Эдуард Тиктинский: «В сложный период рынок не прощает ошибок»

В последние два года рынок первичной недвижимости Санкт-Петербурга столкнулся с множеством вызовов. Среди них изменения условий по ипотечным программам с господдержкой, трансформация спроса и усиливающийся дефицит земельных участков под новое строительство. В прошлом году, по данным Петростата, в городе было введено 2,69 млн кв. м жилья, что лишь на 0,8% больше, чем в 2024 г. По итогам первого квартала 2026 г. год к году этот показатель упал на 83,8% до 113 900 кв. м. В интервью деловому изданию «Ведомости Северо-Запад» президент Группы RBI Эдуард Тиктинский рассказал, как в перспективе ближайших трех лет будет развиваться рынок первичного жилья, какие стратегии в сложившихся непростых условиях используют компании, и почему важна культура девелопмента.

- Как сейчас можно охарактеризовать ситуацию на первичном рынке Петербурга с точки зрения запуска новых проектов и спроса на недвижимость, и какие факторы на нее влияют?

- Одним из ключевых факторов остается доступность ипотеки, на которую в Санкт-Петербурге еще не так давно приходилось порядка 85-90% от общего объема сделок по покупке первичного жилья, если говорить о массовом сегменте и комфорт-классе. Соответственно, изменения условий ипотечного кредитования напрямую влияют на спрос. С 1 июля 2024 г. в России завершилась основная программа льготной ипотеки. Сейчас драйвером продаж остается семейная ипотека, но объемы ее выдачи с января 2026 г. продолжают снижаться. В частности с 1 февраля этого года в силу вступили новые ограничения на оформление более одного кредита на одну семью по этой программе. Ожидание изменений привело к повышенному количеству сделок в ноябре-декабре прошлого года, но это в определенной степени стало фактором вымывания спроса. В результате в первом квартале этого года в массовом сегменте объем спроса снизился на 45% относительно четвертого квартала 2025 г.

Другим важным фактором является высокая себестоимость строительства. Но ее значимую часть формируют непроизводственные затраты, в том числе высокие ставки по бридж-кредитам. Объемы затрат на создание социальной инфраструктуры также увеличиваются, это еще один значимый фактор. Вся статистика говорит о том, что в последние несколько лет доступность жилья снижается. Поэтому ситуацию на рынке можно охарактеризовать как достаточно сложную.

- Какие стратегии и инструменты в текущих непростых условиях используют девелоперы?

- Ключевой вопрос касается внятной стратегии. Если рассматривать ситуацию на верхнем уровне, у девелоперов может быть два пути, за счет которых компании формируют конкурентное преимущество. В массовом сегменте это лидерство по управлению издержками – качественное проектирование, единые проектные решения, типовые узлы и разумное качество. Какой бы стратегией ни руководствовалась компания, обеспечение качества – это огромный вызов, который требует определенной культуры девелопмента. 

Вторая стратегия – это дифференциация, когда девелопер может обеспечить выдающийся продукт и сервис, но обязательно за адекватные деньги. Условно говоря, никому не нужна картина Рембрандта в холле. Нужно четко понимать, что необходимо покупателю, работая и над качеством, и над экономикой проектов. Это применимо к любому времени, но в сложный период рынок не прощает ошибок, поэтому так важна стратегия.

- Как будет меняться структура рынка и спрос по сегментам? Какие локации и форматы сегодня наиболее перспективны?

- Можно говорить о том, что в Петербурге новое строительство и позиционирование проектов будет смещаться в сторону бизнес-класса по аналогии с Москвой. Но это не значит, что проекты данного сегмента ждет безоблачное будущее, поскольку они также находятся под прессом экономической проблематики.

Что касается локаций, те из них, которые находятся относительно близко к центру Петербурга, всегда остаются востребованными. Но сегодня требования к проектам включают комплексность, благоустройство и наличие социальной инфраструктуры, в том числе детских садов и школ. Это ответственность застройщика перед городом. И для таких проектов комплексного освоения территорий привлекательнее более крупные участки земли.

