Виктория Сафронова: «Предложение в сегменте офисной недвижимости стабильно растет»

Спрос на офисную недвижимость проходит стадию стабилизации после практически непрерывного роста на протяжении 2023 и 2024 гг., при этом в марте наблюдался скачок интереса и к аренде, и к покупке, особенно в Северной столице.  В интервью деловому изданию «Ведомости Северо-Запад» коммерческий директор категории «Коммерческая недвижимость» «Авито Недвижимости» Виктория Сафронова рассказала о том, как ведет себя спрос на офисы, что происходит с витриной  предложения, как пользователи подбирают объекты в этом сегменте онлайн и какие решения позволяют обеспечить прозрачность и безопасность выбора.

- Долгое время на рынке существовало мнение, что в крупных городах России не хватает офисных помещений, как обстоит ситуация сейчас?

За последний год мы наблюдаем увеличение объемов предложения на рынке офисной недвижимости во всех крупных городах России. В I квартале 2026 г. в целом по стране фиксировался рост на 18% год к году, как в продаже, так и в аренде. В последние три года мы отмечаем стабильную положительную динамику. Уровень вакансии увеличивается, а значит, выбор становится более интересным для потенциальных арендаторов или покупателей.

Тем не менее, предложение все еще остается на 10% ниже пиковых показателей 2023 г., что говорит о высокой востребованности объектов. При этом мы видим, что есть ряд регионов, в которых темпы роста предложения более высокие. В Санкт-Петербурге в I квартале 2026 г. объем экспозиции офисных помещений в сегменте продажи вырос на 20% в годовом выражении, а в сегменте аренды – на 56%. Это связано с тем, что ряд застройщиков осуществили выход новых проектов. Если же сравнивать с данными IV квартала, то в Санкт-Петербурге и Ленобласти предложение увеличилось умеренными темпами, в продаже – на 4%, а в аренде -  на 14%.

- Как в 2025 г. изменилась структура предложения офисов на продажу и в аренду?

Хороший вопрос, поскольку она действительно меняется. В принципе, если взять динамику последних трех лет, то в целом по стране доля предложения в продажу выросла практически в два раза. Если три года назад она составляла порядка 13%, то сейчас – около 21%. Во-первых, это связано с тем, что вымывается рынок аренды, а во-вторых, застройщики сейчас все-таки хотят продавать помещения, а не сдавать их, и экономика сходится именно на модели продажи. По итогам I квартала 2026 г. Северная столица вошла в первую тройку регионов по предложению офисов на продажу с долей 4%, а также заняла второе место по объему офисов в аренде с долей 10%, что соответствует высокому уровню деловой активности в городе.

- Какова динамика спроса в этом сегменте?

Говоря про спрос, всегда нужно рассматривать более широкую перспективу. То есть, он формируется со временем. Если оценивать последние три года, то два из них спрос в целом по стране рос стабильно – в 2023-2024 гг. на уровне 30%, а далее – на уровне 3%. В предыдущие периоды наблюдались исторические максимумы. На данный момент мы видим небольшую коррекцию, но нужно понимать, что это спуск с пиковых значений. Отметим, что сейчас на рынке хорошая конъюнктура для покупателя и арендатора.

- Наблюдаете ли вы колебания спроса за прошлый месяц?

В марте 2026 г. интерес к покупке офисов в Санкт-Петербурге увеличился на 9%, а спрос на аренду вырос на 17% месяц к месяцу. ​​Это указывает на сохранение интереса при одновременном росте выбора, что усиливает конкуренцию между объектами. В принципе, учитывая, что впереди весна – стабильный сезон для коммерческой недвижимости – можно полагать, что в ближайшие несколько месяцев мы увидим дальнейшее увеличение спроса.

- Что происходит с ценами на офисы в среднем по России и непосредственно в двух столицах? Ждать ли удорожания в этом году?

Динамика – нейтрально восходящая. Мы не видим снижения цен, несмотря на то, что объем предложения увеличился и вырос ассортимент. Цены даже немного растут и в продаже, и в аренде. При этом есть типы помещений, где мы наблюдаем коррекцию в сторону снижения цен за последний год — это офисы до 100 кв. м.  Это не столь значимо, но это говорит о большом выборе и о том, что можно найти интересные, выгодные предложения для своего бизнеса.

Скорее всего, в этом году ставки будут корректироваться, но незначительно. Многие эксперты, в том числе Nikoliers, говорят о том, что ставки в Санкт-Петербурге подрастут на 5-6%, но учитывая текущий уровень инфляции, это небольшое изменение. По данным витрины «Авито Недвижимости» за март 2026 г., средняя цена покупки офисов класса А в Санкт-Петербурге составила 321 000 руб. за 1 кв. м, а ставка аренды – 2800 руб. за 1 кв. м. В ряде форматов наблюдается снижение цен. В сравнении с декабрем 2025 г., например, аренда офисов класса А до 100 кв. м стала дешевле на 8%, а офисов класса Б до 500 кв. м – на 4%.

