Илья Пискулин: «Рынок недвижимости оживет только при ставке 11-12%»

Рынок недвижимости в 2025 г. развивался в условиях серьезных ограничений. Главным сдерживающим фактором стала высокая ключевая ставка, которую Центробанк в сентябре 2025 г. понизил до 17%, однако пока на рынок существенного влияния это не оказало. Рост себестоимости строительства привел к заметному удорожанию квадратного метра, что дополнительно охлаждало продажи. В этих условиях девелоперы начали замедлять темпы вывода новых объектов. В интервью деловому изданию «Ведомости Северо-Запад» основатель форума недвижимости «Движение» и девелоперской компании «Творчество» Илья Пискулин рассказал о том, какие ключевые тенденции наблюдаются на рынке недвижимости, на что влияет высокая ключевая ставка и когда строительная отрасль получит второе дыхание.

– В последнее время на рынке недвижимости произошло достаточно много изменений. Это и отмена основной программы льготной ипотеки, и замедление темпов роста ввода жилья. Какие ключевые тенденции вы видите?

– Вы правильно сказали, в этом году у нас есть замедление темпов роста ввода жилья. Но будущие года покрыты туманом, потому что застройщики не выводят прежними темпами новые объекты на рынок. Соответственно, они могут не ввести их и в 2027-2028 гг. Это первая тенденция, которую я бы выделил. 

Вторая тенденция – это то, что строящееся жилье больше не продается на этапе строительства. Если раньше кто-то сдавал объекты с 10-20% непроданными квартирами, это было нормой. Сейчас же появляются объекты, в которых не продано 30-50% квартир. Это новая тенденция – нужно будет продавать готовые квартиры. Это совершенно новая реальность, под которую нужно подтянуть инфраструктуру, которой нет в стране. Например, нет соответствующего ипотечного кредитования. Если раньше девелопер строил дом, продавал метр за 150 000 руб., вводил в эксплуатацию, то теперь после ввода он продает метр уже за 170 000 руб. При этом банк, сравнивая новую квартиру 2025 г. постройки с квартирой 1985 г. выпуска в соседнем доме, понижает стоимость твоей квартиры. 

Другая серьезная тенденция – это усиление роли риэлторского сообщества. В первую очередь, потому что спасение рынка недвижимости – во вторичном фонде. Если посмотреть статистику Агентства по страхованию вкладов, то большая часть денег (95%), хранится на депозитах. Но среди них нет нужного нам количества первоначальных взносов, на которые рассчитывают застройщики. Где они? Они во «вторичке». Кто имеет доступ ко вторичке? Риэлторы. Поэтому мы видим, что застройщики активно пошли к риэлторам, чья роль сейчас растет.

– Давайте подробнее остановимся на теме ипотеки. В этом году Центробанк несколько раз понижал ключевую ставку, в конце июля она была снижена до 18%, в сентябре – уже до 17%. Сказывается ли на рынке недвижимости этот фактор?

– Снижение ключевой ставки до 17% абсолютно никак не сказывается. Бизнес не видит смысла вкладывать деньги, брать займы под новые проекты, начинать что-то. Уровень плохого настроения слишком высок. Расходы на проектное финансирование у застройщиков колоссальные, а люди все равно не снимают массово деньги с депозитов, потому что это невыгодно. Представьте, у вас депозит 15% годовых, но недвижимость не даст такую же инфляцию в ближайший год. Инфляция на недвижимость всегда галопирующая, т.е. сначала цены держатся, затем постепенно поднимаются, а потом происходит резкий скачок. Но в ближайший год я такого скачка не предвижу.

– После отмены основной программы льготной ипотеки с 1 июля 2024 г., какие альтернативные инструменты появились на рынке?

