости нет наших собственных объектов, чтобы они внутри сети не конкурировали друг с другом.

Еще один из факторов сдерживания роста – отсутствие льготных ипотечных программ и высокая стоимость ипотеки на данный вид недвижимости. Но, как уже все знают, с 1 июля 2024 г. была отменена льготная ипотека с господдержкой на жилье, поэтому с точки зрения равнозначности выбора апартаменты на этом этапе практически сравнялись с классическими квартирами. Но при снижении ключевой ставки ипотека повысит доступность апартаментов, что сделает их еще более привлекательными для широкого круга инвесторов. В текущей ситуации девелоперы продолжают развивать разнообразные программы рассрочек.

– Но почему основной объем строительства апартаментов приходится всего на пять регионов? Какие есть сложности для развития этого сегмента в других городах?

– Никаких сложностей нет – есть закономерный органичный рост. Формат апарт-отелей – это молодой сегмент. Поэтому регионы до какого-то момента «присматривались» к нему, изучали, но уже в ближайшие несколько лет ситуация в корне изменится. Я считаю, что в регионах, особенно с туристической направленностью, мы увидим много новых и уникальных проектов. Всему свое время.

– Многие проекты апарт-отелей, особенно в регионах, запускаются по франшизе, и по большей части это российские сети. Откуда такой спрос на отечественные франшизы?

– Девелоперы и инвесторы в какой-то момент осознали, что привлечение к сотрудничеству надежного оператора автоматически повышает статус самого проекта, его надежность. Кроме того, апарт-отель – это достаточно сложный механизм, реализовывать и управлять им необходимо в соответствии со строгими международными стандартами. Также сильный бренд позволит в последующем легче обеспечить загрузку и привлечь гостей. Да и крупным сетям с хорошей репутацией люди доверяют больше, чем отдельно взятым проектам.

Мы были одними из первых в стране, кто запустил франшизу на апарт-отели.  Во многом это произошло потому, что к нам стали приходить девелоперы с просьбой поделиться опытом или же с предложением взять их объекты в управление. Собственно, это и подтолкнуло нас развивать нашу сеть еще и в этом направлении. И, как показала практика, весьма успешно. В нашем портфеле уже более 10 проектов в разных регионах, реализуемых именно по франшизе. 

– С учетом планов по развитию, какие финансовые показатели ожидаете по итогам 2024 г.?

– По итогам 2023 г. выручка сети апарт-отелей YE’S достигла 2,6 млн руб., а чистая прибыль составила 374 млн руб. Также сеть приняла больше 134 000 человек – это на 40% больше, чем годом ранее.

В I квартале 2024 г. наша выручка по сравнению с аналогичным периодом прошлого года уже выросла на 50%. С точки зрения плановой выручки в этом году мы ожидаем рост не менее чем на 15%. И по нынешним показателям мы видим, что можем достичь этого плана, а возможно, даже перевыполним его. Все предпосылки для этого есть: если по результатам 2023 г. загрузка по сети составляла 92,5%, то в первые пять месяцев 2024 г. она достигла уже 97%.

– Есть планы выйти с проектами по франшизе в новые для вас регионы или даже страны?

– Сейчас объекты нашей сети представлены в Петербурге и Москве. В стадии проектирования и строительства находятся два апарт-отеля в Петербурге, а также в Москве, Нижнем Новгороде, Новосибирске, Казани, Иркутске, Благовещенске и Владивостоке.

Также мы ведем переговоры и поиск партнеров к таких городах, как Екатеринбург, Калининград, Махачкала, Сочи и Краснодар. Что касается других стран – на данный момент на финальной стадии переговоры с Азербайджаном и Узбекистаном, а также в планах – выход на рынок Таиланда и ОАЭ.

– Если говорить о планах по развитию именно в Петербурге, какие новые проекты планируете здесь реализовать?

– В Петербурге у нас уже функционируют два объекта. Еще два апарт-отеля  строятся. Завершение сроков строительства обоих объектов планируется во II квартале 2026 г. Уверен, что они будут также популярны и востребованы среди будущих собственников и гостей нашего прекрасного города.

 Текст подготовлен в рамках проекта «Ведомости & Северо-Запад».