- Для каких целей сегодня покупают офисы? Связано ли это с основной деятельностью компании, либо это способ диверсифицировать активы и запустить самостоятельное направление бизнеса?

Оба сценария практически в равной степени актуальны на текущий момент. Мы проводили опрос среди представителей столичного бизнеса, и примерно треть респондентов ответили, что они ищут офис под текущие бизнес-задачи, чтобы увеличить  или, наоборот, сократить площадь. Второй по популярности сценарий – это получение дополнительной прибыли от сдачи в аренду. Замыкает тройку цель расширения бизнеса: открытие первой точки или дополнительной локации. Среди других популярных ответов: доход от будущей перепродажи (в том числе флиппинг) и подбор помещения под формирование ГАБа (готового арендного бизнеса).

- В связи с этим можно ли рассматривать офисы как инструмент инвестирования?

Если говорить про офисную недвижимость, это классический, консервативный актив. И на долгосрочном горизонте он может быть выгоднее, чем, например, размещение средств на депозитах. Есть и другие инструменты, но они могут быть более высокорисковыми. Все-таки офис – это понятный актив, вы «припарковали» деньги, объект – материальный. Учитывая опыт прошлый кварталов, ставки в перспективе, скорее всего, будут повышаться. По данным компании IBC Estate, офисы находятся на третьем месте в первой десятке инвестиционных инструментов по динамике доходности, а стоимость этого инструмента прибавила около 80% за последние 10 лет.

- Вы уже отметили, что объектов сейчас становится больше. Как платформы помогают потенциальным покупателям и арендаторам с навигацией выбором объектов? Какие инструменты безопасности работают на площадке?

Безопасность и удобство для пользователя — основные критерии выбора онлайн-площадки. Для клиента важна актуальная база, чтобы заходя на площадку, он понимал, что это качественные предложения. Ему также должно быть удобно ориентироваться на витрине. В контексте офисной недвижимости такую вспомогательную роль играют, например, карточки бизнес-центров. Функция карточек состоит в том, что они позволяют посмотреть, в каком бизнес-центре находится объект, узнать данные об этом бизнес-центре и его инфраструктуре, а также оценить другие варианты. Фактически, это упрощает поиск.

Другой инструмент – это применение искусственного интеллекта и алгоритмов поиска, которые могут учитывать десятки критериев, в том числе персональные интересы, чтобы выдавать пользователю персонализированные предложения. Активно применяется инструмент модерации и проверки: ИИ уже сейчас может понимать текст объявления и автоматически определяет нужные атрибуты (площадь, состояние объекта и его особенности), а еще помогает очищать изображения, чтобы карточки выглядели аккуратнее. Говоря о качестве объявлений, еще одним инструментом является возможность для собственника пройти верификацию, благодаря этому пользователи могут увидеть объявление непосредственно от владельца – этот механизм упрощает поиск для клиентов и дает дополнительную ликвидность объектам селлеров.

- На что пользователи обращают внимание при выборе офисов?

По нашему опыту, пользователи обращают внимание на качество контента, в том числе фотографии и  описание, чтобы зайдя на платформу можно было реально оценить, что это за офис и какой инфраструктурой он обладает, а также другие необходимые качества. Если говорить про выбор офиса в целом, то ключевой фактор не меняется – это локация, для сотрудников важна хорошая транспортная доступность. Другой фактор – это ремонт: прошел период, когда рынок труда формировался в основном за счет работников-миллениалов, для которых интерьер не имеет первостепенной значимости. Сегодня сотрудники привыкли к высокому качеству офисных помещений и  пространствам, которые объединяют и способствует креативу. Если резюмировать, то в ряде ключевых факторов при выборе офисного пространства можно выделить ремонт, локацию и стоимость.

- Как в целом за последние несколько лет изменились офисные пространства?

Важно отметить, что если раньше офисные пространства воспринимались как «коробка», то сейчас офис — это второй дом, и все это прекрасно понимают, поскольку большую часть сознательной жизни проводим на работе, а не дома. Поэтому речь идет о пространствах, где создается корпоративный дух. 

Сейчас офисы создаются для совместной работы и творчества, зачастую они включают планировку открытого типа с большим уклоном на общие пространства, где команда может собираться вместе. Кроме того, современный офис включает кофе-зоны, зеленые пространства, диваны. Если мы говорим про офисы премиум-класса – это, в том числе зоны для фитнеса и досуга, которые помогают расслабиться. Естественно, такие возможности есть не у всех компаний, но даже маленькие организации сейчас стараются приобретать  сервисные офисы. Поэтому, в том числе, растет спрос на коворкинги – это важный тренд.