– Они появились на рынках недвижимости в исторических регионах: на рынках Арктики, Дальнего Востока. Но в целом льготная ипотека исчезает, в том числе семейная. Себестоимость у застройщиков растет, в условиях отсутствия спроса им так или иначе приходится подкручивать стоимость. С одной стороны, они не выводят новые проекты, а с другой – у них заканчивается ассортимент квартир, которые попадают под программы льготного кредитования. В итоге остаются квартиры, которые не могут быть просубсидированы государством в рамках ипотечных сделок.

Люди, естественно, не готовы брать ипотеку под 20% годовых, хотя кто-то берет. Но в целом альтернативы не появилось. Нужна ли она? Конечно. Актуальность программ высокая, но вариантов пока нет.

– Есть же другие альтернативные инструменты? Те же рассрочки, о которых говорят все девелоперы.

– Здесь нужно посмотреть на статистику расторжений по рассрочкам, в некоторых регионах она доходит до 30-40%. Т.е. застройщик вывел квартиру из продаж, понес коммерческие расходы, выплатил налоги, заплатил риэлтору и продавцу, а потом приходит клиент и говорит, что не может платить по рассрочке. А квартира была продана, к примеру, за 130 000 руб. за метр, но прошло уже полгода и цены нужно снова поднимать из-за инфляции. Поэтому Минстрой РФ постоянно говорит застройщикам быть осторожнее с рассрочками.

– Как вы оцениваете ситуацию с просроченной ипотечной задолженностью? Допустим, в Петербурге задолженность по ипотеке выросла достаточно сильно за последний год, хотя ее доля в кредитном портфеле пока является относительно невысокой.

– Конечно, просроченная задолженность растет. Приведу пример. На портале «Движение.ру» есть раздел «работа», где можно публиковать вакансии и резюме. Весной-летом у нас количество вакансий доходило до 1000, теперь подходит к 300. Это говорит о том, что люди потеряли работу или искали новую, потому что им стали платить меньше. Когда мы говорим, что крупный бизнес практически не начинает новых проектов, это означает, что малый и средний бизнес тоже не начинает новые проекты: не открываются новые рестораны, не заказываются логотипы, не печатается меню, не шьется форма. Это совершенно очевидные причинно-следственные связи, которые приводят к тому, что загрузка предприятий падает. Вместе с ней снижается и фонд оплаты труда, иногда за счет уменьшения зарплат, иногда за счет сокращений. И все эти люди тоже платят ипотеку. Сейчас они выставляют свои квартиры на продажу с дисконтированием на 20-30% от того, за сколько ее купили. У других деньги хранятся на депозитах, они их снимать пока не планируют. Поэтому это, конечно, такой снежный ком, но время поддержки должно наступить, как мне кажется.

– Рынок недвижимости продолжает меняться, иногда возникают очень любопытные изменения. Не так давно в России состоялась первая сделка с использованием цифрового рубля, когда квартира при помощи цифрового рубля была забронирована. Как вы считаете, в перспективе 10-15 ближайших лет какие основные тренды еще возникнут?

– Думаю, мы можем посмотреть на более развитые рынки, например, Китая, Дубая, Америки или Европы. Они более развиты по причине того, что стоят на рыночной основе десятки лет. Мы же лет 30, а с каким-то сформированным законодательством – всего 20. Если взять 214-ФЗ («Об участии в долевом строительстве»), то его более законченная версия появилась лет 7-8 назад.

К чему мы придем? Мы придем к комплексным проектам, где в каждом доме будет какое-то лобби и тренажерный зал. Это будут полноценные экосистемы для проживания, рынок постепенно к ним уже приходит. Оговорюсь, что не взял в расчет бюджетные варианты жилья. 

– Если говорить именно о массовом сегменте, какой ваш прогноз?

– Цены на массовое жилье пойдут вверх. Это будет связано с тем, что строительные правила становятся все строже, проекты дорожают, а соцобъекты возводятся на счет застройщика. Еще пять лет назад такого не было. Открою секрет: на строительство детского сада застройщику дают кредит – «ключ» плюс 7%, а кому-то – плюс 9,23%. Это несправедливо, но этот кредит закладывается в стоимость жилых помещений, причем неважно, есть у покупателя ребенок или нет.