При этом на протяжении последних 20 лет одним из самых перспективных остается Петроградский район, и его реновация продолжается. На мой взгляд, он наиболее комфортен для проживания. Также развивается Курортный район в силу более благоприятной экологии и развития рекреационной инфраструктуры.

- На фоне ограниченного объема участков под новое строительство, фокус застройщиков постепенно смещается к редевелопменту. Отдельное направление – это работа с объектами, которые являются объектами культурного наследия. В чем состоит основная специфика этого направления?

- Работа с объектами культурного наследия требует сохранения и воссоздания зданий в условиях достаточно жесткого законодательства. Кроме того, на начальной стадии сложно оценить точную стоимость проекта. Требуется расчистка, анализ конструкций, чтобы определить объем работ по воссозданию. Как правило речь идет о сложных проектах небольшой площади. В целом с ними могут работать только высококвалифицированные команды. Однако воссоздание таких объектов имеет самостоятельную ценность, невзирая на затраты и сложности. При этом требуется и уверенная экономическая модель, на основании которой частные инвесторы могут подключиться к процессу. Задача стоит достаточно сложная, поскольку объектов культурного наследия, которые подлежат реконструкции, в Петербурге много.

Ряд подобных объектов предполагает возможность нового строительства, это вопрос историко-культурных экспертиз и анализа ценности того или иного здания. На мой взгляд, необходимо находить баланс между тем, что важно сохранить, и возможностью создания новых объектов, чтобы обеспечить экономическую целесообразность проектов.

- Какой вклад девелоперы вносят в развитие инфраструктуры локаций, в том числе социальной?

- Многое зависит от размера конкретного проекта и его расположения. Нагрузка в востребованных локациях составляет от 50 000 до 120 000 руб. на 1 кв. м продаваемой площади. Девелоперы несут большой объем социальной нагрузки, включая строительство школ, детских садов, подъездных дорог. Это и ответственность, и в определенной мере гордость за то, что город становится благоустроеннее. С точки зрения развития инфраструктуры в целом важно отметить и продуманность концепций жилых комплексов, наличие встроенных коммерческих помещений, в которых размещаются предприятия общественного питания, магазины, салоны красоты, коворкинги. Конечно, все это качественно меняет уровень жизни.

- Как рынок первичного жилья будет развиваться в течение ближайших трех лет?

- Динамика ввода в ближайшие два-три года предопределена. Через три года будут вводиться объекты, которые начали строиться в этом году. По нашим прогнозам, в 2027-2028 гг. объемы ввода будут снижаться. Что касается спроса, то в массовом сегменте ожидается сокращение. Основным драйвером продаж также останется ипотека, преимущественно семейная, но в абсолютных объемах в 2026 г. ожидаем минимальный показатель за последние 10 лет. В элитном сегменте темпы снижения будут меньше, тем не менее, спрос все равно останется на минимальном уровне.

Многое будет зависеть и от ключевой ставки. Когда она опустится до 9%, а ставка по рыночной ипотеке составит 12%, мы получим нормальную экономическую ситуацию в рамках текущей инфляции, которая в марте этого года в Петербурге составила 5,5%. Хотя с экономической точки зрения при таком уровне инфляции хотелось бы иметь ставки примерно на сопоставимом уровне. Важно также учитывать, как будет развиваться вторичный рынок, поскольку при снижении ипотечных ставок часть спроса перейдет в этот сегмент. Ранее мы строили прогнозы на основе спроса и предложения, но сейчас эти формулы не действуют. В последние годы рынок стал значительно сложнее базовых математических моделей.

С другой стороны, рынок уже неоднократно демонстрировал способность адаптироваться к меняющимся условиям. По мере стабилизации макроэкономики и снижения ставок можно ожидать постепенного восстановления спроса. И в первую очередь это коснется качественных проектов в сильных локациях.