– Как вы считаете, как текущая ситуация скажется на активности застройщиков? Будут ли они притормаживать вывод новых проектов на рынок?

– Они уже притормаживают вывод новых проектов. Хотя бы потому, что их физически невозможно запустить из-за условий, которые диктуют банки. Сейчас прогнозируется рекордная прибыль банковского сектора, и мы почему-то думаем, что банки получают много, но ведь и у них была ставка 21%. Но эти 21% – это не гарантия нулевой прибыли. Здесь нужно смотреть на экономику банка, потому что «ключ» 21%. И коммерческий банк рассуждает, взять деньги у ЦБ под текущую ставку или привлечь у населения, предложив вклады под 20,5%. Естественно, он выберет вклады, чтобы сэкономить. Но затем возникает вопрос: зачем банку дорогие деньги под 20,5%? Чтобы дать их кому-то под еще больший процент, верно? И в первую очередь такими заемщиками становятся застройщики, которые берут кредиты под 30%. Но эти огромные проценты в итоге закладываются в экономику проекта, т.е. в себестоимость квартир. Кто покупает эти квартиры? Зачастую те люди, которые хранили деньги на депозитах и взяли кредит под 20,5%. По сути, они и профинансировали рост цен и инфляцию на рынке недвижимости.

Кто главный бенефициар этой истории? Конечно, банк. Он зарабатывает со всех сторон: и ипотеку выдает покупателям, и дорогие кредиты застройщикам. Но в какой-то момент эта схема перестает работать, люди не берут ипотеку под высокий процент, цены перестают расти, а застройщик понимает, что экономика его проекта не сходится, он может просто не «вывезти» этот дорогой кредит.

– В заключение интервью хочется добавить некоторую оптимистическую нотку. Многие полагают, что ключевая ставка продолжит снижаться, это может оказать положительное влияние на рынок. Можете оценить перспективу ближайших двух-трех лет?

– В 2015 г. ключевая ставка была высокая, а потом начала снижаться и в какой-то момент пришла к показателю 10%. Рынку, чтобы уйти от состояния «все плохо» к «хорошо», потребовалось три-четыре года. Примерно в 2018-2019 гг. внутри отрасли появилось ощущение восторга от того, что ты что-то делаешь, а не просто борешься за жизнь. Но потом случилась трагедия с коронавирусом. Затем показалось, что мы вновь подошли к возможному росту отрасли, но потом был стероидный укол в виде льготной ипотеки. Это привело к вертикальному взлету.

Мы ждем, что когда ключевая ставка пойдет вниз, все завертится. Мой прогноз – в декабре 2025 г. мы увидим «ключ» 14%. Но даст ли это что-то? Только возможность продержаться еще немного на морально-волевых. Когда ставка упадет до 13% – это уже будет пограничная история, когда люди начнут снимать деньги с депозитов. Но оживет рынок недвижимости со ставкой 11-12%. И если мы рисуем себе светлое будущее – нам сначала нужно разобраться с темным прошлым. Застройщикам нужно завершить свои текущие проекты, ведь многие два-три года назад брали кредиты, а теперь денег не хватает, нужно дофинансирование. И сниженная ключевая ставка позволит это сделать.

Понимаю, вы ждете от меня позитива. Он есть. В Крыму, Арктике, в городах, где давно ничего не строилось, в центре Москвы и Петербурга. Апарт-отели в курортных зонах активно строятся. И все это неплохо продается. Но опять же, это не массовый потребитель, а люди, разбирающиеся в недвижимости. Поэтому реализуются дороги проекты и те, где есть поддержка государства либо в части проектного финансирования, либо в части поддержки населения. Там, где этого нет, ситуация пока сложная.